Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30 октября 2014 г. N Ф09-7048/14 по делу N А60-39841/2013

Екатеринбург

30 октября 2014 г.

Дело N А60-39841/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Семеновой З.Г., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.03.2014 по делу N А60-39841/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации города Екатеринбурга - Соболевская Т.В. (доверенность от 24.12.2013 N 465/05/50.2-03);

общества с ограниченной ответственностью "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" - Копылов К.В. (доверенность от 01.10.2014 N 20), Мухаметов Р.З. (генеральный директор, протокол от 11.03.2014 N 8).

Администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" (далее - общество "КДЦ "Консилиум") долга по арендной плате за период с 2009 по 2011 г.г. в размере 197 527 руб. 77 коп., неустойки, начисленной на основании договора аренды земельного участка от 04.07.2005 N 5-1049МН за период с 16.09.2005 по 24.03.2013, в сумме 15 381 руб. 80 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.03.2014 (судья Парамонова В.В.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 (судьи Скромова Ю.В., Виноградова Л.Ф., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся доказательствам. По мнению заявителя, суды необоснованно отказали в удовлетворении исковых требований, поскольку при аренде земельного участка, имеющего два и более целевых назначения, арендная плата подлежит определению пропорционально занимаемой площади объекта недвижимости в соответствии с фактическим видом использования земельного участка. Администрация указывает, что в спорный период, помещения первого и второго этажа здания использовались для оказания медицинских услуг, в то же время на мансардном этаже производились строительные работы. В связи с чем, заявитель полагает правомерным доначисление ответчику арендных платежей за спорный период, а именно: под помещение 686,4 кв.м. (реконструкция мансардного этажа) доля земельного участка 1 900,35 кв.м. - ставка арендной платы 0,4; под помещение 663,6 кв.м. (объект здравоохранения - 2 этаж, частично 1 этаж) доля земельного участка 1 837,22 кв.м. - ставка арендной платы 0,6.

При рассмотрении спора судами установлено, что 04.07.2005 между Администрацией (арендодатель) и обществом "КДЦ "Консилиум" (арендатор) заключен договор N 5-1049 аренды земельного участка общей площадью 5430 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0504002:0027, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, 22, для эксплуатации находящегося в муниципальной собственности двухэтажного нежилого здания общей площадью 1274,9 кв. м, в том числе для использования нежилого помещения площадью 663,6 кв. м под объект здравоохранения. Земельный участок передан ответчику по акту от 04.07.2005 приема-передачи.

Согласно разделу 6 договора права и обязанности по договору у сторон возникают с 21.06.2005, договор заключается на неопределенный срок.

Расчет арендной платы производится исходя из площади участка пропорционально площади помещений, занимаемых обществом, к площади здания в целом (п. 2.2.1 договора).

Дополнительным соглашением от 13.12.2007 N 1 абз. 1 подп. 2.1.5 договора аренды изложен в новой редакции "...земельный участок предоставлен для использования нежилого помещения площадью 663,6 кв. м под объект здравоохранения, а также под реконструкцию чердачного помещения с надстройкой этажа мансардного типа под поликлинику и офисные помещения".

Названным соглашением п. 2.4 договора аренды дополнен абзацем следующего содержания "арендатор обязуется использовать участок в соответствии с условиями его предоставления, а именно: получить в администрации города Екатеринбурга разрешение на реконструкцию чердачного помещения с надстройкой этажа мансардного типа под поликлинику и офисные помещения; получить в администрации города Екатеринбурга разрешение на ввод в эксплуатацию объекта после окончания реконструкции; выполнить условия договора от 11.05.2007 N 05-07-сф, заключенного с администрацией города Екатеринбурга; заключить с Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом договор о компенсации за использование при реконструкции муниципального объекта недвижимости по адресу: ул. Военная, 22".

За ненадлежащее исполнение условий договора аренды в части внесения арендной платы на арендатора возложена обязанность уплатить пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы (п. 3.1 в редакции дополнительного соглашения N 1 к договору).

Арендная плата по договору N 5-1049 за 2009, 2010 и 2011 годы рассчитана Администрацией и уплачена обществом "КДЦ "Консилиум" по ставке 0,4%, установленной для земельных участков с разрешенным использованием - под строительство (занятые реконструируемыми объектами).

