Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3 октября 2014 г. N Ф09-5845/14 по делу N А76-13415/2013

Екатеринбург

03 октября 2014 г.

Дело N А76-13415/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Магнитогорска (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 017.04.2014 по делу N А76-13415/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

От администрации в суд кассационной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие ее представителя. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Недобежковой Эльвире Михайловне (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.08.2008 N 4899 за период с 01.11.2009 по 31.10.2012 в размере 74 829 руб. 79 коп. и по договору аренды земельного участка от 22.10.2008 N 4940 за период с 01.03.2010 по 31.03.2013 в размере 367 318 руб. 33 коп.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Центральная городская ярмарка" (далее - общество).

Решением суда от 07.04.2014 (судья Четвертакова Е.С.) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 24 968 руб. 79 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с действующим законодательством. Учитывая, что здания, в котором размещались закусочная "Чебуречная" (договор аренды от 15.08.2008 N 4899) и кафе (договор аренды от 22.10.2008 N 4940) были переданы предпринимателем в аренду иному лицу, то администрация обоснованно применила при расчете арендной платы коэффициент К1 в размере, предусмотренном для сдачи внаем недвижимого имущества. Администрация не согласна с выводом судов о том, что истец не доказал, что в результате передачи в аренду указанных нежилых зданий изменился вид деятельности арендатора. Администрация полагает, что, передавая недвижимое имущество в аренду, арендатор земельного участка перестает осуществлять ту деятельность, которую он осуществлял ранее.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением администрации между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 15.08.2008 заключен договор аренды земельного участка N 4899, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельной участок с кадастровым номером 74:33:0216001:0007 площадью 115,58 кв. м, из категории - земли населенных пунктов (жилая территориальная зона), расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Грязнова, д. 2, корпус "А", для эксплуатации закусочной "Чебуречная" (п. 1.1 договора).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор заключен сроком до 07.07.2023 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 29.06.2005.

Размер арендной платы определяется в приложении к договору, являющемуся неотъемлемой частью договора (п. 3.1 договора).

Расчет платы за аренду земли составлен в приложениях к договору.

Из кадастрового паспорта от 03.05.2007 N 33/07-01-3791 усматривается, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 74:33:0216001:0007 - "под торговый павильон".

Договор от 15.08.2008 N 4899 зарегистрирован в установленном законом порядке 30.10.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 17.08.2010 N 33/299/2010-197.

Постановлением администрации от 18.07.2012 N 9243-П признано утратившим силу постановление администрации от 07.07.2008 N 5115-П, а земельный участок с кадастровым номером 74:33:0216001:7 предоставлен в собственность предпринимателю по ее заявке.

Соглашением от 16.10.2012 договор аренды от 15.08.2008 N 4899 расторгнут.

23.11.2012 данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП одновременно с государственной регистрацией права собственности предпринимателя на этот земельный участок.

Из материалов дела также следует, что 22.10.2008 между администрацией (арендодатель), предпринимателем и обществом (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 4940, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 74:33:0307001:0004, цель использования земельного участка - участок, занимаемый нежилым зданием - кафе (п. 1.1 договора).

Данный договор заключен сроком до 02.07.2023 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 27.02.2006 (п. 2.1 договора).

Размер арендной платы определяется в приложении к договору, являющемуся неотъемлемой частью договора (п. 3.1 договора).

Расчет платы за аренду земли составлен в приложениях к договору.

Из кадастрового паспорта от 28.07.2008 N 33/08-01-8452 усматривается, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 74:33:0307001:4 - кафе.

Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРП в отношении нежилого здания кафе, расположенного на земельном участке, являющемся предметом договора аренды от 22.10.2008 N 4940, следует, что предприниматель с 27.07.2007 являлась собственником 2617/2618 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание - кафе, расположенное по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Труда, д. 43, корпус N 1, а с 13.08.2009 стала собственником не только вышеназванной доли, но и 1/2618 доли в праве общей долевой собственности.

Таким образом, с 13.08.2009 предприниматель является правообладателем нежилого здания - кафе в полном объеме.

Постановлением администрации от 13.08.2012 N 10385-П внесены изменения в постановление администрации от 02.07.2008 N 5002-П: договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 22.10.2008 N 4940 считать договором аренды земельного участка, а арендатором по договору считать предпринимателя.

Во исполнение указанного постановления между администрацией и предпринимателем заключено дополнительное соглашение от 05.09.2012 к договору аренды от 22.10.2008 N 4940, которое зарегистрировано в ЕГРП 05.10.2012.

Ссылаясь на неисполнение предпринимателем обязательства по внесению арендной платы по договору от 15.08.2008 N 4899, а также по договору аренды от 22.10.2008 N 4940, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском. Согласно расчету истца с учетом факта частичного внесения арендных платежей на стороне ответчика образовалась задолженность за период с 01.11.2009 по 31.10.2012 по договору от 15.08.2008 N 4899 в размере 74 829 руб. 79 коп. и за период с 01.03.2010 по 31.03.2013 по договору от 22.10.2008 N 4940 в размере 367 318 руб. 33 коп.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что предпринимателем обязательство по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнено, в связи с чем пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате.

