Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2015 г. N Ф09-9713/14 по делу N А60-13242/2014

Екатеринбург

26 января 2015 г.

Дело N А60-13242/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Семеновой З.Г., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чуклина Михаила Владимировича на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.07.2014 по делу N А60-13242/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Чуклина М.В. - Черепанов С.А. (доверенность от 21.02.2014).

Предприниматель Чуклин М.В. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Управлению по регулированию имущественных и земельных отношений в муниципальном образовании Талицкий район (далее - управление) с требованием об урегулировании разногласий по пунктам 2.1, 2.2 договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости от 20.09.2013 N 281-13/КП, подлежащего заключению истцом и ответчиком с целью выкупа земельного участка с кадастровым номером 66:28:2801007:181, с местоположением: Свердловская обл., Талицкий р-он, пос. Троицкий, ул. Октябрьская, в 40 метрах на запад от ориентира: дом N 14 (категория земель - земли населенных пунктов), общей площадью 1975 кв. м, и изложении указанных пунктов в следующей редакции:

пункт 2.1: "Выкупная цена участка составляет 9057, 75 руб. (Девять тысяч пятьдесят семь рублей 75 копеек)";

пункт 2.2: "На момент подписания настоящего договора сторонами Покупатель полностью уплатил выкупную цену участка".

Определением суда от 22.05.2014 к участию в дело привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Чуклина Ольга Владимировна и Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.07.2014 (судья Абдрахманова Е.Ю.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 (судьи Скромова Ю.В., Гладких Е.О., Макаров Т.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Чуклин М.В. просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение ст. 167, 168, 445, 446, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель считает, что судами сделан ошибочный вывод о действительности договора приватизации земельного участка от 26.11.2012, заключенного между управлением и предпринимателем Чуклиной О.В., поскольку на момент заключения данного договора предприниматель Чуклина О.В. не являлась собственником объекта недвижимости, расположенного на выкупаемом земельном участке, и не обладала исключительным правом на приватизацию спорного участка. Как полагает заявитель, перемена лица на стороне покупателя в договоре приватизации земельного участка от 26.11.2012 в силу правопреемства невозможна в связи с ничтожностью этой сделки. Заявитель не согласен с выводами судов об избрании истцом неверного способа защиты права и ссылается на уклонение судов от оценки возникших между истцом и ответчиком разногласий по поводу выкупной цены земельного участка, что, по его мнению, противоречит положениям ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель Чуклин М.В. указывает на то, что выкупная цена имущества должна быть определена на дату подачи заявления правопредшественником и истец должен быть признан оплатившим выкупаемый земельный участок.

Как установлено судами, Чуклин М.В. до октября 2011 года состоял в браке с Чуклиной О.В..

Предпринимателю Чуклиной О.В. на праве собственности принадлежал объект недвижимости - склад напольного хранения зерна N 4 площадью 1039, 5 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская обл., Талицкий р-н, пос. Троицкий, ул. Октябрьская, д. 14.

Предприниматель Чуклина О.В. 10.09.2012 обратилась к управлению с заявлением о приватизации земельного участка, занимаемым принадлежащим ей объектом недвижимости.

Управлением вынесено распоряжение от 19.11.2012 N 102-з о предоставлении предпринимателю Чуклиной О.В. земельного участка с кадастровым номером 66:28:2801007:181.

Между Чуклиным М.В. и Чуклиной О.В. заключено соглашение о разделе имущества от 27.07.2012, на основании которого 23.11.2012 Управлением Росреестра по Свердловской области зарегистрировано право единоличной собственности предпринимателя Чуклина М.В. на здание склада напольного хранения зерна N 4 площадью 1039, 5 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., Талицкий р-н, пос. Троицкий, ул. Октябрьская, д. 14, о чем выдано свидетельство о регистрации права собственности от 23.11.2012.

Управлением (продавец) и предпринимателем Чуклиной О.В. (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка от 26.11.2012 N 290-12/КП, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:28:2801007:181 общей площадью 1975 кв. м, с местоположением: Свердловская обл., Талицкий р-н, пос. Троицкий, ул. Октябрьская, в 40 метрах на запад от ориентира - дома N 14.

Согласно п. 2.1 данного договора выкупная цена земельного участка составляет 9057 руб. 75 коп.

В управление 28.06.2013 поступило заявление предпринимателя Чуклина М.В. о перезаключении договора купли-продажи под объектом недвижимости от 26.11.2012 N 290-12/КП с заменой покупателя предпринимателя Чуклиной О.В. на предпринимателя Чуклина М.В., поскольку указанный договор подписан после прекращения права собственности предпринимателя Чуклиной О.В. на расположенное на выкупаемом участке здание. Предприниматель Чуклин М.В. просил зачесть внесенную Чуклиной О.В. плату за земельный участок 66:28:2801007:181 в сумме 9057, 75 руб. в качестве оплаты за Чуклина М.В.

Предпринимателем Чуклиной О.В. против переоформления договора и зачета внесенной выкупной цены не возражала, что подтверждается ее письмом от 25.06.2013.

