Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 августа 2011 г. N Ф09-4908/11 по делу N А71-12915/2010

12 августа 2011 г.

N Ф09-4908/11 Дело N А71-12915/10

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Зыкиной Елены Аркадиевны на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 02.02.2011 по делу N А71-12915/10 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие предприниматель Зыкина Е.А. и ее представитель - адвокат Фаренюк Н.Г. (ордер от 08.08.2011 N 001487).

Предприниматель Зыкина Е.А. (ИНН: 183100249400, ОГРН: 304183103000162) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Управлению имущественных отношений администрации города Ижевска (далее - Управление) о признании права на зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 1 343 200 руб., о зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 1 343 200 руб. в стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Ворошилова, д. 1а, приобретенного по договору купли-продажи от 08.09.2010 (с учетом уточнения заявленных требований, принятых определением суда от 11.02.2011 в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 02.03.2011 (с учетом определения об исправлении опечатки от 10.03.2011; судья Козленко В.Н.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2011 (судьи Панькова Г.Л., Гребенкина Н.А., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Зыкина Е.А. просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменение п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). По мнению предпринимателя Зыкиной Е.А., реализовав свое право на выкуп арендованного помещения в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ и заключив договор купли продажи от 08.09.2010 N 1018, она приобрела право на зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных ею с согласия арендодателя, в счет оплаты приобретаемого имущества, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований у судов не имелось.

Как установлено судами, 07.04.2005 между муниципальным учреждением "Городское жилищное управление - управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" (арендодатель) и предпринимателем Зыкиной Е.А. (арендатор) заключен договор аренды мест общего пользования жилого дома N 23/06/5464а, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование место общего пользования жилого дома - подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Ворошилова, 1а, общей площадью 86, 1 кв.м, для размещения магазина спортивной одежды. Срок действия договора с 07.04.2005 по 03.04.2006.

В соответствии с п. 2.2.3 данного договора арендатор обязан своевременно производить текущий ремонт арендуемого помещения, а также капитальный ремонт, связанный с деятельностью арендатора в соответствии с договором. Арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя (п. 2.2.4 договора.).

По условиям п. 2.2.8 указанного договора арендатор обязан при освобождении помещения передать арендодателю все произведенные улучшения, неотделимые без вреда для арендованного помещения, не требуя возмещения средств.

Между теми же сторонами 04.04.2006 подписан договор N 23/06/5464, на основании которого в аренду передано подвальное помещение общей площадью 86, 1 кв.м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Ворошилова, 1а, на срок до 01.04.2007.

Указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 04.04.2006.

Постановлением Администрации города Ижевска от 25.11.2005 N 539/11 предпринимателю Зыкиной Е.А. дано разрешение на проектирование и осуществление реконструкции арендуемого подвального помещения для размещения магазина спортивной одежды, в связи с чем предприниматель Зыкина Е.А. произвела соответствующие работы в переданном ей помещении.

Распоряжением Администрации Устиновского района г. Ижевска от 23.06.2006 N 693 утвержден акт районной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта - магазина спортивной одежды.

Впоследствии предприниматель Зыкина Е.А. арендовала названное помещение на основании договоров аренды, которые заключались ежегодно в период 2007-2009 годов.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11.02.2009 по делу N А71-16872/2009 признан незаконным и недействительным отказ Управления, выраженный в письме от 11.09.2009, в предоставлении предпринимателю Зыкиной Е.А. преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения по указанному адресу.

Предприниматель Зыкина Е.А. обратилась 18.08.2010 к Управлению с заявлением о зачете стоимости неотделимых улучшений, произведенных ею в арендуемом помещении, в стоимость его приобретения.

Управление в письме от 02.09.2010 N 01-18/3887 в предоставлении зачета предпринимателю Зыкиной Е.А. отказало.

Между Управлением (продавец) и предпринимателем Зыкиной Е.А. (покупатель) 08.09.2010 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 1018, в соответствии с которым указанное нежилое помещение передано покупателю. Стоимость объекта составила 1 783 000 руб.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.10.2010 серии 18-АБ N 129377 за Зыкиной Е.А. зарегистрирован переход права собственности на названное нежилое помещение.

Предприниматель Зыкина Е.А., ссылаясь на указанные обстоятельства, полагая, что стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного ею ранее имущества подлежит зачету в счет его приобретения, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, ссылаясь на ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание п. 2.2.8 договора аренды, которым предусмотрена обязанность передачи арендатором всех произведенных улучшений, неотделимых без вреда для арендованного помещения, не требуя возмещения средств, отказали в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, рассматривая данный спор, суды правомерно исходили из следующего.

Исходя из ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ч. 6 ст. 5 названного Закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.09.2010 N 1018.

Стоимость передаваемого по данному договору имущества согласована сторонами в п. 2.1 договора и составила 1 783 000 руб. и определена на основании отчета об определении рыночной стоимости N 40/05-10, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Контакт+" по заказу Управления.

Возможность зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества условиями названного договора купли-продажи не предусмотрена.

Судами также установлено, что отказ Управления в предоставлении зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого истцом имущества, содержащийся в письме от 02.09.2010 N 01-18/3887, предпринимателем Зыкиной Е.А. до окончательного согласования условий договора купли-продажи не оспорен.

Между тем после принятия решения об отказе в зачете стоимости неотделимых улучшений на реконструкцию арендуемого объекта в счет оплаты арендуемого имущества предпринимателю Зыковой Е.А. проект договора купли-продажи был согласован и подписан. Условия приватизации спорного объекта, способ приватизации и фактическая стоимость этого имущества были определены ранее в Решении от 21.07.2010, утвержденном приказом начальника Управления имущественных отношений администрации г. Ижевска (т. 2, л. д. 118).

С иском по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений заявитель до заключения договора купли-продажи от 08.09.2010 N 1018 и регистрации перехода права собственности также не обращался.

При таких обстоятельствах суды, исследовав условия договора купли-продажи от 08.09.2010 N 1018 по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и оценив их в совокупности с другими доказательствами, имеющимися в деле, в том числе с условиями договора аренды, в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом предмета и основания заявленных требований, пришли правильному выводу о том, что, поскольку установление цены в договоре купли-продажи является результатом согласования воли сторон, оснований для ее последующего изменения путем заявления рассматриваемого иска, не имеется.

Таким образом, ссылка заявителя кассационной жалобы на наличие оснований для зачета стоимости в счет оплаты приобретаемого имущества подлежит отклонению, поскольку с учетом конкретных обстоятельств дела избранный истцом способ защиты не основан на нормах права.

Оснований для переоценки доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При данных обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции являются законными и отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 02.02.2011 по делу N А71-12915/10 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Зыкиной Елены Аркадиевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Э.М. Маликова

Судьи

В.А. Купреенков А.Ю.Смирнов