Вместе с тем проверив расчеты задолженности по арендной плате, суды признали их неверными в части применения коэффициента К1.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с п. 19 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Законодательным собранием Челябинской области принят Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", в котором содержалась формула для определения размера годовой арендной платы, установлены ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка. Законом также предусмотрено право органов местного самоуправления при наличии экономической обоснованности в указанных в Законе пределах устанавливать значения коэффициентов (понижающих или повышающих) в зависимости от вида деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке, территориального расположения земельного участка, а также в зависимости от категорий арендаторов.

Решениями Магнитогорского городского собрания депутатов от 25.06.2008 NN 109 и от 26.06.2012 N 108 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена" установлены названные коэффициенты, подлежащие применению в спорный период.

Таким образом, суды верно указали, что для расчета задолженности должен быть применен механизм расчета, предусмотренный вышеназванными нормативными правовыми актами: кадастровая стоимость земельного участка * ставка арендной платы / 100 * К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора) * К2 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в округе) * К3 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора).

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что причиной возникновения на стороне арендатора задолженности по договору аренды от 15.08.2008 N 4899 является применение арендодателем с ноября 2011 года коэффициента К1, равным 7,5 (с 01.11.2011 до 01.07.2012) и 9,91 (01.07.2012 по 31.10.2012).

В обоснование применения при расчете задолженности за указанные периоды значений коэффициента К1 в размере 7,5 и 9,91 администрация указала на то, что с 18.10.2011 предприниматель сдал в аренду принадлежащие ему помещения обществу с ограниченной ответственностью "Султан", о чем имеются соответствующие сведения в ЕГРП. Данное обстоятельство, по мнению администрации, свидетельствует об изменении вида деятельности арендатора (предпринимателя) с организации объекта торговли и общественного питания на оказание услуг по временному размещению и проживанию и сдачу внаем недвижимого имущества.

Судами также установлено, что на протяжении всего спорного периода в принадлежащем предпринимателю помещении, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0216001:0007, находилась закусочная "Чебуречная", что соответствует цели предоставления земельного участка, установленной в договоре аренды от 15.08.2008 N 4899, а также виду деятельности - организация общественного питания, кафе, для которого определено значение коэффициента К1=4.

Установив, что материалы дела не содержат доказательств того, что в результате передачи в аренду иному лицу нежилого здания закусочной изменился вид деятельности ответчика - арендатора земельного участка, либо целевое назначение данного здания, а также принимая во внимание, что факт наличия арендатора в здании сам по себе не свидетельствует о прекращении такого вида деятельности предпринимателем, суды сделали правильный вывод об отсутствии правовых оснований для применения коэффициента К1 в размере 7,5 (оказание услуг по временному размещению и проживанию) и 9,91 (сдача внаем недвижимого имущества).

Кроме того, из материалов дела следует, что причиной возникновения на стороне арендатора задолженности по договору аренды от 22.10.2008 N 4940 является применение арендодателем с ноября 2011 года нового расчета размера арендной платы с применением коэффициента К1 в размере 7,5 (с 01.11.2011 до 01.07.2012), 9,91 (01.07.2012 по 31.10.2012) и 4,06 (с 01.01.2013 по 31.03.2013).

В обоснование применения при расчете задолженности за названные периоды указанных значений коэффициента К1 истец также сослался на то, что с 18.10.2011 предприниматель сдал в аренду принадлежащие ему помещения обществу с ограниченной ответственностью "Султан", о чем имеются соответствующие сведения в ЕГРП.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что на протяжении всего спорного периода в принадлежащем предпринимателю помещении, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0307001:0004, находилось предприятие общественного питания - кафе-столовая, что соответствует цели предоставления земельного участка, установленной в договоре аренды от 22.10.2008 N 4940, - для эксплуатации нежилого здания - кафе, а также виду деятельности - организация кафе.

Учитывая, что материалы дела не содержат доказательств того, что в результате передачи в аренду иному лицу указанного нежилого здания изменился вид деятельности ответчика, либо целевое назначение данного здания, суды пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для применения коэффициента К1 для вида деятельности - сдача внаем недвижимого имущества в размере 7,5, 9,91 и 4,06.

При таких обстоятельствах, применив при расчете К1=4 в соответствии с видом деятельности арендатора - организация общественного питания, кафе, и установив наличие на стороне ответчика переплаты в размере 3022 руб. 79 коп. по договору от 15.08.2008 N 4899 и наличие задолженности по договору аренды от 22.10.2008 N 4940 в размере 24 968 руб. 79 коп., суды обоснованно удовлетворили исковые требования администрации частично.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 017.04.2014 по делу N А76-13415/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Магнитогорска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

В.А. Купреенков А.А. Столяров