Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2014 г. N 17АП-13156/14 (ключевые темы: рыночная стоимость - нежилые помещения - судебная экспертиза - кадастровый паспорт помещения - договор купли-продажи)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2014 г. N 17АП-13156/14

г. Пермь

07 ноября 2014 г.

Дело N А71-501/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гладких Е.О.

судей Зелениной Т.Л., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шималиной Т.В.

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Семенихина Сергея Юрьевича: Семенихин С.Ю. (паспорт), Самойлов В.В. (доверенность от 29.10.2013), Каракулова М.А. (доверенность от 23.10.2014),

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Премиум": Касаткина Т.В., директоров (выписка из ЕГРЮЛ), Медянская Р.А. (доверенность от 20.02.2014, выданная на прежнюю фамилию представителя - Ахмадуллина),

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Семенихина Сергея Юрьевича,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 11 августа 2014 года

по делу N А71-501/2013,

принятое судьей Мельниковым А.Ю.,

по иску индивидуального предпринимателя Семенихина Сергея Юрьевича (ИНН 183300168998, ОГРНИП 304183510600071)

к Функциональному органу администрации города Управлению имущественных отношений администрации города Ижевска, обществу с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Премиум" (ИНН 1833045880, ОГРН 1071840006688)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки,

установил:

индивидуальный предприниматель Семенихин Сергей Юрьевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Функциональному органу Администрации города Управление имущественных отношений Администрации города 2 Ижевска (далее - Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Истец просил определить условия договора купли-продажи нежилого помещения с тамбуром общей площадью 274,3 кв. м. (Литер: А; этаж: цоколь; номера 20,21,22,24,25,26,27,29,30,31,32; согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром N 32121 от 25.05.2009), расположенного по адресу.г. Ижевск, ул. Красноармейская, д. 138 в следующей редакции: Пункт 2.1. "Цена указанного в п. 1.1. настоящего договора Имущества составляет 10 487 288 (десять миллионов четыреста восемьдесят семь тысяч двести восемьдесят восемь) руб. без НДС";

Пункт 4.2.2. "Застраховать Имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму не менее 10 487 288 (десять миллионов четыреста восемьдесят семь тысяч двести восемьдесят восемь) руб. от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные Правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением Выгодоприобретателя - Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска".

Пункт 3.4 истец просил исключить из текста договора.

Исковые требования мотивированы следующим. Истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, д. 138, на основании договора аренды N 12215 от 17.04.2006, заключенного с Администрацией г. Ижевска. В соответствии с Федеральным Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" Управление направило истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения. В проекте договора цена выкупаемого имущества определена в размере 13 782 000 руб. без НДС. Однако в соответствии с отчетом ООО "Удмуртская Оценочная Компания" N 583-2012 от 13.11.2012 рыночная стоимость помещения составляет 10487288 руб. без НДС. В адрес Управления истцом был направлен протокол разногласий с ценой имущества 10 487 288 руб. без НДС. Управлением в адрес истца направлен протокол урегулирования разногласий, которым пункты договора оставлены в первоначальной редакции.

В предварительном судебном заседании 28.03.2013 протокольным определением по ходатайству истца на основании статей 41, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковые требования уточнены, просительная часть искового заявления дополнена пунктом 2 следующего содержания: "Признать величину рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения с тамбуром общей площадью 274,3 кв.м., (литер А; этаж: цоколь; номера 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 32; согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром N 32121 от 25.05.2009), расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138, в размере 3 13 782 000 руб. без НДС, произведенную ООО "Агентство оценки "Премиум" на основании отчета N 022/12 от 03.07.2012, недостоверной".

Определением суда от 28.03.2013 общество с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Премиум" привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика (далее - общество "Агентство оценки "Премиум").

Определением суда от 22.05.2013 на основании статьи 82 АПК РФ по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой следующего вопроса: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с тамбуром общей площадью 274,3 кв.м. (Литер А; этаж: цоколь; номера помещений 20-22, 24-27, 29-32, согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром N 32121 от 25.05.2009), расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138, по состоянию на 02.07.2012? Проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации "Автономная Судебная Экспертиза", г. Ижевск, эксперту Сандрову Виталию Валерьевичу.

19.06.2013 в материалы дела Автономной некоммерческой организацией "Автономная Судебная Экспертиза" представлено заключение судебной оценочной экспертизы от 18.06.2013, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 13 390 000 руб. 00 коп. без НДС.

Сославшись на то, что заключение судебной оценочной экспертизы имеет существенные недостатки, истец ходатайствовал о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений и ответов на вопросы.

