Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 мая 2011 г. N Ф09-1983/11 по делу N А76-40858/2009

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 мая 2011 г. N Ф09-1983/11

10 мая 2011 г.

N Ф09-1983/11-С6 Дело N А76-40858/2009-29-299/101

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 января 2012 г. N Ф09-8201/11 по делу N А76-3161/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Смирнова А. Ю., Маликовой Э. М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Маврина Евгения Петровича (далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.10.2010 по делу N А76-40858/2009-29-299/101 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2011 по тому же делу.

Представители лиц, участвующие в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, участия в судебном заседании, назначенном на 18.04.2011 на 11 ч 45 мин, не приняли.

Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.04.2011 рассмотрение кассационной жалобы предпринимателя отложено на 09 ч 45 мин 03 мая 2011 г.

В судебном заседании, назначенном на указанное время представители лиц, участвующие в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, участия не приняли.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Челябинской области к муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа", (далее - комитет), обществу с ограниченной ответственностью "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК" (далее - общество "Мастерских народных промыслов Урала "МАОК") с исковым заявлением о признании недостоверной рыночной стоимости в размере 5 469 000 руб., определенной в ходе проведения обществом "Мастерских народных промыслов Урала "МАОК" оценки нежилого помещения общей площадью 318,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, д. 14 (отчет об оценке от 17.06.2009 N 30/09 общества "Мастерских народных промыслов Урала МАОК"), а также с требованием к комитету о принятии п. 3 договора купли-продажи муниципального имущества от 27.08.2009 N 12-ПА в следующей редакции: "Имущество продается по цене 3 306 779,6 руб. (Три миллиона триста шесть тысяч семьсот семьдесят девять рублей 60 копеек) - основная сумма платежа в соответствии с отчетом о рыночной стоимости, без НДС. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производиться Покупателем в рассрочку, согласно графику (Приложение N 1-ПК). На сумму основного долга начисляются проценты, исходя из годовой ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату принятия решения о продаже арендованного имущества" (с учетом уточнений требований порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация Златоустовского городского округа Челябинской области (далее - администрация), общество с ограниченной ответственность "Экспертиза" (далее - общество "Экспертиза").

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.10.2010 (судья Кузьмин А.Г.) требования удовлетворены частично. Признана недостоверной рыночная стоимость в размере 5 469 000 руб., определенная в ходе проведения обществом "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК" оценки нежилого помещения общей площадью 318,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, д. 14 (отчет об оценке от 17.06.2009 N 30/09). В удовлетворении требований к комитету о принятии п. 3 договора купли-продажи муниципального имущества от 27.08.2009 N 12-ПА в предложенной истцом редакции отказано. Договор купли-продажи от 27.08.2009 N 12-ПА муниципального имущества, общей площадью 318,3 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, д. 14, по спорному пункту изложен в следующей редакции: 1. Абзац 1 п. 3 названного договора: "Имущество продается по цене 4 580 038 руб. 14 коп. (четыре миллиона пятьсот восемьдесят тысяч тридцать восемь рублей 14 коп.) - основная сумма платежа (в соответствии с заключением эксперта N 026-05-00647 от 10.06.2010), без НДС. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку, согласно графику (Приложение N 1). На сумму основного долга начисляются проценты, исходя из годовой ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату принятия решения о продаже арендованного имущества". Приложение N 1 к договору купли-продажи муниципального имущества от 27.08.2009 N 12-ПА "График платежей по договору" изложено в следующей редакции:

График платежей за нежилое помещение 1 - магазин, общей площадью 318,3 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, д. 14

