Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 сентября 2014 г. N Ф09-6062/14 по делу N А60-48753/2013

Екатеринбург

26 сентября 2014 г.

Дело N А60-48753/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Купреенкова В.А., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Урал Премьер Траст энд Консалтинг" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.03.2014 по делу N А60-48753/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - учреждение) - Пятницкая А.С. (доверенность от 22.05.2010 N 88д),

общество - Горбунов А.Н., Седельников А.С. (доверенность от 15.01.2014).

Агентство обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу о взыскании 27 146 774 руб. 13 коп., в том числе задолженности по арендной плате по договору от 28.12.1998 N 1/1-0826/0947П за период с 01.02.2013 по 31.10.2013 в сумме 26 328 870 руб. 00 коп., неустойки за период с 01.02.2013 по 31.10.2013 в сумме 817 904 руб. 13 коп.

В свою очередь, общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с встречным иском к агентству о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке условия договора от 28.12.1998 N 1/1- 0826/0947П о размере арендной платы, оформленной уведомлением агентства от 27.12.2012 N 1059/12.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.03.2014 (судья Торопова М.В.) первоначальный иск удовлетворен полностью. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 (судья Голубцов В.Г., Гулякова Г.Н., Борзенкова И.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 7, 8, 12, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), нарушение ст. 65, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что судами необоснованно не принято во внимание экспертное заключение, которым установлено несоответствие отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Априори" (далее - общество ОК "Априори") от 09.10.2012 N ОА-04/2012-16, положенного агентством в основу повышения арендной платы, требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Из названного экспертного заключения следует, что в отчете общества ОК "Априори" отсутствует оценка объекта доходным и сравнительными подходами, а оценка затратным подходом проведена оценщиком некорректно. Данные выводы, по мнению заявителя, свидетельствуют о том, что отчет об оценке от 09.10.2012 N ОА-04/2012-16 не мог являться законным основанием для увеличения размера арендной платы, поскольку установленная им рыночная стоимость объекта оценки определена с нарушениями действующего законодательства и является недостоверной. При наличии отрицательного заключения отчет об оценке не может быть использован для целей оценки. Общество ссылается на неверное толкование судами условий п. 3.4 договора аренды от 28.12.1998 N 1/1-0826/0947П в редакции дополнительного соглашения от 31.08.2009 N 4. Как считает заявитель, в соответствии с данным пунктом право арендодателя на изменение размера арендной платы обусловлено изменением рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка). Факт изменения рыночной стоимости объекта, являющегося федеральной собственностью, устанавливается в порядке, предусмотренном Законом об оценочной деятельности, следовательно, как полагает заявитель, перерасчет арендной платы может быть произведен только на основании достоверного отчета об оценке рыночной стоимости арендуемого объекта. Заявитель, считая, что конъюнктура рынка с 2009 г. по 2013 г. изменилась в сторону уменьшения, ссылается на отчет об оценке спорного объекта от 23.07.2013, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "АЛЛЕГРА" (далее - общество "АЛЛЕГРА") по заказу агентства, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 189 422 000 руб., в то время как в 2009 г. расчет арендной платы произведен, исходя из рыночной стоимости объекта в размере 276 877 000 руб. По мнению заявителя, данные обстоятельства подтверждают отсутствие у агентства законных оснований для увеличения арендной платы уведомлением от 27.12.2012 N 1059/12. Заявитель не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии в действиях агентства признаков злоупотребления правом. Агентство, требуя внесения арендной платы по повышенной ставке, указанной в уведомлении от 27.12.2012 N 1059/12, обладало информацией о том, что рыночная стоимость данного объекта уменьшилась согласно сведениям отчета об оценке от 23.07.2013 общества "АЛЛЕГРА".

В отзыве на кассационную жалобу агентство ссылается на несостоятельность доводов заявителя, считает выводы судов законными и обоснованными, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, между обществом (арендатор) и агентством (арендодатель согласно условиям дополнительного соглашения от 26.05.2009 N 3) заключен охранно-арендный договор на пользование памятниками истории и культуры от 28.12.1998 N 1/1-0826/0947П в редакции дополнительного соглашения от 31.08.2009 N 4, согласно условиям которого арендатору во временное владение и пользование передано здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, д. 50, общей площадью 7698,5 кв. м, для использования под цели, указанные в п. 2.1 Постановления Правительства Свердловской области от 23.10.1998 N 1081.

