Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 августа 2011 г. N Ф09-4547/11 по делу N А07-20099/2010

02 августа 2011 г.

N Ф09-4547/11 Дело N А07-20099/2010

ГАРАНТ:

См. также Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 июня 2011 г. N Ф09-4547/11 по делу N А07-20099/2010

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 июля 2010 г. N Ф09-5602/10-С6 по делу N А07-12774/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Мындря Д.И., Маликовой Э.М.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Левашкина Дмитрия Петровича (ИНН: 027604428387, ОГРНИП: 304027704700136) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.02.2011 по делу N А07-20099/10 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Предприниматель Левашкин Д.П. обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Простор" (ИНН: 0278124591, ОГРН: 1060278104809; далее - общество "УК "Простор"), обществу с ограниченной ответственностью "Арента" (ИНН: 0275067458, ОГРН: 1090280006662; далее - общество "Арента"), обществу с ограниченной ответственностью "РентХолл" (ИНН: 02755067472, ОГРН: 1090280006728; далее - общество "РентХолл") о:

- признании незаконной перепланировки нежилого помещения (литера Блок А-14 (24) на первом этаже Центра торговли и отдыха "Простор", расположенного по адресу: г. Уфа, ул. М.Жукова, д. 29;

- обязании обществ "Арента" и "РентХолл" восстановить указанное помещение в прежнее состояние на 15.09.2006;

- переводе прав и обязанностей с общества с ограниченной ответственностью "Ректорг" (далее - общество "Ректорг") на предпринимателя Левашкина Д.П. в части заключенного договора аренды от 02.10.2009 N 06/027а/09 нежилого помещения в части общей площади 17,6 кв. м, обозначенного литерой Блок А-14 (24) на первом этаже Центра торговли и отдыха "Простор", расположенного по адресу: г. Уфа, ул. М.Жукова, д. 29 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество "Ректорг".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.02.2011 (судья Салиева Л.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Левашкин Д.П. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает ошибочным вывод судов о расторжении договора аренды от 13.10.2008 N 06/13а/08 до истечения его срока в связи с односторонним отказом арендодателя, полагая, что в данном случае основания, изложенные в уведомлениях о расторжении договора, являются незаконными, а вопрос о расторжении должен быть решен в судебном порядке. При этом, по мнению заявителя, необоснованным является также вывод судов об отсутствии оснований для перевода прав и обязанностей арендатора по договору от 02.10.2009 N 06/027а/09 на предпринимателя Левашкина Д.П., так как представленными в материалы дела доказательствами подтверждена добросовестность указанного лица как арендатора спорного помещения.

В отзывах на кассационную жалобу общества "РентХолл", "Арента", ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просят оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Башпромлизинг" (далее - общество "Башпромлизинг"; принципал) и обществом "УК "Простор" (агент) 12.10.2008 заключен агентский договор N 01/011а/08, в соответствии с которым принципал передает на определенный в договоре срок принадлежащее ему на праве собственности имущество, а агент обязуется совершать от своего имени, но за счет принципала юридические и иные действия по отношению к данному имуществу в интересах принципала.

Объектом данного договора являются нежилые помещения общей площадью 1025,8 кв. м, первая очередь (Блок А), расположенные в здании Центра торговли и отдыха "Простор" по адресу: г. Уфа, ул. М.Жукова, д. 29.

Пунктами 2.1.1, 2.1.10, 2.2.9 указанного договора агенту предоставлено право заключать с лицами договоры аренды соответствующих нежилых помещений, совершать в отношении переданного имущества сделки, юридические и иные действия во исполнение поручения принципала лично, заключать договоры аренды от своего имени непосредственно с арендаторами.

Обществом "УК "Простор" (агент) и обществами "Башпромлизинг", "РентХолл", "Арента" (принципал) 10.03.2009 было подписано дополнительное соглашение к агентскому договору от 12.10.2008 N 01/011а/08, из которого следует, что общество "Арента" и общество "РентХолл", являясь правопреемниками общества "Башпромлизинг" на основании протокола внеочередного собрания участников общества "Башпромлизинг" от 23.12.2008 N 2 и свидетельства серии 02 N 00589890, принимают на себя права и обязанности общества "Башпромлизинг" по агентскому договору от 12.10.2008 N 01/011а/08. В дополнительном соглашении оговорено, что стороной агентского договора, именуемой принципал, вместо общества "Башпромлизинг" является общество "Арента".