Срок платежа	Сумма ежемесячного платежа, руб.	Остаток задолженности, руб.	Кол-во календарных дней между платежами	Сумма процентов, руб.	Итоговый ежемесячный платеж, руб.
1	2	3	4	5	6
до 15.10.09	76 333,97	4 503 704,17	30	14177,41	90511,38
до 15.11.09	76 333,97	4 427 370,20	31	14 401,69	90 735,66
до 15.12.09	76 333,97	4 351036,23	30	13 696,82	90 030,79
до 15.01.10	76 333,97	4 274 702,26	31	13 905,08	90 239,05
до 15.02.10	76 333,97	4198 368,29	31	13 656,77	89 990,74
до 15.03.10	76 333,97	4122 034,32	28	12 110,88	88 444,85
до 15.04.10	76 333,97	4 045 700,35	31	13 160,16	89 494,13
до 15.05.10	76 333,97	3 969 366,38	30	12 495,35	88 829,32
до 15.06.10	76 333,97	3 893 032,41	31	12 663,55	88 997,52
до 15.07.10	76 333,97	3 816 698,44	30	12 014,76	88 348,73
до 15.08.10	76 333,97	3 740 364,47	31	12166,94	88 500,91
до 15.09.10	76 333,97	3 664 030,50	31	11918,64	88 252,61
до 15.10.10	76 333,97	3 587 696,53	30	11293,87	87 627,84
до 15.11.10	76 333,97	3 511362,56	31	11422,03	87 756,00
до 15.12.10	76 333,97	3 435 028,59	30	10 813,28	87 147,25
до 15.01.11	76 333,97	3 358 694,62	31	10 925,42	87 259,39
до 15.02.11	76 333,97	3 282 360,65	31	10 677,11	87 011,08
до 15.03.11	76 333,97	3 206 026,68	28	9 419,57	85 753,54
до. 15.04.11	76 333,97	3 129 692,71	31	10180,50	86 514,47
до 15.05.11	76 333,97	3 053 358,74	30	9611,81	85 945,78
до 15.06.11	76 333,97	2 977 024,77	31	9 683,89	86 017,86
до 15.07.11	76 333,97	2 900 690,80	30	9 131,22	85 465,19
до 15.08.11	76 333,97	2 824 356,83	31	9 187,28	85 521,25
до 15.09.11	76 333,97	2 748 022,86	31	8 938,98	85 272,95
до 15.10.11	76 333,97	2 671688,89	30	8 410,33	84 744,30
до 15.11.11	76 333,97	2 595 354,92	31	8 442,37	84 776,34
до 15.12.11	76 333,97	2 519 020,95	30	7 929,74	84 263,71
до 15.01.12	76 333,97	2 442 686,98	31	7 945,76	84 279,73
до 15.02.12	76 333,97	2 366 353,01	31	7 697,45	84 031,42
до 15.03.12	76 333,97	2 290 019,04	29	6 968,56	83 302,53
до 15.04.12	76 333,97	2 213 685,07	31	7 200,84	83 534,81
до 15.05.12	76 333,97	2137 351,10	30	6 728,26	83 062,23
до 15.06.12	76 333,97	2061017,13	31	6 704,23	83 038,20
до 15.07.12	76 333,97	1984 683,16	30	6 247,67	82 581,64
до 15.08.12	76 333,97	1908 349,19	31	6 207,62	82 541,59
до 15.09.12	76 333,97	1832 015,22	31	5 959,32	82 293,29
до 15.10.12	76 333,97	1755 681,25	30	5 526,79	81 860,76
до 15.11.12	76 333,97	1 679 347,28	31	5 462,71	81 796,68
до 15.12.12	76 333,97	1603 013,31	30	5 046,20	81380,17
до 15.01.13	76 333,97	1526 679,34	31	4 966,10	81 300,07
до 15.02.13	76 333,97	1 450 345,37	31	4 717,79	81 051,76
до 15.03.13	76 333,97	1374 011,40	28	4 036,96	80 370,93
до 15.04.13	76 333,97	1 297 677,43	31	4221,18	80 555,15
до 15.05.13	76 333,97	1 221 343,46	30	3 844,72	80178,69
до 15.06.13	76 333,97	1 145 009,49	31	3 724,57	80 058,54
до 15.07.13	76 333,97	1068 675,52	30	3 364,13	79 698,10
до 15.08.13	76 333,97	992 341,55	31	3 227,96	79 561,93
до 15.09.13	76 333,97	916 007,58	31	2 979,66	79 313,63
до 15.10.13	76 333,97	839 673,61	30	2 643,25	78 977,22
до 15.11.13	76 333,97	763 339,64	31	2 483,05	78 817,02
до 15.12.13	76 333,97	687 005,67	30	2 162,66	78 496,63
до 15.01.14	76 333,97	610 671,70	31	1 986,44	78 320,41
до 15.02.14	76 333,97	534 337,73	31	1 738,13	78 072,10
до 15.03.14	76 333,97	458 003,76	28	1 345,65	77 679,62
до 15.04.14	76 333,97	381 669,79	31	1241,52	77 575,49
до 15.05.14	76 333,97	305 335,82	30	961,18	77 295,15
до 15.06.14	76 333,97	229 001,85	31	744,91	77 078,88
до 15.07.14	76 333,97	152 667,88	30	480,59	76 814,56
до 15.08.14	76 333,97	76 333,91	31	248,30	76 582,27
до 15.09.14	76 333,91	0,00	30	0,00	76 333,91
	4 580 038,14		1825	431 249,69	5 011287,83

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2011 (судьи Ермолаева Л.П., Баканов В.В., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты изменить, ссылаясь на неправильное применение судами положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Заявитель полагает, что при определении рыночной стоимости выкупаемого объекта необходимо учитывать имеющееся на момент проведения оценки обременение этого имущества виде аренды. По мнению заявителя, то обстоятельство, что данная оценка проведена с целью реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества не должна приниматься во внимание, поскольку рыночная стоимость объекта не может зависеть от указанного фактора и должна отражать фактическое состояние объекта оценки.

Как установлено судами, нежилое помещение магазина площадью 318,3 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская обл., г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, д. 14, находится в собственности муниципального образования Златоустовский городской округ.

