Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 февраля 2015 г. N Ф09-128/15 по делу N А71-501/2013

Екатеринбург

16 февраля 2015 г.

Дело N А71-501/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Купреенкова В.А., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Семенихина Сергея Юрьевича на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11.08.2014 по делу N А71-501/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Семенихина С.Ю. - Самойлов В.В. (доверенность от 29.10.2014).

Предприниматель Семенихин С.Ю. обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к функциональному органу администрации г. Ижевска - Управлению имущественных отношений администрации г. Ижевска (далее - Управление), общество с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Премиум" (далее - общество "Агентство оценки "Премиум") об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, изложив его условия в следующей редакции:

"п. 2.1 Цена указанного в п. 1.1 настоящего договора имущества составляет 10 335 000 руб. без налога на добавленную стоимость";

"п. 4.2.2 Застраховать имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму не менее 10 335 000 руб. от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные Правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением Выгодоприобретателя - Управление"; исключении п. 3.4 из текста договора. Также истец просил признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения с тамбуром общей площадью 274,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138, в размере 13 782 000 руб. без налога на добавленную стоимость, определенную на основании отчета общества "Агентство оценки "Премиум" от 03.07.2012 N 022/12 (с учетом уточнения исковых требований и привлечения к участию в деле соответчика в порядке, предусмотренном ст. 46, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 11.08.2014 с учетом определения об исправлении опечатки от 11.08.2014 (судья Мельников А.Ю.) исковые требования удовлетворены частично. Признана недостоверной величина рыночной стоимости нежилого помещения площадью 274,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138, определенная на основании отчета общества "Агентство оценки "Премиум" от 03.07.2012 N 022/12, в размере 13 782 000 руб. без налога на добавленную стоимость. Спорные условия договора изложены в следующей редакции: п. 2.1 - "Цена указанного в п. 1.1 настоящего договора имущества составляет 13 830 000 руб. без налога на добавленную стоимость"; п. 4.2.2 - "Застраховать имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму не менее 13 830 000 руб. от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением выгодоприобретателя - Управление". Пункт 3.4 договора исключен.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2014 (судьи Гладких Е.О., Зеленина Т.Л., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Семенихин С.Ю. просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), нарушение ст. 67, 68, 71, 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, определяя выкупную стоимость спорного имущества в размере выше стоимости, предложенной продавцом в проекте договора купли-продажи, суд вышел за пределы заявленных требований и преддоговорного спора сторон. Заявитель полагает, что рыночная стоимость имущества, установленная в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью "Инком-Экспресс" (далее - общество "Инком-Экспресс") от 14.10.2013 N 157, не могла быть положена в основу выводов судов о выкупной стоимости спорного объекта, так как по результатам правовой оценки данного заключения судом была назначена повторная судебная экспертиза. Предприниматель Семенихин С.Ю. считает, что спор рассмотрен судами по доказательствам, которые ранее были признаны недостаточными. Кроме того, заявитель не согласен с выводами судов относительно оценки экспертных заключений, полагает, что в заключении общества "Инком-Экспресс" экспертом некорректно подобраны объекты аналоги.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Агентство оценки "Премиум" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель Семенихин С.Ю. на основании договора аренды от 15.08.2005 N 12215 является арендатором объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения общей площадью 274,3 кв. м, расположенного адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138.

Обществом "Агентство оценки "Премиум" по заказу Управления составлен отчет об определении рыночной стоимости от 03.07.2012 N 022/12, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 274,3 кв. м, расположенного адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138, по состоянию на 02.07.2012 составляет 13 782 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Решением об условиях приватизации муниципального имущества, утвержденным приказом Управления от 15.10.2012 N 411П, начальная цена названного нежилого помещения установлена в размере 13 782 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость на основании отчета N 022/12, составленного обществом "Агентство оценки "Премиум".

В письме от 19.10.2012 N 0119/2018 Управление направило предпринимателю Семенихину С.Ю. комплект документов по преимущественному праву на приобретение арендуемого имущества, в том числе проект договора купли-продажи.

Согласно п. 2.1 данного проекта договора цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 13 782 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Пунктом 3.4 проекта договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель оплачивает оценку имущества в срок не позднее 10 дней со дня заключения договора в размере 9500 руб., налогом на добавленную стоимость не облагается, на расчетный счет общества "Агентство оценки "Премиум" и представляет копии платежных поручений продавцу.

В соответствии с пунктом 4.2.2 проекта договора купли-продажи покупатель обязан застраховать имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму 13 782 000 руб. от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные Правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением выгодоприобретателя - Управление.

Предприниматель Семенихин С.Ю., не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части цены указанного объекта недвижимого имущества, направил Управлению протокол разногласий от 23.11.2012, согласно которому пункты 2.1 и 4.2.2 изменены в части установления цены выкупаемого имущества - 10 487 288 руб. без налога на добавленную стоимость, а пункт 3.4 предложено исключить.

В обоснование своей позиции предпринимателем Семенихиным С.Ю. указано, что цена определена на основании отчета от 13.11.2012 N 583, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Удмуртская оценочная компания".

Предложенный истцом протокол разногласий к проекту договора купли-продажи Управлением не принят.

