Приложение. Методика определения расчетного размера платежа г. Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории г. Москвы

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 7 ноября 2006 г. N 882-ПП

Методика
определения расчетного размера платежа городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы

1. Общие положения

1.1. Методика определения расчетного размера платежа городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов в области жилищного строительства на территории города Москвы (далее - Методика) разработана в целях организации взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы и участников инвестиционной деятельности в городе Москве в соответствии с положениями вновь принятых законодательных актов Российской Федерации.

1.2. Методика предназначена для сопоставительного анализа затрат и возможных доходов города Москвы (далее - город) при реализации инвестиционных проектов в области жилищного строительства с точки зрения нужд города Москвы и потенциальных коммерческих (финансовых) возможностей участков застройки (реконструкции), а также для подготовки заключения по экономико-правовым параметрам реализации проекта при осуществлении строительства и реконструкции жилых объектов (комплексов) за счет средств инвесторов.

1.3. Методика позволяет оценить расчетный размер платежа городу при строительстве жилья. В случае если рассматриваемый инвестиционный проект включает нежилые помещения и гаражи-стоянки, для оценки необходимо проведение дополнительных расчетов.

1.4. Методика основана на использовании удельного показателя средней величины расчетного платежа (далее - Удельный показатель) приведенного к 1 кв.м площади строящегося жилья (площади квартир).

Удельный показатель учитывает место расположения будущего объекта, рыночную стоимость будущих площадей, длительность процесса инвестирования, продолжительность предынвестиционного периода.

1.5. Общая сумма расчетного платежа городу определяется путем умножения удельного показателя на общую вводимую жилую площадь (площадь квартир) и корректируется коэффициентами, учитывающими предполагаемый график платежей, продолжительность предынвестиционного периода и строительства.

1.6. Методика допускает 3 сценария графиков платежей:

1) 20% от общей суммы оплачивается в течение 10 дней после оформления в установленном порядке экономико-правовых отношений города и инвестора, оставшаяся часть суммы оплачивается поквартально, равными долями в течение года, в первый день квартала.

2) Равными долями ежемесячно в течение всего срока реализации проекта.

3) Единовременный платеж в течение 10 дней после оформления в установленном порядке экономико-правовых отношений города и инвестора.

1.7. Основными базовыми показателями, которые определяют расчетные значения и коэффициенты, применяемые в Методике, являются расчетная рентабельность инвестиций, расчетная себестоимость и сроки подготовительного периода и строительства, рыночные цены на объекты недвижимости, график платежей при взаиморасчетах с городом.

Базовые параметры для расчета и корректировки удельного показателя, а также результаты корректировки удельного показателя (по измененным параметрам и на основании текущего мониторинга необходимых данных) периодически обновляются с соответствующим утверждением в установленном порядке.

1.8. При расчете показателей Методики рассматривались и моделировались средне-статистические параметры и условия реализации инвестиционных проектов. При этом в составе затрат инвестора учтены:

- подготовка площадки строительства (ограждения, расчистка, выравнивание, освобождение от мусора, но не учитываются вывод и компенсация пользователей, снос объектов, утилизация строительного мусора, рекультивация земли и т.п.) в объеме 3-6% от строительно-монтажных работ (в зависимости от насыщенности площадки коммуникациями);

- разработка и согласование предпроектной и проектной документации;

- строительно-монтажные работы, сырье, материалы, машины, механизмы;

- инженерное оборудование;

- внутриплощадочные сети;

- отделка общественных зон и помещений;

- благоустройство территории строительства;

- временные сооружения;

- ввод и сдача объекта.

1.9. Методика учитывает налоговые платежи, которые инвестор осуществляет при реализации инвестиционного проекта.

2. Используемые определения

Объект - отдельное жилое здание, часть жилого здания или группа жилых зданий и объектов, предполагаемых к строительству или реконструкции в соответствии с рассматриваемым проектом.

Инвестор - юридическое или физическое лицо, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации получает право на реализацию инвестиционного проекта строительства или реконструкции объекта.

Общая жилая площадь - общая проектируемая площадь квартир в объекте, измеряемая в квадратных метрах.

Расчетный размер платежа городу при реализации инвестиционного проекта - расчетная величина общей суммы денежных выплат инвестором в пользу города по утвержденному графику при реализации инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства - при сохранении установленной расчетной рентабельности проекта для инвестора.

Расчетная рентабельность проекта для инвестора - принимаемое для расчетов при моделировании инвестиционных проектов значение внутренней нормы рентабельности (NPV).

Удельный показатель - средний размер расчетной величины платежа городу при реализации инвестиционного проекта за 1 кв.м общей площади вводимого жилья (площади квартир).