В ответ на указанное заявление управлением письмом от 20.09.2013 N 1504 в адрес предпринимателя Чуклина М.В. направлены распоряжение о предоставлении в собственность Чуклину М.В. земельного участка с кадастровым номером 66:28:2801007:181 и проект договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости от 20.09.2013 N 281-13/КП.

В указанном проекте договора и в приложениях к нему выкупная цена земельного участка определена на основании постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 N 1532-ПП в размере 27 870, 01 руб.

Предприниматель Чуклин М.В., полагая, что подобное определение цены неправомерно, так как заявление о приватизации Чуклиной О.В., чьим правопреемником он является, было подано 10.09.2012, следовательно, выкупная цена участка должна быть определена в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 26.10.2007 N 1045-ПП (в редакции от 11.03.2012) в размере 9057, 75 руб., ранее внесенных Чуклиной О.В., подписал проект договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости от 20.09.2013 N 281-13/КП с протоколом разногласий от 18.10.2013.

В протоколе разногласий предприниматель предложил, кроме прочего, иную редакцию пунктов 2.1, 2.2. договора, а именно п. 2.1: "Выкупная цена участка составляет 9057, 75 руб. (Девять тысяч пятьдесят семь рублей 75 копеек)", пункт 2.2.: "На момент подписания настоящего договора сторонами Покупатель полностью уплатил выкупную цену участка".

Предложения предпринимателя Чуклина М.В, изложенные в протоколе разногласий от 18.10.2013, не были приняты управлением, что подтверждается протоколом согласования разногласий от 13.11.2013, полученным предпринимателем по почте в марте 2014 года.

Предприниматель Чуклин М.В., полагая, что выкупная цена земельного участка должна быть определена в размере, установленном для его правопредшественника - предпринимателя Чуклиной О.В., обратился в суд с требованием об урегулировании преддоговорного спора.

Суды, отказывая в удовлетворении указанных требований, исходили из того, что в данном случае невозможно урегулирование разногласий и истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

В обоснование данного вывода суды указали на то, что в соответствии со ст. 1, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации предприниматель Чуклин М.В. приобрел исключительное право на приватизацию земельного участка, занимаемого принадлежащим ему объектом недвижимости, и стал стороной договора купли-продажи земельного участка от 26.11.2012 N 290-12/КП, заключенного между управлением и бывшим собственником объекта недвижимости - предпринимателем Чуклиной О.В.

Оснований для признания договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой судами не установлено.

Суды сочли, что поскольку право собственности на объект недвижимости приобретено истцом до регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:28:2801007:181 к предыдущему собственнику этого объекта, он вправе с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" осуществить регистрацию перехода права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка от 26.11.2012 N 290-12/КП. Направление нового проекта истцу, ставшему стороной договора купли-продажи земельного участка, не требовалось. В первоначально заключенный договор необходимо внести изменения в части наименования покупателя.

Рассмотрев доводы заявителя кассационной жалобы и изучив материалы дела, суд кассационной инстанции считает выводы судов об отсутствии преддоговорного спора основанными на неправильном применении норм материального права и не соответствующими обстоятельствам дела.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Из материалов дела следует, что предприниматель Чуклина О.В. 23.11.2012 утратила право собственности на объект недвижимости в результате регистрации перехода права на этот объект к предпринимателю Чуклину М.В. Следовательно, предприниматель Чуклина О.В. на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 26.11.2012 не обладала исключительным правом на выкуп земельного участка, занятого данным объектом недвижимости, и не могла являться стороной сделки по его приватизации. Поскольку договор купли-продажи земельного участка от 26.11.2012 не соответствует положениям ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, данный договор является недействительным (ничтожным) и не влечет за собой юридических последствий с момента его заключения (ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, вывод судов о переходе к предпринимателю Чуклину М.В. прав и обязанностей стороны по договору купли-продажи от 26.11.2012, заключенному с бывшим собственником имущества, является неверным и противоречит обстоятельствам дела.

Судами правильно указано, что с приобретением прав на объект недвижимости у нового собственника возникает предусмотренное ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельного участка или приобретение земельного участка в аренду.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 данного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок (п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу положений п. 6 той же статьи исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 названного Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности.

Пунктом 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 того же Кодекса).

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 указано, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Согласно материалам дела управление и предприниматель Чуклин М.В. вступили в правоотношения по реализации предпринимателем исключительного права на приватизацию земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Стороны обменялись проектом договора и протоколами разногласий к нему, из которых следует, что между ними возникло разногласие по выкупной стоимости земельного участка (т. 1, л.д. 20-28).

Между тем, судами спор по существу заявленных требований не рассмотрен, доводы сторон относительно размера выкупной цены и порядка ее определения не исследованы и оценку не получили, в результате чего не была достигнута цель обращения предпринимателя Чуклина М.В. в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, установить обстоятельства дела, исследовать доводы сторон и дать оценку представленным в их обоснование доказательствам, разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.07.2014 по делу N А60-13242/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

З.Г. Семенова И.А. Татаринова