Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 июля 2011 г. N Ф09-3693/11 по делу N А71-12488/2010

05 июля 2011 г.

N Ф09-3693/11 Дело N А71-12488/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2011 г .

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Ижевска в лице Управления по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Ижевска (далее - администрация г. Ижевска) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24.01.2011 по делу N А71-12488/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Администрация г. Ижевска обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кайзер-Ижевск" (ИНН: 1833037222, ОГРН: 1051801818034; далее - общество "Кайзер-Ижевск") о взыскании 42 438 руб. 60 коп. пени, начисленной за период с 16.09.2008 по 27.08.2010 за просрочку внесения платежей по договору аренды земельного участка от 17.01.2005 N 3323 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 24.01.2011 (судья Абуязидова Г.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2011 (судьи Гребенкина Н.А., Зеленина Т.Л., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация г. Ижевска просит указанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение судами ст. 271, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, неправильное применение п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что с момента государственной регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости к обществу "Кайзер-Ижевск" в полном объеме перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка, в том числе в части ответственности за ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы. По мнению заявителя, соглашение о продлении договора по существу является новым договором; при этом, учитывая, что срок действия договора продлен соглашением от 22.12.2009 N 3323/3 до 31.12.2009, то есть на срок менее года, это соглашение не подлежит государственной регистрации и является заключенным.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией г. Ижевска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Нефтегазкомплектация" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.01.2005 N 3323, согласно условиям которого арендатору передан в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 42517 кв. м с кадастровым номером 18:26:030203:0012, с адресным ориентиром: г. Ижевск, в общественном центре жилого района "Автопроизводство", в центре кадастрового квартала, ограниченного границей с/т "Восток-2", границей с/т "Пенсионер-2", проездом от ул. 9 января до ул. Ворошилова, ул. Ворошилова, ул. Автозаводской, ул. 10 лет Октября, в Устиновском районе, для строительства торгово-ярмарочного комплекса (нулевой цикл). Срок договора определен сторонами с момента подписания по 13.03.2005 (п. 2.1 договора аренды).

Соглашением от 04.03.2005 N 3323/1 срок действия договора аренды продлен до 31.12.2005 (л.д. 17).

По договору уступки права от 22.11.2005 общество с ограниченной ответственностью "Нефтегазкомплектация" передало обществу с ограниченной ответственностью "Ди Ви Ай Ижевск" право аренды земельного участка, являющегося предметом указанного договора аренды.

Между администрацией г. Ижевска и обществом с ограниченной ответственностью "Ди Ви Ай Ижевск" заключено соглашение от 28.11.2005 N 3323/2 о продлении срока действия договора до 31.12.2008. Данное соглашение зарегистрировано 24.12.2005.

Администрацией г. Ижевска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ИжевскИнвест" (арендатор) 05.06.2009 подписано соглашение N 3323/3 (л.д. 20-21), по условиям которого последнее приняло на себя права и обязанности по договору аренды. Этим же соглашением стороны продлили срок действия договора аренды до 31.12.2009. Кроме того, п. 5.2 договора аренды изложен в следующей редакции: "За каждый день просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день исполнения обязательства от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки".

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.05.2009 N 01/004/2009-849 обществу "Кайзер-Ижевск" принадлежит на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Автозаводская, 3а.

Общество "Кайзер-Ижевск" обратилось в администрацию г. Ижевска с заявлением от 19.11.2009 о переводе прав и обязанностей по договору аренды, ссылаясь на наличие права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке по ул. Автозаводская, 3а (доля в общей площади недвижимого имущества - 22 %).

Администрацией г. Ижевска с обществом "Кайзер-Ижевск" 22.12.2009 подписано соглашение N 33238/3 о продлении и внесении изменений в договор аренды земли от 17.01.2005 N 3323, согласно которому действие договора аренды продлено до 31.12.2009; арендная плата обществу "Кайзер-Ижевск" начисляется за земельный участок площадью 9353,74 кв. м с 04.07.2008, что составляет 22 % от общей площади земельного участка. Стороны также предусмотрели, что данное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды от 17.01.2005 N 3323 и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Администрация г. Ижевска, полагая, что ввиду перехода права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке, и с момента государственной регистрации перехода права собственности (04.07.2008) к обществу "Кайзер-Ижевск" в силу закона перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 17.01.2005 N 3323, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании на основании п. 5.2 договора аренды в редакции соглашения от 05.06.2009N 3323/3 пени за период с 16.09.2008 до 27.08.2010.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Исходя из п. 3 ст. 433, ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что договор аренды земельного участка от 17.01.2005 N 3323 заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, соглашение от 22.12.2009 N 3323/3 содержит условия об обязанности общества "Кайзер-Ижевск" с 04.07.2008 вносить часть арендной платы за пользование земельным участком, являющимся предметом названного договора аренды, и о продлении срока действия этого договора, то есть является соглашением об изменении договора аренды, суды пришли к правильному выводу о том, что данное соглашение также подлежит государственной регистрации.

Поскольку соглашение от 22.12.2009 N 3323/3 не зарегистрировано, суды сделали верный вывод о том, что общество "Кайзер-Ижевск" не может считаться стороной договора аренды земельного участка от 17.01.2005 N 3323, в связи с чем на него не распространяются содержащиеся в нем положения о договорной неустойке.

При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что соглашение от 22.12.2009 N 3323/3 не подлежало государственной регистрации, поскольку этим соглашением срок действия договора аренды от 17.01.2005 N 3323 продлен до 31.12.2009, то есть на срок менее года, отклоняется.

Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав содержание указанного соглашения, установили, что оно не является новым договором аренды, подписанным между администрацией г. Ижевска и обществом "Кайзер-Ижевск", а вносит изменения в действующий договор аренды от 17.01.2005 N 3323. Следует также принять во внимание, что иные соглашения об изменении названного договора аренды, в том числе соглашение от 28.11.2005 N 3323/2, зарегистрированы.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что общество "Кайзер-Ижевск" с момента государственной регистрации за ним права собственности на объект недвижимости в силу закона является арендатором земельного участка, поскольку согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нему как покупателю перешло право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, отклоняются.

Администрацией г. Ижевска не подтверждено, что право собственности ответчика на нежилые помещения зарегистрировано в результате перехода права собственности от иного лица. Из имеющихся в деле документов, в том числе заявления общества "Кайзер-Ижевск" о переводе прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Ижевск, ул. Автозаводская, 3а (л. д. 34), соглашения от 22.12.2009 N 3323/3 (л. д. 67), следует, что право собственности на нежилые помещения возникло на основании договора о реализации инвестиционного проекта (участия в долевом строительстве).

Таким образом, истцом не доказано наличие фактических оснований для применения в данном случае вышеуказанных норм (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24.01.2011 по делу N А71-12488/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Ижевска в лице Управления по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Ижевска - без удовлетворения.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

В.А. Купреенков А.А. Столяров