Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 сентября 2011 г. N Ф09-5100/11 по делу N А60-46287/2010

09 сентября 2011 г.

N Ф09-5100/11 Дело N А60-46287/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Смирнова А. Ю., Маликовой Э. М.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Промышленно-строительная компания "Урал-Альянс" (далее - общество "ПСК "Урал-Альянс"; ИНН: 6658097031, ОГРН: 1036602643439) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 по делу N А60-46287/2010 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, состоявшемся 05.09.2011 в 10 ч 15 мин., принял участие представитель общества "ПСК "Урал-Альянс" - Никитин А.В. (доверенность от 06.07.2010 N 30-10).

В судебном заседании объявлен перерыв до 06.09.2011 до 15 ч 00 мин.

После перерыва лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Общество "ПСК "Урал-Альянс" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации г. Екатеринбурга о признании недействительными сделок по одностороннему внесению изменений в договор аренды земельного участка от 28.07.2006 N 6-694, оформленных перерасчетом арендной платы на 2008 год от 06.07.2009, перерасчетом арендной платы на 2009 год от 18.10.2010, расчетом арендной платы на 2010 от 18.10.2010.

Решением суда первой инстанции от 29.03.2011 (судья Абознова О.В.) исковые требования удовлетворены, признаны недействительными расчеты арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.07.2006 N 6-694 на 2008 год от 06.07.2009, на 2009 год от 18.10.2010, на 2010 год от 18.10.2010.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 (судьи Зеленина Т.Л., Панькова Г.Л., Гребенкина Н.А.) решение суда отменено. В удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе общество "ПСК "Урал-Альянс" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить решение суда первой инстанции в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Заявитель полагает, что положения Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливающие новые правила увеличения размера арендной платы за земельные участки, не подлежат применению к отношениям сторон, возникшим до вступления в действие данного нормативного акта. По мнению заявителя, в данном случае арендодатель в одностороннем порядке изменил цену договора, что следует квалифицировать как одностороннюю сделку. Как считает заявитель, из системного толкования абз. 9, 10 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, в совокупности с другими нормами права следует, что повышение размера арендной платы в случае, если сроки строительства превышают 2 и 3 года является мерой ответственности арендатора за нарушение сроков строительства. Поскольку в рассматриваемом случае обществом "ПСК "Урал-Альянс" нарушений сроков строительства не допущено, заявитель полагает неправомерным увеличение размера арендной платы, произведенное ответчиком.

В отзыве на кассационную жалобу администрация г. Екатеринбурга указывает на несостоятельность доводов жалобы, просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, по договору от 26.07.2006 N 6-694 администрация г. Екатеринбурга предоставила обществу "ПСК "Урал-Альянс" в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 01 050:0001 площадью 9881 кв. м, имеющий местоположение по улице Луначарского - Тверитина в г. Екатеринбурге, для строительства и эксплуатации 23-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями офисного назначения на первом и втором этажах и подземным паркингом, на срок с 19.06.2006 по 19.06.2009.

В соответствии с п. 2.2.1 указанного договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора.

Во исполнение условий договора администрация г. Екатеринбурга направила обществу "ПСК "Урал-Альянс" перерасчет арендной платы на 2008 год от 06.07.2009, в котором с 27.10.2008 вместо ставки 0,2 % от кадастровой стоимости участка применена ставка 2,5 %, перерасчет арендной платы на 2009 год от 18.10.2010, в котором с 27.10.2009 применена ставка 5 % от кадастровой стоимости, расчет арендной платы на 2010 год от 18.10.2010 с применением ставки 5 % от кадастровой стоимости.

Общество "ПСК "Урал-Альянс", полагая, что указанные расчеты арендной платы на 2008, 2009, 2010 годы составлены администрацией г. Екатеринбурга неправомерно и являются ничтожными сделками, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что оснований для применения при расчете арендной платы п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ не имеется, поскольку нормы указанного закона, предусматривающие повышение размера арендной платы до 2,5 % и 5% от кадастровой стоимости земельного участка в год, применяются к правоотношениям, возникшим с 01.01.2007, и не могут распространяться на земельные участки, в отношении которых договор аренды был заключен до 01.01.2007. Кроме того, суд первой инстанции указал на отсутствие нарушений со стороны истца нормативных сроков строительства, которые бы могли повлечь увеличение арендной платы в соответствии с п. 2-2 постановления Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований, исходил из того, что оспариваемые расчеты арендной платы произведены администрацией г. Екатеринбурга в соответствии с условиями договора и действующим законодательством.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с Порядком расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в пределах и за пределами границ городов и рабочих поселков на территории муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 31.01.2002 (в редакции постановления от 03.04.2008 N 278-ПП), размер годовой арендной платы за земельные участки определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы по видам использования земель в процентах от кадастровой стоимости, площади земельного участка.

Условиями договора аренды земельного участка N 6-694 от 28.07.2006 предусмотрено, что размер арендной платы определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и при их изменении арендодатель обязан произвести соответствующий перерасчет арендной платы.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что земельный участок для жилищного строительства предоставлен истцу по договору от 28.07.2006 N 6-694 без проведения торгов в порядке п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Статьей 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ в названную статью внесены изменения, предусматривающие, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с пунктом 15 ст. 3 Закона для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Поскольку доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки не представлено, суд апелляционной инстанции признал правомерным расчет арендной платы, произведенный администрацией г. Екатеринбурга исходя из ставок 2,5 % и 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Суд апелляционной инстанции верно не согласился с выводами суда первой инстанции о том, что положения указанной нормы не подлежат применению к отношению сторон, и правильно указал, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны условиями договора предусмотрели порядок расчета и изменения арендной платы в соответствии нормативными актами, в том числе Российской Федерации, в связи с чем они обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, при этом предусмотренные законом ставки применены к правоотношениям сторон по внесению арендной платы, возникшим после вступления в силу Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ.

Доводы общества "ПСК "Урал-Альянс" о том, что произведенные администрацией г. Екатеринбурга перерасчеты арендной платы являются односторонними сделками по изменению условий договора, судом апелляционной инстанции обоснованно отклонены. Фактическое изменение размера арендной платы произошло в результате изменения установленных нормативными правовыми актами коэффициентов. Расчеты арендной платы произведены во исполнение условий договора об арендной плате и не свидетельствуют об изменении условий договора аренды по смыслу ст. 452, п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оценка направленных истцу перерасчетов как односторонних сделок по изменению условий договора аренды N 6-694 от 26.07.2006 является неправомерной.

С учетом изложенного судом апелляционной инстанции в удовлетворении требований общества "ПСК "Урал-Альянс" правомерно отказано.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что повышение арендной платы в оспариваемых расчетах является мерой ответственности, которая не подлежит применению в связи с отсутствием нарушений обществом "ПСК "Урал-Альянс" нормативных сроков строительства, подлежит отклонению. Применение установленного пунктом 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ размера арендной платы за земельный участок не поставлено в зависимость от вины арендатора и срока действия договора аренды земельного участка, а обусловлено спецификой порядка предоставления земельного участка, предусмотренного названным пунктом.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 по делу N А60-46287/2010 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Промышленно-строительная компания "Урал-Альянс" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А.Столяров

Судьи

А.Ю.Смирнов Э.М.Маликова