По акту приема-передачи имущества от 10.03.2009 на основании разделительного баланса от 10.03.2009 обществу "РентХолл" переданы нежилые помещения первого этажа четырехэтажного нежилого здания площадью 599,2 кв. м, номера на поэтажном плане 26-33, 35, 36, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. М.Жукова, д. 29.

Обществу "Арента" на основании разделительного баланса от 10.03.2009 по акту приема-передачи от 10.03.2009 переданы нежилые помещения первого этажа четырехэтажного нежилого здания площадью 426,6 кв. м, номера на поэтажном плане 23, 23а, 24, 25, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. М.Жукова, д. 29.

Между обществом "УК "Простор" (арендодатель) и предпринимателем Левашкиным Д.П. (арендатор) 13.10.2008 заключен договор N 06/013а/08 аренды нежилого помещения площадью 17,6 кв. м, расположенного на первом этаже в здании Центра торговли и отдыха "Простор" по адресу: г. Уфа, ул. М.Жукова, д. 29, на срок 11 месяцев с даты подписания акта приема-перадчи помещения.

Согласно п. 3 преамбулы данного договора аренда помещений комплекса допускается только при условии обеспечения бесперебойного обслуживания потребителей в течении всех часов работы комплекса при условии соблюдения качества и установленных стандартов обслуживания.

В приложении N 3 к договору аренды - положение по торговому комплексу, предусмотрено, что арендатор обязан соблюдать режим работы, установленный в торговом центре арендодателя, с 10 ч 00 мин до 21 ч 00 мин; арендатору запрещается самостоятельно устанавливать режим работы отдела, отличающийся от режима работы торгового комплекса.

В пункте 7.2 договора аренды стороны согласовали, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, расторгнув его досрочно без обращения в суд, в том числе: если в период действия договора будут иметь место два и более нарушения арендатором прав потребителей, признанных в судебном порядке (п. 7.2.5 договора), в случае, если арендатор неоднократно в течении одного календарного года нарушает положение о комплексе (приложение N 3) и эти нарушения причиняют ущерб арендодателю и/или третьим лицам (п. 7.2.6 договора), арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив об этом арендатора за тридцать календарных дней до предстоящего расторжения, при этом арендатор обязуется освободить арендуемое помещение в день, следующий за последним днем истечении тридцатидневного срока уведомления (п. 7.2.7 договора).

Указанное в договоре нежилое помещение, план расположения которого согласован в приложении N 5 к указанному договору, передан предпринимателю Левашкину Д.П. 13.10.2008 по акту приема-передачи.

Общество "УК "Простор" 28.05.2009 направило в адрес предпринимателя уведомление N 294 о досрочном расторжении договора аренды от 13.08.2008 N 06/013а/08 на основании п. 7.2.7 договора в связи с изменившимися обстоятельствами, с указанием на то, что договор аренды считается расторгнутым с 26.06.2009.

Обществом "УК "Простор" 10.06.2009 вновь направлено уведомление N 316 о расторжении названного договора аренды на основании п. 7.2.6 договора в связи с нарушением предпринимателем Левашкиным Д.П. положения о комплексе, с указанием на то, что договор считается расторгнутым с 15.06.2009.

Письмом от 18.06.2009 N 320 общество "УК "Простор" повторно уведомило предпринимателя Левашкина Д.П. о расторжении договора аренды с 15.06.2009 и необходимости в срок до 14 ч 00 мин. 19.06.2009 произвести демонтаж и вывоз торгового оборудования из занимаемого помещения.

Спорное нежилое помещение было фактически принято комиссией общества "УК "Простор" по акту приема-передачи нежилого помещения от 19.06.2009 без участия арендатора - предпринимателя Левашкина Д.П.

Судами также установлено, что обществом "УК "Простор" и обществом "Ректорг" 20.05.2009 подписан предварительный договор, согласно которому стороны обязались заключить договор аренды нежилого помещения ориентировочной площадью 250 кв. м, расположенного на первом этаже в здании Центра торговли и отдыха "Простор" по адресу: г. Уфа, ул. М.Жукова, д. 29.