Согласно п. 3.4. договора в редакции дополнительного соглашения от 31.08.2009 N 4 размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в следующих случаях: 1) в случае изменения рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка); 2) в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру договора и является его неотъемлемой частью. Новый размер арендной платы устанавливается с месяца, следующего за месяцем, когда арендатором получено уведомление.

В соответствии п. 3.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 31.08.2009 N 4 ежемесячная арендная плата установлена в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке от 11.06.2009. N 15/2009/УР, и составляет 2 324 947 руб., в том числе НДС 354 652 руб. 93 коп.

Уведомлением от 27.12.2012 N 1059/12 агентство сообщило обществу о том, что с 01.01.2013 арендная плата составляет 682 руб. за 1 кв. м арендуемых помещений в месяц с учетом НДС.

Общество после получения уведомления, уплачивал истцу арендную плату в прежнем размере. Претензия агентства от 15.02.2012 N 105/02 оставлена обществом без удовлетворения.

Агентство, ссылаясь на отсутствие оплаты за пользование вышеуказанным имуществом за период с 01.02.2013 по 31.10.2013 в размере 26 328 870 руб. 00 коп., составляющем сумму разницы между первоначальным и измененным размером арендной платы, обратилось в суд с соответствующим требованием.

Общество, полагая, что увеличение арендной платы произведено агентством на основании отчета об оценке, не соответствующего требованиям Закона об оценочной деятельности, обратилось в арбитражный суд с встречным иском о признании уведомления от 27.12.2012 N 1059/12 недействительной сделкой.

Суды, удовлетворяя первоначальные требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, исходили из того, что факт увеличения арендной платы в спорный период подтвержден материалами дела, данное увеличение произведено на основании отчета об оценке от 09.10.2012 N ОА-04/2012-16, выполненного обществом с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Априори", в соответствии с условиями договора аренды от 28.12.1998 N 1/1-0826/0947П в редакции дополнительного соглашения от 31.08.2009 N 4.

При этом судами отклонены доводы общества о несоответствии отчета об оценке от 09.10.2012 N ОА-04/2012-16 требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам, с указанием на то, что наличие отрицательного экспертного заключения на названный отчет не свидетельствует о недостоверности изложенной в нем информации о рыночной стоимости объекта недвижимости и не опровергает факт изменения стоимости спорного объекта недвижимости в период с 2009 г. по 2012 г. Каких-либо доказательств иной стоимости указанного недвижимого имущества на момент совершения оспариваемой сделки, равной его стоимости, существовавшей в 2009 г. на момент последнего изменения размера арендной платы, либо меньшей указанной стоимости обществом не представлено.

Рассмотрев материалы дела с учетом доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене как основанные на неправильном применении норм материального права.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 614 названного Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

Как разъяснено в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено ст. 8 Закона об оценочной деятельности.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Согласно ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности в случае, если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет. Если экспертиза отчета проведена одновременно в нескольких саморегулируемых организациях оценщиков, указанный отчет может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет являются положительными.

Из положений ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемой сделки).

Как следует из материалов дела, стороны в п. 3.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 31.08.2009 N 4 предусмотрели порядок изменения арендной платы. Согласно данному пункту арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы при условии, что им будет доказано изменение рыночной стоимости объекта аренды (конъюнктуры рынка).

Агентство сообщило обществу об увеличении арендной платы с 01.01.2013, направив ему уведомление от 27.12.2012 N 1059/12. Согласно данному уведомлению новый размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке от 09.10.2012 N ОА-04/2012-16, подготовленного обществом ОК "Априори".

Оспаривая законность увеличения размера арендной платы, оформленного названным уведомлением, общество представило в материалы дела экспертное заключение от 09.12.2013 N 2039/2013, выполненное общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков". Как следует из данного заключения, отчет об оценке от 09.10.2012 N ОА-04/2012-16 общества ОК "Априори" не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поскольку при проведении оценки рыночной стоимости объекта оценщиком необоснованно не использовались доходный и сравнительный подход, а результаты, полученные при оценке затратным подходом, не могут быть признаны достоверными.

Однако суды, отклоняя ссылки общества не данное экспертное заключение, не учли положения ст. 12, 17.1 Закона об оценочной деятельности, из содержания которых следует, что для целей оценки может быть использован только достоверный отчет, имеющий положительные экспертные заключения. Следовательно, установленная недостоверным отчетом рыночная стоимость объекта оценки не может быть использована для целей совершения сделок с этим объектом.