Обременения инвестора - дополнительные, не входящие в общий случай проектирования и строительства, мероприятия, необходимые для создания и эксплуатации объекта, проводимые за счет инвестора.

Предынвестиционный период (время задержки начала строительства) - временной период, необходимый для освобождения занятой территории; вывода, перебазирования, ликвидации производства; освобождения и вывода объектов; переработки и рекультивации земель; подготовки и оформления соответствующих документов; проведения иных мероприятий, необходимых для освоения участка и для начала последующего строительства (реконструкции).

3. Определение суммы денежной компенсации

Методика позволяет на основании технико-экономических показателей проектируемого объекта и его места расположения определить расчетный размер платежа городу при реализации инвестиционных проектов в области жилищного строительства на территории Москвы.

Определение расчетного размера платежа городу.

Расчетная оценка общей суммы денежных выплат инвестором в пользу города по утвержденному графику при реализации инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства (С) определяется по формуле:

                       C = S_жил х N_жил - Q_обр                    (3.1)

     где:

     S    - общая проектируемая площадь квартир в рассматриваемом объекте

      жил   в кв.м,

     N    - удельный показатель оптимальной величины платежа  городу  при

      жил   реализации инвестиционного проекта в долларах США  на  1 кв.м

            площади квартир в  рассматриваемом  объекте,  определяемый  в

            соответствии с разделом 4 "Определение удельного  показателя"

            Методики,

     Q    - приведенная к  графику  платежей  сумма  всех  дополнительных

      обр   согласованных   с   городом    обременений    инвестора    по

            рассматриваемому  объекту,  включая  имущество,  передаваемое

            городу в натуральном выражении.

Учет дополнительных обременений

Согласованные с городом дополнительные обременения инвестора могут быть произведены в начале (или до начала) освоения участка, после ввода объекта, или по мере строительства. Этот фактор влияния времени на реальную ценность денег (будущих), приведенную к фиксированному моменту, следует учитывать. В каждом из этих случаев необходимо определить обременения в денежном выражении на момент их осуществления, а затем привести эту сумму к графику платежей. А именно:

- В случае возложения городом на инвестора дополнительных обременений, производимых до начала строительства нового (реконструкции существующего) объекта или в начальный период времени реализации инвестиционного проекта (отселение или вывод собственников за счет инвестора, освобождение и реабилитация территории и проч.), эти обременения оцениваются в денежном выражении в долларах США на момент их осуществления, а затем умножаются на коэффициент из графы приведения начальных обременений к графику приложения 4.

- При дополнительных согласованных с городом обременениях инвестора, финансируемых в течение всего срока строительства (реконструкции) объекта, они определяются в денежном выражении и учитываются в Qобр без применения коэффициентов.

- В случае обременений инвестора, осуществляемых при завершении инвестиционного проекта, они выражаются в денежном эквиваленте (например - передаваемое в натуральном выражении имущество - по расчетной цене из приложения 1 к Методике) на момент завершения инвестиционного проекта, а затем умножаются на коэффициент, определяемый по приложению 4 к Методике. В таблице этого приложения выбирается столбец, соответствующий предполагаемому сроку строительства, и в нем берется строка, соответствующая этапу осуществления перерасчета в зависимости от уже произведенных инвестором платежей.

4. Определение удельного показателя

Удельный показатель расчетной величины платежа городу при реализации инвестиционного проекта является основным параметром, на основании которого определяется расчетная величина общей суммы денежных выплат инвестором в пользу города по утвержденному графику при реализации инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства. Он представляет собой расчетный размер оплаты инвестором в пользу города за 1 кв.м строящегося (проектируемого) жилья. Удельный показатель учитывает рыночную цену на аналогичное жилье в данном месте, себестоимость строительства, оснащение, срок инвестирования, темп продаж и другие параметры, что позволяет с достаточной точностью оценить размер платежа за 1 кв.м будущего жилья. Удельный показатель учитывает также приведение расходов и доходов к единому времени и приведение платежей инвестора к графикам, указанным в п. 1.6 Методики. Основными базовыми параметрами, определяющими расчет удельного показателя и утверждаемыми в установленном порядке, являются расчетная себестоимость строительства и расчетная рентабельность инвестиций.

Определение удельного показателя

Удельный показатель рассчитывается на основании таблиц, приведенных в приложениях 1-6 к Методике. Это значение как средний размер величины платежа, приведенный к 1 кв.м общей жилой площади (площади квартир), - Nжил - определяется по следующей формуле:

       Nжил = С    х D   х  К  х  К   х  К   х   К  х  К        (4.1)

        жил    жил    жил    об    рек    прив    зд    граф

     где:

     С     - удельная (приведенная к 1 кв.м квартир)  расчетная  рыночная

      жил    цена  жилья  соответствующей  категории  в   соответствующем

             районе, определяемая по приложению 1 к Методике.