В приложении N 1 к предварительному договору содержится проект договора аренды между обществом "УК "Простор" (арендодатель) и обществом "Ректорг" (арендатор), согласно кторому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, находящееся на первом этаже комплекса, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. М.Жукова, д. 29, и состоящее из комнат N А-9 - А1-14 с приложением плана нежилых помещений.

Между обществом "УК "Простор" (арендодатель) и обществом "Ректорг" (арендатор) 20.05.2009 заключен договор N 06/027а/09 нежилого помещения, состоящего из комнат N 35, 35а, 35б, 35в, 35г, 35д, 35е, 35ж, 35н, 35к, 35л, 35м, общей площадью 256,9 кв. м (согласно техническому паспорту помещения от 25.08.2009), расположенного на первом этаже комплекса по адресу: г. Уфа, ул. М.Жукова, д. 29.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 по делу N А07-12774/2009 Арбитражного суда Республики Башкортостан отказано в удовлетворении исковых требований предпринимателя Левашкина Д.П. к обществу "УК "Простор" о переводе прав и обязанностей арендатора по заключенному с обществом "Ректорг" 20.05.2009 договору аренды на предпринимателя Левашкина Д.П. в части помещения общей площадью 17,6 кв. м (литера Блок А-14 (24)), расположенного на первом этаже Центра торговли и отдыха "Простор" по адресу: г. Уфа, ул. М.Жукова, д. 29. Указанное дело рассмотрено с участием предпринимателя Левашкина Д.П., обществ "УК "Простор", "Арента", "РентХолл" и "Башпромлизинг".

Согласно представленным в материалы дела техническим паспортам на нежилые помещения первого этажа отдельно стоящего четырехэтажного строения по состоянию на 15.12.2006 и по состоянию на 25.08.2009 в нежилых помещениях первого этажа была проведена перепланировка.

Предприниматель Левашкин Д.П., полагая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды ранее занимаемого им помещения как добросовестный арендатор, а также ссылаясь на незаконность проведенной перепланировки помещений (литера Блок А-14 (24)) первого этажа Центра торговли и отдыха "Простор", ранее находившихся у него в аренде, обратился в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив, что договор аренды от 13.10.2008 N 06/13а/08, заключенный обществом "УК "Простор" с предпринимателем Левашкиным Д.П., был расторгнут до истечения срока его действия в одностороннем порядке по инициативе арендодателя (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), пришли к верному выводу о том, что у предпринимателя не возникло преимущественного права на заключение договора на новый срок.

При этом судами обоснованно приняты во внимание обстоятельства нарушения арендатором положения по торговому комплексу (приложение N 3), установленные при рассмотрении дела N А07-12774/2009 и свидетельствующие о правомерности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в том числе на основании п. 7.2.6 вышеназванного договора.

Ссылка истца на его добросовестность как арендатора помещения отклонена судами, поскольку также опровергается установленными апелляционным судом при рассмотрении дела N А07-12774/2009 обстоятельствами несвоевременного внесения предпринимателем Левашкиным Д.П. арендных платежей.

При таких обстоятельствах, учитывая, что у истца отсутствует право требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 02.10.2009 N 06/27а/09, перепланировка спорного помещения осуществлена уже после расторжения договора аренды от 13.10.2008 N 06/13а/08, суды пришли к верному выводу об отсутствии у заявителя материального права на иск о признании незаконной перепланировки помещения и их восстановлении в прежнее состояние.

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора в одностороннем порядке и о его добросовестности как арендатора спорного помещения отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанции. Кроме того, обстоятельствам правомерности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя дана оценка в рамках ранее рассмотренного дела N А07-12774/2009, имеющего преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, и правомерность выводов по которому не входит в предмет проверки при рассмотрении данного дела. Иного истцом при рассмотрении настоящего дела не доказано.

Нарушений судами норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.02.2011 по делу N А07-20099/10 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалоб индивидуального предпринимателя Левашкина Дмитрия Петровича - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

Д.И. Мындря Э.М. Маликова