На основании договора аренды от 01.07.2004 N 176, заключенного с Управлением имущества г. Златоуста, названное помещение предоставлено в пользование предпринимателя на срок с 01.07.2004 по 31.12.2014.

Предприниматель обратился к главе Златоустовского городского округа с заявлением от 03.03.2009 о продаже нежилого помещения в порядке, обеспечивающем преимущественное право арендатора на приобретение муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 15.06.2009 N ар-2078 комитет уведомил предпринимателя о том, что комиссией по рассмотрению заявок малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение ими имущества, находящегося в муниципальной собственности, принято решение о соответствии предпринимателя требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ, и осуществлении комитетом мероприятий по проведению оценки рыночной стоимости указанного помещения.

Распоряжением Главы Златоустовского городского округа от 29.06.2009 N 1427-р комитету поручено осуществить приватизацию нежилого помещения магазин общей площадью 318,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, д. 14. Условия приватизации: цена продажи - 5 469 000 руб. без налога на добавленную стоимость, порядок оплаты - в рассрочку сроком на 5 лет.

Цена продажи определена на основании составленного обществом "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК" отчета N 30/09 об оценке размера рыночной стоимости названного нежилого помещения.

Комитетом в адрес предпринимателя направлены проект договора купли-продажи муниципального имущества N 12-ПА с приложением N 1, договор залога N 12-3, акты приемки-передачи имущества. Указанные проекты подписаны предпринимателем с протоколом разногласий.

Отчетом общества "Экспертиза", составленным на основании обращения предпринимателя, рыночная стоимость нежилого помещения магазин общей площадью 318,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, д. 14, определена в размере 3 902 000 руб.

В письме от 30.09.2009 N ас-3275 комитет сообщил истцу об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества.

Предприниматель, ссылаясь на указанные обстоятельств и полагая, что рыночная стоимость, определенная в отчете общества "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК", является недостоверной, в связи с чем п. 3 подлежит изложению в редакции, изложенной в протоколе разногласий, обратился в суд с соответствующим иском.

Суды, удовлетворяя требования предпринимателя к оценщику - обществу "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК", исходили из того, что рыночная стоимость, определенная в отчете общества "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК", недостоверна, поскольку включает в себя НДС, не уплачиваемый комитетом.

Согласно абз. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Руководствуясь ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с целью проверки достоверности и подлинности отчета оценщика, судами назначена экспертиза, в том числе в виде независимой оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта.

Принимая во внимание выводы экспертизы, согласно которым в итоговом заключении общества "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК" оценщиком сумма НДС в составе определенной отчетом рыночной стоимости не указана, тогда как фактически определенная отчетом рыночная стоимость включает в себя данную сумму, и, учитывая положения ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" о недопустимости неоднозначного толкования отчета оценки, суды признали отчет об оценке N 30/09 общества "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК" недостоверным.

Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя к комитету о принятии абз. 1 п. 3 договора купли-продажи муниципального имущества от 27.08.2009 N 1-ПА в редакции протокола разногласий, суды исходили из следующего.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суды, утверждая продажную стоимость имущества в размере рыночной стоимости имущества, установленной заключением экспертизы от 10.06.2010 N 026-05-00647, проведенной в рамках судебного разбирательства, а именно 4 580 038 руб. 14 коп без НДС, отклонил ссылки предпринимателя на отчет общества "Экспертиза" как на недопустимое доказательство. Как верно указали суды, положениями Закона N 159-ФЗ возможность проведения оценки покупателем не предусмотрена. Обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества возложена на уполномоченный орган (подп. 1 п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ), которым в рассматриваемом случае является комитет.

Доводы предпринимателя о необходимости учета при проведении оценки и определении рыночной стоимости выкупаемого имущества наличия обременения этого имущества в виде аренды судами правомерно отклонены.

В силу п. 1 ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существующего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающими иной предмет или способ исполнения (новация).

Согласно ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. При заключении договора купли-продажи муниципального имущества в порядке, установленном Законом 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице.

Приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений Закона N 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи. В силу бесспорности прекращения прав арендатора в момент заключения договора купли-продажи доля стоимости этих прав в объекте оценке не подлежит учету при определении рыночной стоимости имущества.

Ссылки заявителя кассационной жалобы, что определение рыночной стоимости имущества без учета стоимости обременения этого имущества не соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку не отражает фактическое состояние оцениваемого имущества на момент оценки, отклоняется. В рассматриваемом случае оценка спорного имущества произведена с целью реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества и его рыночная стоимость определена с учетом этой цели, что не противоречит положениям названного Закона. При этом в случае отказа арендатора от выкупа арендуемого имущества, у иных лиц прав на приобретение данного имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, не возникает.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.10.2010 по делу N А76-40858/2009-29-299/101 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Маврина Евгения Петровича - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А.Столяров

Судьи

А.Ю.Смирнов Э.М.Маликова