Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 октября 2014 г. N Ф09-6639/14 по делу N А60-44326/2013

Екатеринбург

10 октября 2014 г.

Дело N А60-44326/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А. Ю.,

судей Лазарева С. В., Платоновой Е. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Уральский завод тяжелого машиностроения" (далее - общество, истец) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2014 по делу N А60-44326/13 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества - Калинина А.П. (доверенность от 01.07.2014 N 2075);

Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - агентство, ответчик) - Туболец А.С. (доверенность от 29.09.2014 N 174д).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к агентству о признании недействительной односторонней сделки ответчика в форме уведомления от 27.12.2012 N 1062/12 в части повышения с 01.01.2013 арендной платы по договору от 14.11.2006 N 10-2/09-04, заключенного между истцом и ответчиком.

Решением суда от 14.03.2014 (судья Коликов В.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2014 (судьи Голубцов В.Г., Гулякова Г.Н., Полевщикова С.Н.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество просит указанное постановление от 23.06.2014 отменить, решение суда от 14.03.2014 оставить без изменения, поскольку судами неправильно применены нормы материального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Общество считает, что проведение оценки не является основанием для одностороннего изменения арендной платы по договору. Более того, договор не содержит механизма определения размера арендной платы при изменении рыночной стоимости объекта, что влечет за собой невозможность определения арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования объектом на правах аренды. Заявитель жалобы указывает на то, что ответчиком не представлены доказательства изменения рыночной стоимости объекта аренды, поскольку в отчете об оценке от 09.10.2012 N ОА-04/2012-02, на основании которого арендодатель в одностороннем порядке изменил размер арендной платы, определялась стоимость права пользования на условиях аренды всего здания в целом, а не рыночная стоимость арендуемых помещений. Общество считает, что суды не дали надлежащей оценки доводу о несоответствии назначения объекта аренды, установленного договором, его функциональному и фактическому видам использования, а также доводу о ничтожности договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу агентство просит оставить оспариваемое постановление суда от 23.06.2014 без изменения, считает его законным и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между агентством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 14.11.2006 N 10-2/09-04 (далее - договор аренды), согласно которому агентство передает, а общество принимает во временное владение и пользование помещения общей площадью 1292, 4 кв. м в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-ой Пятилетки, литера 64, для использования его помещений под офис. Состав передаваемых в аренду помещений объекта указан в приложении N 1 к данному договору (п. 1.1. договора, приложение N 1 к договору).

Договор аренды вступает в силу с момента его регистрации и действует до 01.01.2016 (п. 2.1, 2.2 договора).

Отдельно-стоящее здание с пристроем, литера 64, назначение: нежилое, общей площадью 13 339,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-ой Пятилетки принадлежит агентству на праве оперативного управления, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.03.2006 сделана запись о регистрации N 66-66-01/002/2006-496 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.03.2006 N 66АВ 163878).

Имущество передано истцу 01.01.2006 по акту приема-передачи.

В силу п. 6.1 договора аренды в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке от 29.05.2006 N 01/1407н (приложение N 4), сумма ежемесячной арендной платы с учетом налога на добавленную стоимость за аренду объекта составляет 237 127 руб. 20 коп. Указанный размер арендной платы согласован сторонами на момент заключения договора.

Согласно п. 6.4. договора аренды размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в следующих случаях: 1) после выполнения ремонтно-реставрационных работ по сохранению объекта; 2) в случае изменения рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка); 3) в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру договора и является его неотъемлемой частью. Новый размер арендной платы устанавливается с месяца, следующего за месяцем, когда арендатором получено уведомление.

Агентство направило обществу уведомление от 27.12.2012 N 1062/12 об одностороннем увеличении с 01.01.2013 арендной платы до 441 руб. за 1 кв.м. с учетом налога на добавленную стоимость. Уведомление об изменении арендной платы получено арендатором 29.12.2012.

Общество, не согласившись с изменением агентством в одностороннем порядке размера арендной платы, выраженным в названном уведомлении, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что изменение условия договора о размере арендной платы в соответствии с отчетом об оценке N ОА-04/2012-02 не соответствует условиям названного договора, так как не является доказательством изменения рыночной стоимости объекта аренды (конъюнктуры рынка), кроме того данным отчетом определена рыночная стоимость права пользования объектом недвижимости, а не рыночная стоимость объекта договора аренды.

Отменяя данное решение и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемой сделки).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 614 названного Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Вместе с тем из положений ст. 310 Кодекса следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Исходя из изложенного, суды первой и апелляционной инстанций, оценив условия п. 6.4 договора аренды, пришли к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае арендодатель может в одностороннем порядке изменить размер арендной платы при условии, что им будет доказано изменение рыночной стоимости объекта аренды (конъюнктуры рынка).

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе отчет от 14.10.2010 N 02/10, в котором указано, что рыночная стоимость отдельно-стоящего здания с пристроем, литера 64, назначение: нежилое, общей площадью 13 339,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-ой Пятилетки по состоянию на 10.10.2010 составляет 234 710 000 руб. и отчет об оценке от 09.10.2012 N ОА-04/2012-02, из которого следует, что рыночная стоимость этого же здания по состоянию на 03.10.2012 составляет 504 576 286 руб. 76 коп., суды пришли к обоснованному выводу, что факт изменения рыночной стоимости объекта аренды по договору аренды по сравнению со стоимостью, существовавшей на момент последнего изменения арендной платы, подтверждается материалами дела. При этом суды исходили из того, что общество не представило доказательств того, что рыночная стоимость арендуемых помещений с момента последнего увеличения арендной платы не изменилась, а также, что изменение рыночной стоимости здания не повлекло изменения стоимости его отдельных помещений, в том числе арендуемых самим обществом (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что истец, в случае несогласия с результатами оценки рыночной стоимости спорного здания, установленными отчетом N ОА-04/2012-02, не лишен возможности защитить свои права в порядке, предусмотренном п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в случае обращения к нему с требованиям об уплате арендных платежей.

Довод заявителя кассационной жалоб о том, что суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание его ссылку на ничтожность договора аренды в связи с не проведением конкурса, не принимается, поскольку данный довод не был заявлен обществом в качестве предмета либо основания иска при рассмотрении спора судом первой инстанции.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств по делу и сделанных на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2014 по делу N А60-44326/2013 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Уральский завод тяжелого машиностроения" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

С.В. Лазарев Е.А. Платонова