     D     - коэффициент инвестиционной привлекательности  для  города  в

      жил    жилье соответствующей категории  в  соответствующем  районе,

             определяемый по приложению 2 к Методике.

     К     - коэффициент, учитывающий объем проектируемого строительства,

      об     что  влияет  на  себестоимость,  а  также   на   возможность

             повторного  вложения   (реинвестиций)   получаемого   дохода

             инвестора, на сроки инвестирования и на общий объем  прибыли

             инвестора. Этот коэффициент определяется по приложению  3  к

             Методике.

     К     - коэффициент, равный 0,9 и применяемый в случае реконструкции

      рек    объекта (не  в  случае  нового  строительства  или  сноса  с

             последующим строительством).

     К     - коэффициент для приведения по времени стоимости по нормативу

      прив   от момента продаж к величине, соответствующей  утвержденному

             графику выплат. Коэффициент определяется по графе  "К(прив)"

             в соответствующей таблице из группы таблиц  приложения  4  к

             Методике  (то  есть  выбирается  таблица  из  группы  таблиц

             приложения 4 к Методике).

     К     - коэффициент,  корректирующий  (приводящий  к   утвержденному

      зд     графику платежей) общий размер платежа при  задержке  начала

             строительства,  связанной  с  освобождением  и   подготовкой

             участка к строительству. Этот  коэффициент  определяется  по

             приложению 5 к Методике.

     К     - коэффициент,  учитывающий  принимаемый  график  платежей.  В

      граф   случае принятия графика платежей, при котором 20%  от  общей

             суммы оплачивается в течение  10  дней  после  оформления  в

             установленном порядке экономико-правовых отношений города  и

             инвестора, оставшаяся часть суммы оплачивается поквартально,

             равными долями в  течение  года,  в  первый  день  квартала,

             коэффициент Кграф принимается равным 1.  В  случае  принятия

             решения о единовременном платеже в  течение  10  дней  после

             оформления  в   установленном   порядке   экономико-правовых

             отношений города и инвестора или принятия графика  платежей,

             при котором расчетная  сумма  выплачивается  равными  долями

             помесячно в течение всего времени реализации инвестиционного

             проекта, коэффициент Кграф определяется  по  соответствующим

             графам в приложении 6 к Методике.

Описание применения

Для определения удельного показателя необходимо на основании проектной (предпроектной) документации, например - акта разрешенного использования (АРИ), по приложениям 1 и 2 к Методике определить удельную расчетную цену жилья (С_жил) и коэффициент инвестиционной привлекательности для города (D_жил). Если в проектных (предпроектных) материалах отсутствует информация о типе предполагаемого жилого дома (типовой или по индивидуальному проекту) при заданной этажности, то рекомендуется принять тип дома, дающий наибольшее значение произведения С_жил х D_жил. Если в проектных (предпроектных) материалах данные об этажности отсутствуют или указана переменная этажность, то рекомендуется принять к расчетам среднее значение Сжил х Dжил для соответствующего типа дома (типовой или нетиповой) в рассматриваемом районе.

После этого полученный результат умножается на коэффициент К_об, определяемый по приложению 3 к Методике в соответствии с проектными материалами, а также при необходимости (в случае реконструкции объекта) на коэффициент Крек (равный 0,9).

Далее весь полученный результат умножается на коэффициент Кприв, определяемый в зависимости от срока строительства (реконструкции) объекта в графе "К(прив)" в приложении 4 к Методике.

Если для начала строительства требуется проведение мероприятий по освобождению и подготовке территории (или иных), влекущих задержку начала строительства, но в графике платежей не предусматривается соответствующая отсрочка (платежи начинаются непосредственно после оформления экономико-правовых отношений), то полученный результат умножается на коэффициент Кзд определяемый по приложению 5 к Методике.

Если принимается график платежей, при котором 20% от общей суммы оплачивается в течение 10 дней после оформления в установленном порядке экономико-правовых отношений города и инвестора, оставшаяся часть суммы оплачивается поквартально, равными долями в течение года, в первый день квартала, то полученный результат не подлежит корректировке. Если же принимается решение о единовременном платеже в течение 10 дней после оформления в установленном порядке экономико-правовых отношений города и инвестора, или принимается график платежей, при котором расчетная сумма выплачивается равными долями помесячно в течение всего времени реализации инвестиционного проекта, то полученный результат умножается на коэффициент К_граф, определяемый по соответствующей графе в приложении 6 к Методике, причем при выплате в течение всего времени реализации проекта коэффициент принимается в зависимости от срока реализации инвестиционного проекта.

Таким образом, в результате выполнения указанных действий получается удельный показатель оптимальной величины платежа городу при реализации инвестиционного проекта (N_жил).