Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 июня 2011 г. N Ф09-2990/11 по делу N А60-34364/2010

Екатеринбург

06 июня 2011 г.

N Ф09-2990/11-С6 Дело N А60-34364/2010-С5

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2011 года.

В полном объеме постановление изготовлено 06 июня 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИСУП" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2010 по делу N А60-34364/2010-С5 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2011 по указанному делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - администрация) о признании незаконным решения, оформленного письмом от 01.04.2010 N 1120-02, об отказе в признании за обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - встроенного помещения площадью 95 кв. м, из них 36,6 кв. м площадь торгового зала (помещения N 9, 11, 13-15, 17-19), подвального помещения площадью 487,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Чкалова, д. 87, и обязании совершить юридически значимые действия для реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества, а именно: заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости вышеуказанного объекта; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; заключить договор купли-продажи объекта на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2010 (судья Италмасова Е.Г.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2011 (судьи Виноградова Л.Ф., Гребенкина Н.А., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 3, 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. По мнению заявителя, на момент обращения с заявлением о выкупе спорного недвижимого имущества (26.02.2010) он обладал преимущественным правом, так как решение суда о расторжении договора аренды вступило в законную силу позднее указанной даты. Общество считает выводы судов об утрате им преимущественного права на выкуп арендуемого имущества неправомерными.

Как установлено судами при рассмотрении спора, между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (арендодатель, далее - комитет) и обществом заключен договор аренды объекта нежилого фонда городского округа Верхняя Пышма от 14.06.2006 N 1-771, согласно которому обществу в аренду переданы встроенные помещения площадью 95 кв. м, из них площадь торгового зала - 36,6 кв. м, (помещения N 9, 11, 13-15, 17-19) и подвальное помещение площадью 487,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Чкалова, д. 87.

Пунктом 1.2 данного договора предусмотрено, что он действует с 01.08.2006 до 31.12.2010.

Названные помещения переданы комитетом обществу по акту приема-сдачи от 14.06.2006.

Общество, ссылаясь на Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ и считая, что имеет преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений, обратилось к администрации с заявлением от 26.02.2010 N 9 о выкупе этого имущества.

В письме от 01.04.2010 N 1120-02 администрация сообщила обществу о том, что договора аренды от 14.06.2006 N 1-771 расторгнут на основании решения Арбитражного суда Свердловской области от 14.01.2010 по делу N А60-48130/2009-С12, обществу надлежит возвратить арендуемые помещения.

Полагая, что данным письмом обществу отказано в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества неправомерно, данный отказ не основан на законе, нарушает права и законные интересы общества, оно обратилось в арбитражный суд с заявлением по рассматриваемому делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).

В силу ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции действовавшей на момент обращения общества с заявлением о выкупе арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008.

В п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что при применении положений ст. 3 Закона от 22.08.2007 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца и далее по тексту допущена опечатка. Дату названного Федерального закона следует читать как 22 июля 2008 г.

Как следует из п. 5 данного информационного письма, по смыслу ст. 3 Закона от 22.08.2007 N 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела документы в совокупности с имеющим преюдициальное для настоящего дела решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.01.2010 по делу N А60-48130/2009-С12, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2010 по тому же делу, суды установили, что на момент обращения общества с заявлением о выкупе арендуемых помещений состоялось решение суда о расторжении договора аренды, а на момент отказа администрации в выкупе данное решение вступило в законную силу.

При этом суды исходили из того, что договор аренды от 14.05.2006 N 1-771 расторгнут указанным решением суда по основаниям, вытекающим из п.2 ст. 450, п.1 ст. 619, Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с существенным нарушением обществом условий п.3.2.7 договора (неполучение в установленном порядке согласия арендодателя на проведение капитального ремонта и перепланировки). Решением суда на общество возложена обязанность возвратить арендованные помещения.

В рамках дела N А60-48130/2009-С12 судами также установлено, что в мае-июне 2009 года комитетом направлялись обществу требования об устранении нарушений договора в виде самовольно произведенной перепланировки арендованных помещений.

Как видно, действия, направленные на расторжение договора аренды от 14.05.2006 N 1-771, предпринимались комитетом и администрацией задолго до обращения общества с заявлением о выкупе арендуемого имущества. Учитывая обстоятельства рассматриваемого дела, суды не усмотрели в действиях администрации и комитета, направленные исключительно на воспрепятствование в реализации обществом права на выкуп арендуемых помещений.

При таких обстоятельствах, суды пришли к правомерному выводу о том, что преимущественным правом на выкуп арендуемого имущества, предусмотренным ст. 3 Закона от 22.08.2007 N 159-ФЗ, общество не обладает, так как законные основания для владения спорным объектом обществом утрачены, на него возложена обязанность освободить занимаемые помещения, и отказали в удовлетворении заявленных требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2010 по делу N А60-34364/2010-С5 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2011 по указанному делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИСУП" - без удовлетворения.

Председательствующий

Э.М. Маликова

Судьи

А.А. Столяров Т.В. Сулейменова