Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 декабря 2014 г. N Ф09-8128/14 по делу N А50-3287/2014

Екатеринбург

16 декабря 2014 г.

Дело N А50-3287/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Лазарева С.В., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники Пермского края на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 по делу N А50-3287/2014 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники Пермского края - Давлетбаева О.Ю. (доверенность от 25.12.2013 N 18-01-15/59).

Общество с ограниченной ответственностью "ПромТоргСервис" (далее - общество "ПромТоргСервис") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к администрации города Березники в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее - Управление) о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Город Березники" от 13.07.2012 N нп/2012/65 (далее - договор аренды), в части: пп. 3.2.10. договора аренды о возложении обязанности на арендатора возмещать по отдельному договору расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, содержание придомовой (прилегающей) территории пропорционально доле площади переданного в аренду имущества к общей площади жилого дома (пристроенного или отдельно стоящего здания, встроено-пристроенного или пристроенного помещения) (в случае если объект, переданный в аренду, является встроенным или встроено-пристроенным помещением, пристроенным зданием) на срок действия договора, в соответствии с п. 1.3.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.05.2014 (судья Трубин Р.В.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 (судьи Полевщикова С.Н., Борзенкова И.В., Савельева Н.М.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены, пп. 3.2.10 договора аренды в части обязания в двухнедельный срок с момента подписания сторонами договора аренды заключить договоры на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, содержание придомовой (прилегающей) территории пропорционально доле площади переданного в аренду имущества к общей площади жилого дома (пристроенного или отдельно стоящего здания, встроено-пристроенного или пристроенного помещения) (в случае если объект, переданный в аренду, является встроенным или встроено-пристроенным помещением, пристроенным зданием) на срок действия договора, в соответствии с п. 1.3., признан недействительным.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Управление обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, полагая, что судом нарушены п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о несоответствии спорного пункта договора требованиям ст. 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Обосновывая свои возражения, Управление указывает на то, что договор аренды заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, общество "ПромТоргСервис" было извещено об условиях заключения договора, договор сторонами подписан без каких-либо замечаний и возражений, договор на передачу полномочий по управлению общим имуществом многоквартирного дома заключен обществом "ПромТоргСервис". Кроме того, заявитель указывает, что арендная плата, указанная в п.4.1 договора аренды и установленная по результатам проведения аукциона, была сформирована в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" без учета расходов на оплату коммунальных платежей, а также платежей за содержание и ремонт общего имущества. При этом формируя размер арендной платы оценщик исходил из того, что победитель (арендатор) в соответствии с условиями аукционной документации, договора аренды самостоятельно должен заключить договоры с управляющей организацией (ТСЖ).

В отзыве на кассационную жалобу общество "ПромТоргСервис" просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что по результатам аукциона 03.07.2012 между администрацией города Березники (арендодатель) и обществом "ПромТоргСервис" (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с которым, общество приняло во временное владение и пользование часть встроено - пристроенного помещения общей площадью 265,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Березники, ул. Уральских Танкистов, 6 для использования под магазин продовольственных товаров.

Срок действия договора установлен с 13.07.12 по 12.07.2017.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2012.

В соответствии с пп. 3.2.10. указанного договора арендатор обязан возмещать по отдельному договору расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, содержание придомовой (прилегающей) территории пропорционально доле площади переданного в аренду имущества к общей площади жилого дома (пристроенного или отдельно стоящего здания, встроено-пристроенного или пристроенного помещения) (в случае если объект, переданный в аренду, является встроенным или встроено-пристроенным помещением, пристроенным зданием) на срок действия договора, в соответствии с п. 1.3.

Во исполнение данного пункта общество "ПромТоргСервис" заключило договор от 01.06.2013 N 3-13, согласно п.1.3. которого общество обязалось возмещать общедомовые расходы по содержанию общедомового имуществ, связанных с эксплуатацией, ремонтом и обслуживанием общедомовых конструкций здания, общедомовых инженерных сетей горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения (за исключением сетей, принадлежащих на праве собственности собственнику помещений), пропорционально занимаемой обществом помещения.

Общество "ПромТоргСервис", полагая, что пункт 3.2.10 договора аренды противоречит положениям ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований на том основании, что обязанность арендатора нести расходы на содержание имущество установлена законом и вытекает из существа сложившихся договорных отношений. Руководствуясь принципом свободы договора, суд пришел к выводу о том, что подписание договора обществом "ПромТоргСервис" свидетельствует о согласии со всеми его условиями и принятие обществом на себя обязательств, предусмотренных оспариваемым пунктом договора.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что пп. 3.2.10 договора аренды противоречит требованиям действующего законодательства в части обязания арендатора оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, поскольку обязанность по содержанию такого имущества возложена на собственника помещения (ст. 168, 210, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проверив законность постановления суда апелляционной инстанции, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанций подлежат отмене в силу следующего.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

Согласно ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В силу п.1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, в силу прямого указания закона именно собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию общего имущества. При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 указано, что непосредственно на арендатора нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу положений ст. 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут.

Следовательно, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что муниципальное образование город Березники как собственник переданного в пользование и владение ответчику имущества в силу закона обязано нести расходы по содержанию общего имущества и содержание п.3.2.10 договора аренды не соответствует императивным требованиям ст. 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, признавая подп.3.2.10 договора аренды недействительным судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными (ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

При принятии решения или постановления арбитражный суд должен оценить доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определить, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению. В мотивировочной части судебных актов должны быть указаны, в частности, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле (п. 1 ст. 168, п. 2 ч. 4 ст. 170, подп. 12, 14 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, признавая недействительность части сделки, суд должен обсудить возможность сохранения оставшейся сделки. Для этого необходимо установить, была бы совершена сделка без включения недействительной ее части на тех же условиях.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Управление ссылалось на то, что договор аренды был заключен в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по результатам аукциона на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, соответственно арендная плата формировалась на основании отчета оценщика с учетом того, что в соответствии с условиями аукционной документации арендатор самостоятельно заключает договоры с управляющей организацией, ресурсоснабжающими организациями и несет расходы по данным договорам.

Вместе с тем, ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции данному доводу Управления оценка не дана, вопрос о возможности сохранения договора аренды на тех же условиях, на которых он заключался по результатам аукциона, в том числе по размеру арендной платы, с исключением из него п. 3.2.10 не исследован.

В связи с тем, что для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка необходимых доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Пермского края от 21.05.2014 по делу N А50-3287/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 подлежат отмене на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, установить и исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, и принять решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 21.05.2014 по делу N А50-3287/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

С.В. Лазарев Т.В. Сулейменова