Обществом "КДЦ "Консилиум" 29.05.2013 получен от Администрации перерасчет арендной платы за 2009-2011 г.г., сделанный в связи с уточнением разрешенного использования и площади земельного участка, а именно площадь занимаемого участка увеличена за счет увеличения общего объема помещений, занимаемых обществом, которые в свою очередь разделены на помещения, занимаемые медицинским центром, и те, в которых ведется реконструкция (мансардный этаж площадь 686,4 кв. м). При этом арендодатель рассчитал арендную плату по ставке 0,6% - для объекта здравоохранения и 0,4% - для помещений, в которых ведется реконструкция.

Ссылаясь на то, что общество отказалось вносить арендную плату в измененном размере за прошедший период, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в период с 2009-2011 г.г. арендная плата уплачивалась обществом "КДЦ "Консилиум" в полном объеме на основании расчетов арендной платы, ежегодно представляемых Администрацией. Судами не принят в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего использование в спорный период всего нежилого здания под объект здравоохранения, акт обследования земельного участка от 07.05.2013 N 408/5-2013, так как им не подтверждается факт того, что в спорный период весь объект использовался по назначению, производились прием и консультация больных. При этом, суды пришли к выводу о том, что факт осуществления медицинской деятельности в здании, находящимся в стадии реконструкции, подлежит доказыванию Администрацией.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что указанные выводы судов сделаны без учета всех существенных обстоятельств дела с нарушением норм процессуального права.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Как следует из материалов дела, сторонами спора подписано дополнительное соглашение от 13.12.2007 N 1 к договору аренды земельного участка от 04.07.2005 N 5-1049 МН, которым уточнена цель предоставления спорного земельного участка. Вместо "_ для использования нежилого помещения площадью 663,6 кв.м.под объект здравоохранения" указано "для использования нежилого помещения площадью 663,6 кв. м под объект здравоохранения, а также под реконструкцию чердачного помещения с надстройкой этажа мансардного типа под поликлинику и офисные помещения".

Обращаясь в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, начисленной за нарушение арендатором своих обязательств, Администрация ссылалась на то, что с момента изменения разрешенного вида использования земельного участка арендная подлежит уплате в измененном размере.

Общество "КДЦ "Консилиум", возражая против предъявленных требований, ссылалось на разрешение на строительство от 25.07.2008 N RU 66302000-377, срок действия которого продлен до 01.07.2014. По мнению общества, данный документ подтверждает, что реконструкция осуществлялась в отношении всего здания. Соответственно, поскольку в спорный период здание по целевому назначению под объект здравоохранения не использовалось, оснований для расчета размера арендной платы в зависимости от различных видов разрешенного использования земельного участка у арендодателя не имелось.

Учитывая изложенное, суду на основании ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следовало определить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из доводов лиц, участвующих в деле с учетом особенностей оснований заявленного истцом требования, и правильно распределить бремя доказывания исходя из того, что в соответствии с условиями договора предполагается использование земельного участка как под объект здравоохранения, так и под реконструкцию чердачного помещения.

Следовательно именно ответчик должен был доказать тот факт, что в спорный период он не мог использовать помещения в качестве объекта здравоохранения и вести в них соответствующую деятельность.

Вместе с тем ссылка общества "КДЦ "Консилиум" на разрешение на строительство не исключает обязанности ответчика доказать обстоятельства, свидетельствующие о фактической невозможности использования арендуемых помещений под объект здравоохранения.

В такой ситуации суду следует дать оценку представленным ответчиком доказательствам, на которые он ссылается в обоснование своего довода о неиспользовании занимаемых помещений под объект здравоохранения.

Таким образом, вывод о том, что Администрацией не доказан факт осуществления на спорном земельном участке медицинской деятельности в здании, которое находилось в стадии реконструкции, сделан судами ввиду неверного распределения бремени доказывания между сторонами арбитражного процесса, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки и рассмотреть спор в соответствии с нормами действующего законодательства с учетом доводов и возражений сторон.

Руководствуясь ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.03.2014 по делу N А60-39841/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

З.Г. Семенова Т.В. Сулейменова