|
05 ноября 2014 г.
|
Дело N А07-15873/2013
|
Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Семеновой З.Г., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Башмедфарм" (далее - общество "Башмедфарм") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2014 по делу N А07-15873/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители общества "Башмедфарм" - Адгамов Л.А. (доверенность от 09.01.2013), Валишина Э.В. (доверенность от 12.05.2014).
Общество "Башмедфарм" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление), в котором потребовало:
- признать незаконным отказ Управления в реализации обществом "Башмедфарм" преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договору от 26.06.2009 N 23379 одноэтажного нежилого здания общей площадью 189,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Таллинская, д. 4, корп. А, выраженный в письме от 16.08.2013 N 7218-УС;
- обязать Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества "Башмедфарм" путём совершения действий по реализации преимущественного права на приобретение указанного выше одноэтажного нежилого здания, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) (с учётом принятого арбитражным судом первой инстанции на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения заявленных требований).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2014 (судья Аминева А.Р.) в удовлетворении требований заявителя отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 (судьи Ермолаева Л.П., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Башмедфарм" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неполное исследование судами обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права. По мнению заявителя, судами установлено наличие всех предусмотренных законом условий для реализации обществом "Башмедфарм" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, но отказано в удовлетворении заявленных последним требований.
Общество "Башмедфарм" считает не соответствующими действительности выводы судов о том, что спорное здание утратило свойства объекта гражданских прав, исключена возможность использовать объект недвижимости в соответствии с его первоначальным назначением, поскольку здание кафе не уничтожено и не разрушено, оно подлежит восстановлению, а представленные Управлением фотографии не являются надлежащим доказательством; суды, не обладая специальными техническими знаниями, не могли самостоятельно, без проведения строительно-технической экспертизы, утверждать, что здание уничтожено, в решениях по делам N А07-3463/2011, А07-13988/2013 выводы об уничтожении здания кафе отсутствуют. Общество "Башмедфарм" полагает, что суд необоснованно не уведомил сторон о возможности назначения судебной экспертизы и не разъяснил возможные последствия незаявления сторонами ходатайств о проведении экспертизы, без проведения которой суд не вправе утверждать, что здание уничтожено. Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью "Партнер" спорное здание не является разрушенным и не подлежащим восстановлению, а состояние, в котором в настоящее время находится здание кафе, объясняется тем, что обществом "Башмедфарм" начат капитальный ремонт объекта недвижимости. При этом из решений по делам N А07-3463/2011, А07-13988/2013 следует, что арендатор не приступил к выполнению ремонтных работ ввиду отсутствия согласования проекта капитального ремонта здания. Фактически спорное недвижимое имущество существует, и право владения этим имуществом передано обществу "Башмедфарм" по договору аренды, а пользоваться зданием заявитель не мог в силу объективных обстоятельств. По мнению заявителя жалобы, суды не учли, что по смыслу ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35, п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в предусмотренном Законом N 159-ФЗ порядке допускается реализация права на приобретение объекта незавершенного строительства.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что по результатам аукциона (конкурса), проведённого 29.05.2009, Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник Управления; далее - Комитет) и обществом "Башмедфарм" (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.06.2009 N 23379, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору во временное владение и пользование на срок с 26.06.2009 по 26.06.2014 для использования в целях торговли, организации ресторана, кафе отдельно стоящее одноэтажное нежилое здание общей площадью 189,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Таллинская, д. 4, корп. А, литера А.
Комитетом и обществом "Башмедфарм" 26.06.2009 подписан акт приёма-передачи объекта аренды.
Обременение в виде аренды на основании договора от 26.06.2009 N 23379 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 17.09.2009.
