Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 апреля 2011 г. N Ф09-1932/11 по делу N А76-13949/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 апреля 2011 г. N Ф09-1932/11

27 апреля 2011 г.

N Ф09-1932/11-С3 Дело N А76-13949/2010-46-382

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Дубровского В.И.,

судей Гусева О.Г., Гавриленко О.Л.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Нургалиева Радика Фанусовича (ОГРН 304745223200113, ИНН 745219045045; далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2010 по делу N А76-13949/2010-46-382 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2011 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя - Калашникова И.В. (доверенность от 28.08.2010 б/н);

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (ИНН 7421000190) - Дубровин Д.А. (доверенность от 11.01.2011 N 12);

Представители третьих лиц - муниципального предприятия "Тракторозаводское" и открытого акционерного общества "Жилкомсервис", надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного разбирательства на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 29.10.2010 в сумме 211 509 руб. 84 коп., пеней по договору за период с 10.01.2009 по 20.10.2010 в сумме 211 153 руб. 97 коп., расторжении договора аренды от 13.02.2009 N 12-5722 и выселении предпринимателя из нежилого помещения площадью 311,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, д. 150а (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 01.11.2010 (резолютивная часть от 29.10.2010; судья Наконечная О.Г.) исковые требования удовлетворены частично; с предпринимателя в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2009 по 29.10.2010 в сумме 211 509 руб. 84 коп. и пени по договору за период с 10.01.2009 по 20.10.2010 в сумме 50 000 руб.; расторгнут договор аренды от 13.02.2009 N 12-5722, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и предпринимателем; суд обязал ответчика освободить занимаемые нежилые помещения площадью 311,10 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, д. 150а, и передать их Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2011 (резолютивная часть от 18.01.2011; судьи Баканов В.В., Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Ответчик считает, что договор аренды от 13.02.2009 N 12-5722 является незаключенным, поскольку объект аренды не индивидуализирован, акт приема-передачи помещений общей площадью 311,10 кв. м, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, д. 150а, с их конкретизацией не составлялся, а истец не является ни собственником данного имущества, ни лицом, управомоченным законом или собственником на сдачу спорного имущества в аренду. Таким образом, по мнению предпринимателя, требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о взыскании с предпринимателя арендной платы и предусмотренной договором неустойки являются неправомерными.

Кроме того, заявитель жалобы полагает, что судами не принято во внимание то обстоятельство, что ответчиком за 2009 год произведена оплата по договору аренды в размере 99 112 руб. 86 коп. При этом суды взыскали с ответчика задолженность по увеличенным тарифам, в отсутствие между сторонами договора заключенного соглашения по изменению размера арендной платы.

Предприниматель также ссылается на то обстоятельство, что суд первой инстанции по собственной инициативе рассмотрел требования о возложении на ответчика обязанности в виде освобождения спорного помещения, тогда как Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска требовал выселения ответчика из данного помещения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 17.01.2001 между сторонами подписан договор аренды N 12-5722, согласно которому Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска предоставил предпринимателю нежилое помещение суммарной площадью 189,30 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 150а. Договор перезаключался на новый срок 15.01.2002, 12.01.2004, 09.02.2005, 25.01.2006, 06.03.2007.

Срок действия договора аренды от 06.03.2007 N 12-5722 установлен с 01.01.2007 по 30.12.2007. По соглашению от 16.05.2007 к договору аренды от 06.03.2007 N 12-5722 Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска передал предпринимателю дополнительно нежилое помещение площадью 122,7 кв. м, что подтверждается актом сдачи-приемки от 20.05.2007. Таким образом, общая площадь арендуемого нежилого помещения составила 312,00 кв. м.

17.01.2008 между сторонами заключен договор аренды N 12-5722, согласно которому Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска предоставил предпринимателю нежилое помещение по указанному адресу площадью 312,00 кв. м.

13.02.2009 Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды N 12-5722, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект жилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, д. 150а, суммарной площадью 312,00 кв. м. Площадь арендуемых помещений соответствовала выписке из техпаспорта по состоянию на 05.01.2001.

20.10.2009 сторонами подписано соглашение к договору аренды от 13.02.2009 N 12-5722, согласно которому с 16.10.2009 площадь сдаваемого в аренду помещения изменена и составляет 311,1 кв. м. Изменение площади арендуемого помещения обусловлено составлением нового технического паспорта на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, д. 150а, по состоянию на 19.08.2009. Состав, состояние и стоимость сданного в аренду имущества определены в приложении N 2 к договору от 13.02.2009 N 12-5722. Указанное помещение принято ответчиком без замечаний, что подтверждается подписанными сторонами актами приема-передачи от 01.02.2001, 20.05.2007, 16.10.2009.

Факт отнесения названного имущества к муниципальной собственности подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества от 05.07.2010 N ОМС/475 по состоянию на 15.07.2010, постановлением главы администрации г. Челябинска от 13.01.1994 N 25, приказом Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 30.08.1994 N 542.

Согласно п. 2 договор аренды заключен на срок с 01.01.2009 по 30.12.2009. Поскольку пользование арендованным имуществом арендатором после истечения срока аренды продолжилось при отсутствии возражений арендодателя, на основании положений ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.8 договора от 13.02.2009 N 12-5722 договор считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с п. 5.1 договора аренды арендатор оплачивает арендодателю арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (приложение N 1 к договору). В приложении N 1 к договору произведен расчет арендной платы на 2009 год.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что изменение арендной платы в связи с изменением существующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города.

Постановлением администрации г. Челябинска от 13.01.2010 установлена базовая ставка арендной платы за пользование недвижимым имуществом на 2010 год в размере 217 руб. без учета НДС за один квадратный метр арендуемой площади. С учетом данных изменений арендатором произведен расчет арендной платы к договору от 13.02.2009 N 12-5722 за период с 20.01.2010 по 31.12.2010, согласно которому арендная плата составляет 14 176 руб. 83 коп. в месяц.

Пунктом 6.6 договора аренды предусмотрено начисление пеней за несвоевременную оплату в размере 0,3 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ссылаясь на наличие у предпринимателя задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды исходили из обоснованности заявленных истцом требований, указав на то, что в период с 01.01.2010 по 29.10.2010 арендатор не вносил арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность, которая подлежит взысканию в пользу истца. При этом суды с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации сочли возможным уменьшить размер начисленной неустойки до 50 000 руб. Кроме того, суды на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили требование истца о расторжении договора аренды от 13.02.2009 N 12-5722 и о выселении ответчика из помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 150а.

Выводы судов являются правильными, основаны на материалах дела, исследованных согласно требованиям, установленным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют законодательству.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что договор аренды от 13.02.2009 N 12-5722 заключен, поскольку сторонами согласованы все существенные условия, предъявляемые законом к данному виду договора; истцом обязательства по договору исполнены надлежащим образом - помещения переданы арендатору по актам приема-передачи от 01.02.2001, 20.05.2007, 16.10.2009; доказательств уплаты арендной платы по договору от 13.02.2009 N 12-5722 за период в период с 01.01.2010 по 29.10.2010 ответчиком не представлено; задолженность составила 211 509 руб. 84 коп., в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга и неустойки, предусмотренной п. 6.6 договора.

При этом суды признали предъявленную истцом к взысканию неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательства и правомерно уменьшили размер начисленной неустойки до 50 000 руб.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды взыскали с ответчика задолженность по увеличенным тарифам, в отсутствие заключенного между сторонами договора соглашения по изменению размера арендной платы, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку судами установлено, что расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с положениями п. 5.2 договора аренды.

Оснований для переоценки выводов, сделанных судами, а также имеющихся в деле доказательств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что ответчиком допущена просрочка по внесению арендной платы более двух раз подряд, истцом соблюден порядок заявления требования о

расторжении договора, предусмотренный ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (письмо Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 25.02.2010 N 2104), суды обоснованно удовлетворили исковые требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика.

Довод предпринимателя о том, что суд первой инстанции по собственной инициативе рассмотрел требования о возложении обязанности на ответчика в виде освобождения спорного помещения, тогда как истец требовал выселения ответчика, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку понятия "выселение" и "освобождение помещения" применительно к существу спорных правоотношений являются тождественными.

Выводы судов и установленные фактические обстоятельства переоценке судом кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

Доводы заявителя кассационной жалобы выводов судов не опровергают, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств и не являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2010 по делу N А76-13949/2010-46-382 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Нургалиева Радика Фанусовича - без удовлетворения.

Председательствующий

В.И. Дубровский

Судьи

О.Г. Гусев О.Л. Гавриленко