Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 июня 2011 г. N Ф09-2954/11 по делу N А07-12693/2010

16 июня 2011 г.

N Ф09-2954/11-С6 Дело N А07-12693/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2011 г .

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Купреенкова В.А., Сулейменовой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кабировой Я.А.,

рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ахметгареевой Наталии Николаевны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2010 по делу N А07-12693/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

в здании Федерального арбитражного суда Уральского округа - общества с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - общество "Альянс") - Козлова Е.С. (доверенность от 11.08.2010 N 111);

в здании Арбитражного суда Республики Башкортостан путем использования систем видеоконференц-связи:

предприниматель Ахмегареева Н.Н. и ее представитель Киселев А.А. (доверенность от 28.08.2010);

директор общества "Альянс" - Нуриджанов А.Э.

До начала судебного заседания от общества "Альянс" поступило ходатайство об отказе от участия в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи. Данное ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и отклонено, поскольку в случае его удовлетворения будет нарушены права иных участников процесса, прибывших в судебное заседание в здание Арбитражного суда Республики Башкортостан, о котором они были заблаговременно извещены судом кассационной инстанции (ст. 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество "Альянс" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Ахметгареевой Н.Н. о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения площадью 264,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Р.Зорге, 31, установленной в отчете от 14.09.2009 N 294.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа (далее - комитет).

Решением суда от 22.12.2010 (судья Вафина Е.Т.) исковые требования удовлетворены. Признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения площадью 264,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Р.Зорге, 31, установленная в отчете от 14.09.2009 N 294, выполненном предпринимателем Ахметгареевой Н.Н.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и дополнении к ней предприниматель Ахметгареева Н.Н. просит указанные судебные акты отменить и прекратить производство по делу, ссылаясь на неправильное применение судами положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку величина рыночной стоимости имущества, определенная независимым оценщиком, в данном случае носит рекомендательный характер, она не может быть оспорена посредством предъявления самостоятельного иска. Заявитель считает, что оспариваемый отчет оценщика должен рассматриваться как одно из доказательств при оспаривании акта, принятого с учетом произведенной оценки. Кроме того, заявитель считает, что достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, может быть оспорена только до момента заключения договора, принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

В отзывах на кассационную жалобу и дополнение к ней общество "Альянс" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество "Альянс" на основании договора аренды, заключенного с комитетом, является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Р. Зорге, д. 31.

В письмах от 24.10.2008 N 57/1, от 19.01.2009 N 1 общество "Альянс" обратилось в комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

В письме от 15.12.2009 N КС-20293 комитет предложил обществу "Альянс" реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Октябрьский район, ул. Р. Зорге, д. 31. К данному письму комитетом приложены постановление главы администрации городского округа город Уфа от 14.12.2009 N 6134 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого, второго этажей и подвала, встроенно-пристроенных к девятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Р. Зорге 31", и проект договора купли-продажи от 15.12.2009.

В п. 1.5 приложения к постановлению главы администрации городского округа город Уфа от 14.12.2009 N 6134 "Условия приватизации" рыночная стоимость объекта установлена согласно отчету от 14.09.2009 N 294, составленному предпринимателем Ахметгареевой Н.Н., в размере 9 700 000 руб.

Согласно п. 2.1 проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда цена объекта составляет 9 700 000 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, что подтверждается отчетом от 14.09.2009 N 294, составленным предпринимателем Ахметгареевой Н.Н.

Общество "Альянс", не согласившись с выводами оценщика при определении рыночной стоимости нежилого помещения, полагая, что отчет об оценке составлен с нарушением требований действующего законодательства, стоимость помещения, определенная оценщиком, является недостоверной, завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как следует из ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

На основании ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Основываясь на положениях указанных норм и установив, что в рассматриваемом случае, при приватизации муниципального имущества, проведение оценки являлось обязательным; определение цены имущества на основании результатов независимой оценки рыночной стоимости является обязательным для органа местного самоуправления при отчуждении имущества в порядке реализации преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства; спорный отчет об оценке положен в основу постановления главы администрации городского округа город Уфа от 14.12.2009 N 6134, определяющего условия приватизации арендуемого обществом "Альянс" помещения; размер цены, определенный оценщиком, был указан в проекте договора купли-продажи объекта, направленном обществу "Альянс" комитетом, суды пришли к верному выводу о том, что общество "Альянс" является лицом, имеющим право на оспаривание результатов оценки.

Общество "Альянс", не согласившись с выводами оценщика о размере рыночной стоимости помещения, изложенными в отчете от 14.09.2009 N 294, в обоснование заявленных требований представило отчет об оценке стоимости спорного помещения N 2009-86н, выполненный закрытым акционерным обществом "АН "САН", в котором указано, что стоимость объекта оценки составляет 8 000 000 руб.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции сторонами заявлено ходатайство о назначении экспертизы для определения достоверности и подлинности оспариваемого отчета.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.08.2010 в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирский независимый экспертный центр". Перед экспертом поставлены вопросы о том, соответствует ли отчет от 14.09.2009 N 294 Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; могли ли повлиять имеющиеся в отчете несоответствия на определенную отчетом рыночную стоимость объекта; какова величина рыночной стоимости объекта оценки недвижимости.

Согласно заключению эксперта от 08.11.2010 N 208/01 отчет предпринимателя Ахметгареевой Н.Н. от 14.09.2009 N 294 соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, однако допущенные в отчете ошибки повлияли на определенную оценщиком рыночную стоимость объекта. В анализе лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемых помещений при определении физической возможности использования оцениваемых помещений оценщик не провел технического анализа на соответствие помещений торговым, согласно положениям СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения". Проанализировав оцениваемое помещение на соответствие положениям названного СНиП, эксперт пришел к выводу о том, что его нельзя использовать как торговое. С учетом этого проводимый в отчете от 14.09.2009 N 294 расчет спорного объекта в качестве торгового помещения повлиял на рыночную стоимость объекта. Рыночная стоимость объекта оценки составляет 7 966 444 руб.

Оценив заключение эксперта от 08.11.2010 по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами (в том числе представленным истцом отчетом об оценке стоимости спорного помещения N 2009-86н, выполненным закрытым акционерным обществом "АН "САН", справками агентств недвижимости о стоимости спорного объекта, объявлениями о продаже аналогичных помещений), суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что установленная в отчете от 14.09.2009 N 294 величина рыночной стоимости объекта оценки является недостоверной.

С учетом изложенного судами правомерно удовлетворены исковые требования общества "Альянс".

Ссылки заявителя кассационной жалобы на наличие оснований для отмены судебных актов в данном случае не подтверждаются. Законность выводов судов по существу спора предпринимателем Ахметгареевой Н.Н. не оспаривается. Заявленные обществом "Альянс" требования направлены на восстановление прав истца и обеспечивают такое восстановление в объеме, необходимом при рассматриваемых обстоятельствах. Отмена судебных актов в суде кассационной инстанции, напротив, лишит истца возможности ссылаться на установленные по настоящему делу и не оспариваемые ответчиком обстоятельства при разрешении рассматриваемого по другому делу спора об условиях договора купли-продажи.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2010 по делу N А07-12693/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ахметгареевой Наталии Николаевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

В.А. Купреенков Т.В. Сулейменова