Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 ноября 2014 г. N Ф09-7086/14 по делу N А60-44315/2013

Екатеринбург

07 ноября 2014 г.

Дело N А60-44315/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Смирнова А.Ю., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Уральский завод тяжелого машиностроения" (далее - общество "УЗТМ") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.04.2014 по делу N А60-44315/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - учреждение) - Туболец А.С. (доверенность от 29.09.2014 N 174д),

общества "УЗТМ" - Хлопцев Ф.Ю. (доверенность от 22.10.2014 N 2118).

Общество "УЗТМ" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к учреждению о признании недействительной односторонней сделки в форме уведомления от 27.12.2012 N 1062/12 в части повышения с 01.01.2013 арендной платы по договору от 08.10.2007 N 07-1/07-04, заключенному между обществом "УЗТМ" и учреждением.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Правительство Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Априори" (далее - общество "ОК "Априори").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.04.2014 (судья Куклева Е.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014 (судьи Гулякова Г.Н., Голубцов В.Г., Борзенкова И.В.) решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "УЗТМ" просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам. Заявитель полагает, что учреждением не доказано наличие оснований для увеличения арендной платы в соответствии с п. 6.4 договора, поскольку предметом оценки согласно отчету от 09.10.2012 N ОА-04/2012-04 являлась рыночная стоимость права пользования объектом аренды, а рыночная стоимость данного объекта независимым оценщиком не устанавливалась, следовательно, вывод судов об изменении рыночной стоимости спорного объекта (конъюнктура рынка) нельзя признать состоятельным. Заявитель указывает на несоответствие назначения объекта аренды, установленного договором, его функциональному назначению и фактическому использованию, в связи с чем считает, что оценка данного объекта является недостоверной, а также полагает, что имеются основания для проведения экспертизы отчета независимого оценщика, в чем судами было неправомерно отказано. Общество "УЗТМ" отмечает, что поскольку договором не установлен механизм определения размера арендной платы в случае наличия основания для одностороннего его изменения по инициативе арендодателя, такое изменение возможно лишь дополнительным соглашением. Кроме того, заявитель ссылается на ничтожность договора аренды от 08.10.2007 N 07-1/07-04 по основанию отсутствия подписанного сторонами данного договора охранного обязательства.

В отзыве на кассационную жалобу учреждение указывает на несостоятельность доводов заявителя, считает выводы судов законными и обоснованными, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, между учреждением (арендодатель) и обществом "УЗТМ" (арендатор) заключен договор аренды объекта культурного наследия от 08.10.2007 N 07-1/07-04, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, общей площадью 999,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-й Пятилетки, литера 74, для обеспечения сохранения объекта и использования его помещений под офис. Историческое название объекта "Комплекс зданий площади Первой пятилетки, 1928-1934 гг., лаборатория; архитекторы П.В. Оранский, В.В. Безруков, М.Ф. Рейшер, Васильев" (п. 1.1. договора, приложение N 2 к договору).

Объект аренды передан по акту приема-передачи от 20.11.2007.

Срок действия стороны определили в пункте 2.1. договора до 01.09.2032.

В соответствии с п. 6.2 договора оплата арендной платы производится ежемесячно вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

Согласно п. 6.1. договора в соответствии с величиной годовой арендной платы, указанной в протоколе открытого конкурса от 26.09.2007 N 2 (приложение N2), сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за аренду объекта составляет 224 955 руб.

Арендатор обязан оплачивать арендную плату в соответствии с полученным уведомлением в случае ее пересмотра в порядке, установленном п. 6.4. договора (п. 3.2.6 договора).

В пункте 6.4. стороны согласовали, что изменение размера годовой арендной платы происходит: в случае изменения рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка); в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру договора и является его неотъемлемой частью. Новый размер арендной платы устанавливается с месяца, следующего за месяцем, когда арендатором получено уведомление.

Арендодатель уведомлением от 27.12.2012 N 1062/12 известил арендатора об изменении арендной платы с 01.01.2013 по договору от 08.10.2007 N 07-1/07-04 в соответствии с заключением независимого оценщика из расчета 452 руб. за 1 кв. м арендуемых помещений в месяц с учетом НДС.

Уведомление об изменении арендной платы получено арендатором 29.12.2012.

Общество "УЗТМ", полагая, что указанное уведомление противоречит требованиям закона и условиям договора, обратилось в суд с соответствующими требованиями.

Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что у ответчика имелись законные основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Положения п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Суды, проанализировав п. 6.4 договора, признали, что условиями данного пункта предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке изменить размер арендной платы при наличии предусмотренных договором оснований, в частности при изменении рыночной стоимости объекта аренды (конъюнктуры рынка).

Как следует из материалов дела, основанием для увеличения размера арендной платы за пользование зданием общей площадью 999,8 кв. м, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-й Пятилетки, литера 74, с 01.01.2013, о котором общество "УЗТМ" было извещено спорным уведомлением от 27.12.2012 N 1062/12, явился отчет об оценке рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости на условиях аренды от 09.10.2012 N ОА-04/2012-04.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости права пользования объектом на условиях аренды от 09.10.2012 N ОА-04/2012-04, рыночная стоимость объекта аренды по состоянию на 03.10.2012 составляет 38 333 546 руб. 18 коп., включая НДС 18%, при его наличии. Ранее учреждением было произведено изменение арендной платы с 01.03.2011 на основании отчета об определении рыночной стоимости арендуемого объекта N 04-10. В соответствии с названным отчетом рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 10.10.2010 составила 19 107 000 руб., включая НДС 18%.

При указанных обстоятельствах суды признали доказанным факт увеличения рыночной стоимости спорного имущества по сравнению с предыдущим периодом пользования этим имуществом, то есть изменение конъюнктуры рынка, и, учитывая отсутствие доказательств изменения учреждением арендной платы чаще, чем один раз в год, пришли к обоснованному выводу о том, что увеличение арендной платы осуществлено учреждением в соответствии с требованиями закона и условиями договора аренды, предусмотренными п. 6.4 данного договора.

Судами также принято во внимание заключение некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 04.04.2014 N 210/07-14, которым отчет общества "ОК "Априори" от 09.10.2012 N ОА-04/2012-04 признан соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", методы оценки каждого из использованных оценщиков подходов к оценке признаны обоснованными, выполненный расчет стоимости объекта оценки соответствует применяемым подходам и методам.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что изменение рыночной стоимости здания (конъюнктуры рынка) независимым оценщиком не устанавливалось и учреждением не доказано, подлежит отклонению, поскольку, определяя рыночную стоимость права пользования объектом по состоянию на соответствующую дату, независимый оценщик исходит из конъюнктуры рынка, то есть из условий продажи на товарном рынке в соответствующий период, зависящих от соотношения величины спроса и предложения, ценовой эластичности и прочих социально-экономических и природных факторов. Таким образом, установленная независимым оценщиком на основании рыночной стоимости объекта аренды рыночная стоимость права пользования данным объектом на условиях аренды по состоянию на 03.10.2012 представляет собой отражение конъюнктуры рынка, существующей в этот момент.

Доводы о том, что при проведении оценки не учитывалось функциональное назначение и фактическое использование объекта, рассмотрены судами. Отклоняя данные доводы, суды указали на проведение рыночной оценки здания и права пользования этим объектом с учетом его назначения, определенного в договоре аренды - административное здание и проходная. Доказательств иного использования арендуемого объекта в материалы дела не представлено.

Доводы заявителя о неправомерном отказе суда первой инстанции в проведении экспертизы отчета оценки от 09.10.2012 N ОА-04/2012-04 отклоняются. Из положений ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Суд первой инстанции, установив, что названный отчет оценщика признан некоммерческим партнерством "Межрегиональный союз оценщиков" соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности; этим отчетом подтвержден факт увеличения рыночной стоимости объекта аренды относительно предыдущих периодов его использования, и, кроме того, представленный обществом "УЗТМ" отчет общества с ограниченной ответственностью "Аллегра" от 14.08.2013 N 343/13 также свидетельствует об увеличении рыночной стоимости объекта аренды по сравнению с 10.10.2010, обоснованно отказал в проведении судебной экспертизы.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на отсутствие в договоре аренды механизма расчета арендной платы и полагает, что в связи с этим оснований для одностороннего изменения арендной платы не имеется. Данный довод также подлежит отклонению, поскольку право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы обусловлено фактом изменения рыночной стоимости арендуемого объекта, для установления которой необходимо проведение оценки в соответствии с положениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ссылки на ничтожность договора аренды в связи с отсутствием подписанного сторонами охранного обязательства не принимаются, так как заявитель при рассмотрении спора по существу судами первой и апелляционной инстанций на данное обстоятельство не ссылался, и оно не было предметом исследования и оценки судов. Оснований для установления новых обстоятельств и оценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.04.2014 по делу N А60-44315/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Уральский завод тяжелого машиностроения" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

А.Ю. Смирнов Н.Г. Беляева