Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 сентября 2014 г. N Ф09-5479/14 по делу N А60-39337/2013

Екатеринбург

22 сентября 2014 г.

Дело N А60-39337/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Смирнова А.Ю., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Григоряна Юрия Самвеловича (далее - предприниматель Григорян Ю.С.) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.02.2014 по делу N А60-39337/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 по тому же делу по иску предпринимателя Григоряна Ю.С. к Комитету по управлению имуществом Березовского городского округа (далее - КУМИ) о признании договора аренды продленным.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Предприниматель Григорян Ю.С. обратился в арбитражный суд с иском к КУМИ о признании незаконным расторжения договора аренды от 02.06.2006 N 185/1 (далее - договор N 185/1) земельного участка площадью 20 000 кв. м с кадастровым номером 66:35:0104002:8, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, ул. Коммуны, 88, с внесением изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и признании договора аренды N 185/1 продленным на неопределенный срок на тех же условиях (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области суда от 12.02.2014 (судья Смагин К.Н.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 (судьи Панькова Г.Л., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Григорян Ю.С. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неверную оценку фактических обстоятельств дела и неверном применении норм материального права. Заявитель жалобы полагает, что в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации расторжение спорного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно только в судебном порядке, поскольку данный договор заключен на срок более пяти лет. Истец не согласен с выводом суда о невозможности признания договора аренды земельного участка продленным на неопределенный срок, основанным на изменении разрешенного использования предоставления земельного участка для целей использования земельного участка для строительства здания АБК на основании генерального плана Березовского городского округа, поскольку в материалах дела отсутствуют генеральный план Березовского городского округа и Правила землепользования и застройки БТО, а также доказательства, свидетельствующие о нахождении спорного земельного участка в зоне И-2 и невозможности его предоставления для иных целей, не связанных со строительством очистных сооружений; согласно генеральному плану Березовского городского округа обременения, связанные со строительством очистных сооружений касаются только части земельного участка с кадастровым номером 66:35:0104002:8 и не препятствуют использованию земельного участка истцом в соответствии с его разрешенным использованием - под строительство объекта коммунально-складского хозяйства. Предприниматель Григорян Ю.С. полагает, что уведомление арендодателя о расторжении договора в пределах срока его действия нельзя расценивать как высказанное арендодателем возражение на продолжение арендных отношений по смыслу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как по истечении срока действия договора, а именно с 01.07.2012 возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения пользования истцом земельным участком и необходимости его освобождения не поступало, что является согласием арендодателя на продолжение пользования арендованным имуществом; при наличии такого согласия договор считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Проверив законность судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены с учетом следующего.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и предпринимателем Григоряном Ю.С. (арендатор) на основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30.12.2005 N 6740 заключен договор аренды земельного участка от 02.06.2006 N 185/1, по условиям которого предпринимателю Григоряну Ю.С. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 20 000 кв. м с кадастровым номером 66:35:0104002:8, из земель-поселений, находящийся по адресу: Свердловская область, г. Березовский, ул. Коммуны, 88, с разрешенным использованием - под строительство объекта коммунально-складского хозяйства (складская база твердых видов топлива).

Договор аренды N 185/1 зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 02.11.2006, номер регистрации 66-66-32/024/2006-296.

Земельный участок передан арендатору по акту от 02.06.2006 N 185/1.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды земельного участка с 30.12.2005 по 30.12.2008.

Дополнительным соглашением к договору от 30.06.2011, зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 29.07.2011, номер регистрации 66-66-32/031/2011-287, стороны согласовали срок действия договора до 01.07.2012.

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии указанных в данном пункте обстоятельств.

26.10.2011 КУМИ в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с неуплатой арендной платы в течение 2011 года.

Истец, полагая расторжение договора аренды земельного участка N 185/1 в одностороннем порядке незаконным в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, действие спорного договора - возобновленным на неопределенный срок согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что срок договора аренды N 185/1 составил более пяти лет, договор прекратился в связи с истечением срока его действия 01.07.2012 и не был возобновлен на неопределенный срок в связи с наличием письменных возражений арендодателя относительно продления срока действия договора и отсутствием соглашений о продлении действия договора.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, как указано в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, вывод судов о том, что спорный договор аренды земельного участка в результате его продления дополнительным соглашением от 30.06.2011 является заключенным на срок более пяти лет, сделан с неправильным применением норм материального права.

Как установлено судами, в соответствии с п. 2.1 договора N 185/1 срок аренды земельного участка - с 30.12.2005 по 30.12.2008, т.е. на три года. Дополнительное соглашение к указанному договору, которым стороны согласовали срок действия договора N 185/1 до 01.07.2012, подписано сторонами только 30.06.2011, т.е. спустя более чем 2 года с момента окончания срока действия договора N 185/1.

Фактическое продолжение пользования арендованным имуществом после истечения 30.12.2008 г. срока договора N 185/1 в отсутствие возражений со стороны арендодателя свидетельствует о возобновлении указанного договора аренды в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при возобновлении действия договора на новый либо неопределенный срок по окончании первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.

Таким образом, отношения сторон после 30.12.2008 г. продолжились в рамках нового договора, заключенного на неопределенный срок, условия которого в последующем были изменены дополнительным соглашением от 30.06.2011, которым стороны определили срок действия договора до 01.07.2012, то есть равный году, в связи с чем и была произведена 29.07.2011 регистрация данного дополнительного соглашения.

При изложенных обстоятельствах у судов отсутствовали основания для вывода о наличии между сторонами на момент направления арендодателем уведомления от 26.10.2011 N 2048-03 договора аренды, заключенного на срок более 5 лет.

Поскольку правило п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет; каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок или на срок не менее пяти лет, действующее законодательство не устанавливает, оснований для применения положений указанной нормы права к спорным правоотношениям и признания расторжения договора N 185/1 путем одностороннего отказа от его исполнения незаконным, как нарушающего требования данной статьи, у судов не имелось.

С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении данного требования, неправильный вывод судов первой и апелляционной инстанции относительно срока действия спорного договора не привели к принятию неправильного решения, постановления.

Как установлено судами, п. 8.2 договора предусмотрено право арендодателя на расторжение договора путем одностороннего отказа от его исполнения по указанным в договоре основаниям, в том числе при неуплате арендной платы по договору в течение двух месяцев подряд; наличие предусмотренных договором оснований для расторжения договора в одностороннем порядке истец не оспаривает, отсутствие платежей по арендной плате более чем за два периода в указанном арендодателем размере на момент получения уведомления о расторжении договора не отрицает, доказательств обратного материалы дела не содержат; арендатору неоднократно направлялись требования о погашении задолженности, исполнение которых арендатором не доказано. Таким образом, ответчик при наличии предусмотренных договором N 185/1 оснований (п. 8.2.1) отказался от исполнения договора уведомлением от 26.10.2011 N 2048-03, полученным арендатором, в связи с неуплатой арендной платы в течение 2011 года.

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) (п.27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Согласно п.3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, вывод судов о прекращении договора N 185/1 истечением срока его действия 01.07.2012 г. сделан с неправильным применением вышеуказанных норм права.

Между тем, поскольку при изложенных обстоятельствах оснований для признания договора N 185/1, расторгнутого до истечения срока его действия, возобновленным на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации у судов не имелось, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований, неправильный вывод судов не повлек принятия неправильного решения, постановления.

Из норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм права и отклоняются судом кассационной инстанции, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции также не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.02.2014 по делу N А60-39337/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Григоряна Юрия Самвеловича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.В. Торопова

Судьи

А.Ю. Смирнов В.А. Купреенков