Как установлено судами, 25.06.2009 в 03 часа 53 минуты в здании, расположенном по адресу: г. Уфа, ул. Таллинская, д. 4, произошёл пожар, в результате которого некоторые строительные конструкции получили значительные термические повреждения. Комиссией в составе представителей арендодателя и арендатора 01.07.2009 составлен акт осмотра здания, в котором указано, что в результате пожара пришла в негодность кровля (около 70%), для дальнейшего использования помещения необходимо проведение ремонтных работ.
Общество "Башмедфарм" обратилось в Комитет с заявлением о проведении ремонтных работ в счёт арендной платы. После предоставления арендатором арендодателю необходимого пакета документов для согласования проекта реконструкции арендованного строения стороны заключили дополнительное соглашение от 29.03.2010 к спорному договору, согласно которому арендатор освобождается от внесения арендной платы на период проведения ремонтных работ в нежилом помещении на шесть месяцев, с 01.02.2010 по 31.07.2010.
В период с июня 2009 года по апрель 2014 года здание по вышеуказанному адресу (г. Уфа, ул. Таллинская, д. 4, корп. А, литера А) восстановлено (отремонтировано либо реконструировано) не было.
При этом в удовлетворении исковых требований Комитета о взыскании арендной платы по договору аренды от 26.06.2009 N 23379, его расторжении и выселении арендатора из нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Таллинская, д. 4, корп. А, литер А вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2011 по делу N А07-3463/2011 было отказано, поскольку суд пришел к выводу о неисполнении Комитетом обязанности по передаче обществу "Башмедфарм" объекта недвижимости, соответствующего требованиям закона и договора, пригодного к эксплуатации по предусмотренному договором аренды назначению, а также об отсутствии вины общества "Башмедфарм" в повреждении муниципального имущества.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.07.2011 по делу N А07-3088/2011 признано незаконным бездействие администрации Демского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан, выразившееся в несогласовании арендатору проекта капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Таллинская, д. 4, корп. А.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 по делу N А07-13988/2013 по иску Управления о расторжении договора аренды от 26.06.2009 N 23379 и обязании общества "Башмедфарм" освободить нежилое помещение установлено, что арендатор не мог своевременно приступить к выполнению ремонтных работ в силу обстоятельств, не зависящих от него, а именно ввиду отсутствия согласования проекта на капитальный ремонт здания кафе; со стороны арендатора предпринимались все необходимые меры для устранения недостатков арендуемого помещения, производства ремонта; собственник помещения, на котором лежит обязанность по проведению капитального ремонта переданного в аренду объекта, никаких действий не предпринимал.
Общество "Башмедфарм" 02.08.2013 обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. В данном заявлении указанное общество со ссылкой на Закон N 159-ФЗ и договор аренды от 26.06.2009 N 23379 просило продать нежилое помещение общей площадью 189,3 кв. м в его собственность.
В письме от 16.08.2013 N 7218-УС Управление сообщило, что рассмотрение заявления названного общества возможно после принятия Арбитражным судом Республики Башкортостан решения по делу N А07-13988/2013 о расторжении договора аренды и выселении арендатора.
Полагая, что оно имеет преимущественное право на выкуп муниципального недвижимого имущества, предусмотренного договором аренды от 26.06.2009 N 23379, что орган местного самоуправления незаконно отказал в реализации субъектом малого либо среднего предпринимательства права на выкуп, общество "Башмедфарм" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшем их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.
Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при условиях, указанных в названной статье.
В случае если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).
Несоответствие заявителя и (или) арендуемого имущества установленным Законом N 159-ФЗ требованиям свидетельствует об отсутствии преимущественного права выкупа государственного, муниципального имущества.
Пункт 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ прямо устанавливает, что обязательными условиями возникновения у соответствующего лица преимущественного права выкупа государственного либо муниципального имущества являются нахождение этого имущества в непрерывном временном владении и (или) временном пользовании субъекта на протяжении 2 и более лет по состоянию на 01.07.2013 и одновременно наличие договора (договоров) аренды этого имущества, подтверждающего(-их) правомерность этого владения и (или) пользования.
Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключен
