Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 ноября 2014 г. N Ф09-6804/14 по делу N А76-25930/2013

Екатеринбург

18 ноября 2014 г.

Дело N А76-25930/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Смирнова А.Ю., Сулейменовой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фахрисламовой А.И., рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Коровина Владимира Андреевича (далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2014 по делу N А76-25930/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании Арбитражного суда Челябинской области принял участие представитель предпринимателя - Никитин К.В. (доверенность от 30.05.2012).

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - Территориальное управление Росимущества) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0307001:69, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Нахимова, д. 20-п, определив цену земельного участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, в соответствии с проектом договора, предложенным истцом.

Определением суда от 02.12.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительной предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ДОК 22" (далее - общество "ДОК 22").

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2014 (судья Четвертакова Е.С.) в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 (судьи Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований предпринимателя, ссылаясь на нарушение ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам. Заявитель жалобы полагает, что поскольку в отличие от заявления общества "ДОК 22" о продлении договора аренды от 13.07.2012 в заявлении от 22.12.2011 указано на приобретение права, следовательно, оно направлено на приватизацию земельного участка. Из содержания приложенных к названному письму документов согласно перечню, предусмотренному приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок", ясно следует, для каких целей предоставлены документы. Из письма Территориального управления Росимущества от 26.01.2012, в котором нормативно обосновывается снятие заявления общества "ДОК 22" с рассмотрения со ссылкой на ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, подтверждается тот факт, что данным органом заявление общества от 22.12.2011 рассматривалось только с точки зрения предоставления или отказа в предоставлении земельного участка в собственность. По мнению заявителя, вывод суда о том, что свидетель Федоринова Е.Б. не может достоверно указать, на что было направлено волеизъявление общества "ДОК 22", изложенное в обращении от 22.12.2011, не соответствует действительности. По мнению предпринимателя, свидетель четко пояснила, что директором общества "ДОК 22" было дано указание осуществить выкуп спорного земельного участка; на вопрос суда "на что было направлено обращение от 22.12.2011", свидетель ответила: "на выкуп земельного участка". Данное обстоятельство, как считает заявитель, подтверждается имеющимся в материалах дела аудиопротоколом от 10.04.2014.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что у общества "ДОК 22" на праве собственности находилось нежилое помещение (столярный цех N 2) общей площадью 810,8 кв. м, приобретенное в процессе приватизации государственного имущества предприятия "Деревообрабатывающий комбинат N 2", расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Нахимова, д. 20-п, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 24.05.2007 серии 74 АА N 180097.

Между Территориальным управлением Росимущества (арендодатель) и обществом "ДОК 22" (арендатор) 02.08.2011 заключен договор аренды N 1925-11 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка, согласно пунктам 1.1, 1.2, 2.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2476,26 кв. м с кадастровым номером 74:36:0307001:0069 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский р-н, ул. Нахимова, для эксплуатации территории общества в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к данному договору и являющимся его неотъемлемой частью. На участке имеется нежилое здание - цех N 2. Договор заключен сроком на одиннадцать месяцев.

Дополнительным соглашением от 30.07.2012 N 1 к договору аренды от 02.08.2011, на основании заявления арендатора от 13.07.2012, стороны продлили срок действия договора, в соответствии с которым (п. 1) срок аренды земельного участка установлен на 49 лет.

Договор аренды от 02.08.2011 и дополнительное соглашение от 30.07.2012 к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 02.10.2012 предприниматель приобрел у общества "ДОК 22" нежилое помещение (столярный цех N 2) общей площадью 810,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Нахимова, д. 20-п. Переход права собственности к предпринимателю зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.11.2012 серии 74 АД N 167879.

Здание столярного цеха N 2 находится на земельном участке общей площадью 2476,26 кв. м с кадастровым номером 74:36:0307001:0069.

В связи с заключенным договором купли-продажи нежилого помещения от 02.10.2012 обществом "ДОК 22" и предпринимателем подписан договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.10.2012, согласно разделу 1 которого общество "ДОК 22" передает, а предприниматель принимает на себя права и обязанности по договору аренды от 02.08.2011 N 1925-11 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0307001:69 общей площадью 2476,26 кв. м.

Предприниматель полностью принимает на себя права и обязанности по договору аренды от 02.08.2011, а также условия дополнительного соглашения от 30.07.2012 о внесении изменений к договору аренды земельного участка (п. 1.3 договора уступки).

Выразив намерение выкупить в собственность земельный участок с кадастровым номером 74:36:0307001:69, истец обратился к ответчику с соответствующим заявлением от 19.11.2012 N 102.

В ответ письмом от 19.12.2012 N 17150 Территориальное управление Росимущества направило проект договора купли-продажи земельного участка от 20.12.2012 N 198-зем, акт приема-передачи земельного участка для подписания и оплаты цены участка (в 3-х экземплярах).

Согласно п. 2.1 проекта договора купли-продажи земельного участка от 20.12.2012 N 198-зем цена участка определена в размере 6 262 621 руб. 08 коп.

Не согласившись с данной ценой, предприниматель направил в адрес Территориального управления Росимущества протокол разногласий от 07.03.2013 к договору купли-продажи земельного участка от 20.12.2012 N 198-зем, в котором указал цену выкупа земельного участка в размере 156 565 руб. 53 коп., рассчитанную в соответствии с п. 1.1, 1.2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), равную 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Письмом от 25.03.2013 N 04101 ответчик отказал заявителю в заключении договора купли-продажи земельного участка по льготной цене, указав на то, что в связи с окончанием 01.07.2012 срока выкупа земельных участков по льготной цене расчет выкупной цены после 01.07.2012 осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 1.1, 1.2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Территориальным управлением Росимущества также указано, что предприниматель не является правопреемником общества "ДОК 22", так как в связи с приобретением объекта недвижимости для его эксплуатации и был заключен договор от 01.10.2012 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 02.08.2011 N 1925-11.

Не согласившись с отказом и полагая, что он нарушает права и законные интересы предпринимателя в экономической сфере, истец обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Территориального управления Росимущества об отказе в предоставлении спорного земельного участка за плату с применением выкупной стоимости земельного участка в размере, равном 2,5% от его кадастровой стоимости, об обязании принять решение о предоставлении заявителю названного земельного участка, определив выкупную стоимость земельного участка в указанном размере (дело N А76-7285/2013 Арбитражного суда Челябинской области).

Вступившими в законную силу судебными актами по названному делу в удовлетворении заявления предпринимателя отказано. Судами признана правомерность действий Территориального управления Росимущества и отсутствие правовых оснований у предпринимателя на выкуп спорного земельного участка по льготной цене. Судами рассмотрена и отклонена ссылка заявителя и общества "ДОК 22" на письмо названного общества от 22.12.2012 N 42, подтверждающее, по их мнению, факт обращения с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, занятого принадлежащим обществу объектом недвижимости, до 01.07.2012 и наличии у предпринимателя сингулярного правопреемства. Судами установлено, что из содержания данного письма не следует, в связи с приобретением какого права на спорный земельный участок предоставлялись перечисленные в нем документы (право собственности, право аренды, право постоянного (бессрочного) пользования) и сделан вывод о возникновении права у предпринимателя на выкуп земельного участка только после приобретения им объекта в собственность.

Предприниматель, полагая, что имеет право на выкуп испрашиваемого земельного участка по льготной цене, вновь обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском об обязании Территориального управления Росимущества заключить договор купли-продажи спорного земельного участка, определив цену земельного участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, в соответствии с проектом договора, предложенным истцом. При этом, ссылаясь на новое, по его мнению, обстоятельство, подтверждающее обращение общества "ДОК 22" с заявлением о выкупе земельного участка, в частности письмо Территориального управления Росимущества от 26.01.2012 N 01098, адресованное обществу "ДОК 22" (ответ на письмо от 22.12.2011 N 42), согласно которому Территориальное управление Росимущества сообщает обществу "ДОК 22" о том, что в связи с непредставлением необходимых документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество, расположенное на указанном земельном участке, заявление о его выкупе в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации снято с рассмотрения.

При этом предприниматель полагает, что поскольку данный документ не был предметом судебной оценки при рассмотрении дела N А76-7285/2013, потому при разрешении настоящего спора суд не связан теми выводами, которые были изложены во вступивших в законную силу судебных актах по указанному делу.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия правовых оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям п. 1.1 и 1.2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 2 Вводного закона, в соответствии с которыми выкупная стоимость земельного участка равна 2,5% от его кадастровой стоимости. Суд пришел к выводу, что истец обратился с заявлением о выкупе по истечении установленного в п. 1 ст. 2 Вводного закона срока (после 01.07.2012), а потому у него отсутствует право на приватизацию спорного земельного участка по льготной цене. При этом суд отклонил довод предпринимателя о том, что он является правопреемником общества "ДОК 22" для рассмотрения вопроса о выкупе земельного участка по льготной цене.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебный актов исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно подп. 2 п. 1.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

Цена земельных участков, указанных в п. 1.1 названной статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости (п. 1.2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2011 N 11), разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 ст. 2 Вводного закона предусмотрено, что до 01.07.2012 в соответствии с названным пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Судами установлено, что обществом "ДОК 22" в собственность в процессе приватизации государственного имущества предприятия "Деревообрабатывающий комбинат N 2" было приобретено нежилое помещение - цех N 2, переданное предпринимателю по договору купли-продажи, заключенному с обществом "ДОК 22" 02.10.2012 (право собственности зарегистрировано 07.11.2012). В этот же день между сторонам заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.08.2011 N 1925-11.

Предприниматель обратился в Территориальное управление Росимущества с заявкой на выкуп земельного участка 19.11.2012. Поскольку на этот момент уже не действовал льготный порядок выкупа земельного участка, суды правомерно отказали предпринимателю в удовлетворении его требований.

Довод предпринимателя о том, что он имеет право на выкуп испрашиваемого земельного участка по льготной цене, поскольку общество "ДОК 22" (правопредшественник истца, по мнению предпринимателя), 22.12.2011 обращалось в соответствующий орган с заявлением о приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, отклоняется как необоснованный.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Исходя из изложенного следует, что право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества возникает в силу прямого указания закона с момента регистрации права собственности на недвижимость, поэтому независимо от заключенного договора уступки прав и обязанностей право аренды к нему перешло в силу закона.

При этом, как верно указано судами, для предоставления земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством, правовое значение имеет направленность воли лица, испрашивающего земельный участок, поскольку только он как законный землепользователь (в силу нахождения на земельном участке объектов недвижимости) применительно к п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе определять судьбу своего землепользования. Вопрос о выкупе земельного участка может быть разрешен только на основании волеизъявления самого собственника объекта недвижимости и только после этого у него возникает право на выкуп земельного участка.

С учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2014 по делу N А76-25930/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Коровина Владимира Андреевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

А.Ю. Смирнов Т.В. Сулейменова