Учитывая, что в соответствии с условиями договора изменение размера арендной платы поставлено в зависимость от изменения рыночной стоимости объекта аренды, являющегося показателем изменения конъюнктуры рынка, при этом отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 09.10.2012 N ОА-04/2012-16, положенный в основу оспариваемой сделки по увеличению арендной платы, является недостоверным, отрицательное экспертное заключение на данный отчет агентством не оспорено, иных доказательств, достоверно подтверждающих изменение рыночной стоимости арендуемого объекта в спорный период в заявленном размере, агентством в материалы дела не представлено, суд кассационной инстанции считает, что одностороннее увеличение арендной платы в спорный период не может быть признано законным, соответствующим нормам материального права и условиям договора аренды. Встречные требования общества о признании односторонней сделки по увеличению размера арендной платы, оформленной уведомлением от 27.12.2012 N 1059/12, недействительной подлежат удовлетворению.

Вывод суда первой инстанции о том, что отчет об оценке от 09.10.2012 N ОА-04/2012-16, не соответствующий требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, может быть положен в основу доказательства фактического изменения рыночной стоимости объекта аренды, дающего право арендодателю изменить в одностороннем порядке размер арендной платы, противоречит вышеприведенным нормам права и не мотивирован судом ссылками на доказательства дела (ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку судами установлено, что в период с 01.02.2013 по 31.10.2013 обществом арендная плата вносилась в размере, установленном дополнительным соглашением от 31.08.2009 N 4 к договору аренды от 09.10.2012 N ОА-04/2012-16, и размер задолженности определен агентством как разница между данной арендной платой и арендной платой, указанной в уведомлении от 27.12.2012 N 1059/12, при этом у агентства не имелось законных оснований для увеличения размера арендной платы по названному договору в спорный период, суд кассационной инстанции считает, что требования агентства о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 01.02.2013 по 31.10.2013 и неустойки за период с 01.02.2013 по 31.10.2013 удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем следует согласиться с выводом судов об отсутствии в действиях агентства по одностороннему повышению арендной платы в спорный период признаков злоупотребления правом.

Согласно п. 1, 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В силу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. постановления от 25.12.2013 N 13).

Поскольку обществом доказательств того, что рыночная стоимость пользования аналогичным имуществом, существовавшая на момент изменения арендодателем годовой арендной платы уведомлением от 27.12.2012, была значительно ниже ставки арендной платы, установленной в уведомлении от 27.12.2012 N 1059/12, не представлено, а отчет об оценке N 354/13, выполненный обществом "АЛЛЕГРА", таким доказательством не является, поскольку данным отчетом установлена рыночная стоимость спорного имущества на иную дату - 24.07.2013, суд первой инстанции правомерно отклонил ссылки общества на то, что агентством при реализации своего права на одностороннее увеличение арендной платы злоупотребление правом не допущено.

Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но при этом судами неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции полагает возможным на основании ч. 2 ст. 287, ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять свой судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных требований агентства и удовлетворении встречных требований общества.

Поворот исполнения решения суда первой инстанции в силу ст. 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации будет произведен Арбитражным судом Свердловской области при предоставлении доказательств его исполнения.

Руководствуясь ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, понесенные обществом судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 руб. и за подачу кассационной жалобы в сумме 2000 руб. подлежат взысканию с агентства.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.03.2014 по делу N А60-48753/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по тому же делу отменить.

Встречные требования общества с ограниченной ответственностью "Урал Премьер Траст энд Консалтинг" удовлетворить. Признать сделку по изменению в одностороннем порядке условия договора от 28.12.1998 N 1/1-0826/0947П о размере арендной платы, оформленную уведомлением федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" от 27.12.2012 N 1059/12, недействительной.

В удовлетворении первоначальных исковых требований федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" о взыскании задолженности и неустойки по договору от 28.12.1998 N 1/1-0826/0947П отказать.

Поворот исполнения решения Арбитражного суда Свердловской области по данному делу произвести Арбитражному суду Свердловской области при предоставлении доказательств его исполнения.

Взыскать с федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Урал Премьер Траст энд Консалтинг" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 руб. за подачу апелляционной жалобы и 2000 руб. за подачу кассационной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

В.А. Купреенков Е.А. Платонова