Предприниматель Семенихин С.Ю., не достигнув с Управлением соглашения об условиях заключаемого договора в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения и оплаты стоимости произведенной оценки имущества, и полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная обществом "Агентство оценки "Премиум" в отчете N 022/12, является недостоверной, завышенной, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и учитывая, что в материалы дела представлены два отчета об определении его рыночной стоимости, судом первой инстанции по ходатайству истца на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза.

Перед экспертом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с тамбуром общей площадью 274,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138, по состоянию на 02.07.2012. Проведение экспертизы поручено эксперту Автономной некоммерческой организации "Автономная Судебная Экспертиза" Сандрову Виталию Валерьевичу.

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом Автономной некоммерческой организации "Автономная Судебная Экспертиза" Сандровым В.В. в заключении от 18.06.2013 сделан вывод о том, что рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 02.07.2012 составляет 13 390 000 руб. без налога на добавленную стоимость.

Учитывая наличие противоречий в экспертном заключении от 18.06.2013 в целях определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения судом по ходатайству истца назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества "Инком-Эксперт" Немтыревой Татьяне Владимировне (с учетом замены эксперта).

По результатам повторной экспертизы составлено заключение от 25.10.2013 N 157, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138, по состоянию на 02.07.2012 составляет 13 830 000 руб. без налога на добавленную стоимость.

Определением суда от 11.12.2013 по ходатайству истца судом назначена судебная нормативно-методическая экспертиза. Перед экспертом поставлен вопрос: подтверждается ли действительная рыночная стоимость спорного нежилого помещения, указанная в отчете от 03.07.2012 N 022/12, выполненном обществом "Агентство оценки "Премиум". Проведение экспертизы поручено эксперту общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Пацкалеву А.Ф.

Согласно заключению эксперта общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Пацкалева А.Ф. от 23.01.2014 N 140/2014 отчет общества "Агентство оценки "Премиум" от 03.07.2012 N 022/12 не соответствует требованиям Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки; применение данного отчета для определения рыночной стоимости при совершении сделки купли-продажи недвижимости невозможно.

Ввиду недостаточной ясности и полноте экспертного заключения общества "Инком-Эксперт" 25.10.2013 N 157 и возникновении вопросов определением суда первой инстанции от 18.03.2014 назначена повторная экспертиза, по результатам которой экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности" Вагнером А.А. составлено экспертное заключение от 16.05.2014, определившее рыночную стоимость спорного помещения в размере 10 335 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, в том числе указанные выше отчеты, суды пришли к выводу о том, что отчет от 03.07.2012 N 022/12, выполненный обществом "Агентство оценки "Премиум", сведения которого были положены в основу при определении выкупной цены имущества Управлением, не отвечает принципу достоверности и использованные оценщиком сведения, методики, подходы и существенные факторы, могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, в связи с чем оснований принимать выкупную цену, определенную в данном отчете, не имеется. Данный вывод судов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Оценив имеющиеся в деле заключения, в том числе составленные по результатам судебных экспертиз заключение Автономной некоммерческой организации "Автономная Судебная Экспертиза" от 18.06.2013, заключение общества "Инком-Эксперт" от 25.10.2013 N 157, заключение общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности" от 16.05.2014, по правилам, предусмотренным ст. 68, 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, суды первой и апелляционной инстанций признали, что при определении условий договора о цене имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в заключении повторной судебной экспертизы от 25.10.2013 N 157, составленном обществом "Инком-Эксперт", равной 13 830 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

С учетом указанных норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела судами принято решение определить цену выкупаемого имущества в размере 13 830 000 руб.

Принимая во внимание, что положениями Закона N 159-ФЗ не предусмотрено наличие у покупателя обязанности оплатить оценку имущества, бремя по проведению которой, а, следовательно, и ее оплате, возложено на орган местного самоуправления, суды пришли к выводу о том, что включение в договор купли-продажи условия, о том, что указанные расходы возлагаются на покупателя объекта муниципальной собственности, может иметь место только при наличии согласия обеих сторон договора, в связи с чем ввиду отсутствия такого согласия у предпринимателя Семенихина С.Ю. обосновано исключили из предложенного Управлением проекта договора купли-продажи пункт 3.4.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что рыночная стоимость, указанная в заключении общества "Инком-Эксперт" от 25.10.2013 N 157, является недостоверной, отклоняется.

Судами дана оценка всем заключениям экспертов, составленным по спорному вопросу, на предмет их достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствам в соответствии со ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и заключение общества с ограниченной ответственностью "Инком-Эксперт" от 25.10.2013 N 157 на основании такой оценки признано судами полным, достоверным и обоснованным, а определенная в нем рыночная стоимость объекта оценки наиболее соответствующей его действительной рыночной стоимости.

Ссылки заявителя на неверный подбор обществом "Инком-Экспресс" объектов аналогов рассмотрены и обоснованно отклонены судами как противоречащие материалам дела.

Утверждение предпринимателя Семенихина С.Ю. о том, что суды, определяя выкупную стоимость спорного объекта недвижимости выше стоимости, предложенной в проекте договора купли-продажи, вышли за пределы исковых требований, отклоняется.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Выкупная цена спорного нежилого помещения установлена судами по результатам переданного на рассмотрение суда преддоговорного спора с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Имеющиеся в деле доказательства оценены судами первой и апелляционной инстанций в соответствии с требованиями ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11.08.2014 по делу N А71-501/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Семенихина Сергея Юрьевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Г.Беляева

Судьи

В.А. Купреенков И.А. Татаринова