В судебном заседании 19.08.2013 выслушаны пояснения эксперта Сандрова Виталия Валерьевича и ответы эксперта на вопросы по заключению судебной оценочной экспертизы.

Из заключения и пояснений эксперта установлено, что в расчете расходов на страхование от балансовой стоимости допущена опечатка, влияющая на конечную стоимость объекта оценки. Эксперт пояснил, что при перерасчете рыночная стоимостью объекта должна незначительно измениться в сторону увеличения.

Определением суда от 09.09.2013 по ходатайству истца назначена повторная судебная оценочная экспертиза с постановкой того же вопроса. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Инком-Эксперт" эксперту Петровой Елене Анатольевне.

Определением суда от 30.09.2013 по ходатайству экспертной организации произведена замена эксперта Петровой Елены Анатольевны на эксперта Немтыреву Татьяну Владимировну.

29.10.2013 в материалы дела обществом с ограниченной ответственностью "Инком-Эксперт" представлено заключение эксперта N 157 от 14.10.2013, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 13 830 000 руб. 00 коп. без НДС.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил признать недостоверной величину рыночной стоимости спорного помещения, определенную обществом "Агентство оценки 4 "Премиум" в отчете N 022/12 от 03.07.2012, определением суда от 11.12.2013 по ходатайству истца назначена судебная нормативно-методическая экспертиза указанного отчета об оценке.

Проведение экспертизы поручено Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" эксперту Пацкалеву Александру Федоровичу.

29.01.2014 Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" в материалы дела представлено заключение судебной экспертизы, согласно которому отчет N 022/12 от 03.07.2012 не соответствует: требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135 от 29.07.2008; Федеральным стандартам оценки; ССО-РОО 2010; требованиям технического задания к договору на оценку. Выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны необоснованными.

Сославшись на то, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы, составленное обществом с ограниченной ответственностью "Инком-Эксперт", имеет существенные недостатки, истец ходатайствовал о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений и ответов на вопросы.

В судебном заседании 25.02.2014 выслушаны пояснения эксперта Немтыревой Татьяны Владимировны и ответы эксперта на вопросы по заключению экспертизы. Из пояснений эксперта установлено, что в заключении имеются несущественные опечатки, не повлиявшие на результат оценки.

Между тем, в связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта, посчитав, что заключение эксперта содержит противоречия (в документах технического учета спорного объекта этаж его расположения указан цокольный, а в заключении эксперта принят как подвальный; этаж расположения одного из аналогов в заключении принят как подвальный, а в объявлении о продаже как цокольный), определением суда от 18.03.2014 по ходатайству истца назначена повторная судебная оценочная экспертиза с постановкой того же вопроса. Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности" эксперту Вагнеру Андрею Алексеевичу.

16.06.2014 в материалы дела обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности" представлено заключение судебной оценочной экспертизы от 16.05.2014, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 10 335 000 руб. 00 коп. без НДС.

В судебном заседании 17, 22 и 29 июля 2014 года истец заявленные требования утонил с учетом заключения судебной оценочной экспертизы от 16.05.2014, просил при определении условий договора купли-продажи принять стоимость спорного объекта в размере 10 335 000 руб. 00 коп. без НДС.

Ответчики представили письменные возражения и вопросы по заключению судебной оценочной экспертизы общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности" от 16.05.2014, ходатайствовали направить их эксперту, а также вызвать эксперта в судебное заседание для дачи пояснений.

22.07.2014 и 23.07.2014 в материалы дела представлены письменные пояснения эксперта Вагнера Андрея Алексеевича.

Посчитав полученные письменные пояснения полными и достаточными, суд отклонил ходатайство ответчиков о вызове эксперта в судебное заседание.

Ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы от сторон не поступило.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11 августа 2014 года исковые требования удовлетворены в части.

Признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения с тамбуром общей площадью 274,3 кв.м. (литера А; этаж: цоколь; номера 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 32; согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром N 32121 от 25.05.2009), расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138, в размере 13782000 руб. без НДС, определенная на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Премиум" N 022/12 от 03.07.2012.

Урегулированы возникшие между индивидуальным предпринимателем Семенихиным Сергеем Юрьевичем и Функциональным органом Администрации города Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с тамбуром, расположенного по адресу: г. Ижевск, Красноармейская, 138 (литера А; этаж: цоколь; номера 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 32; согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром N 32121 от 25.05.2009):

- принять пункт 2.1 договора в следующей редакции "Цена указанного в п. 1.1. настоящего договора имущества составляет 13 830 000 руб. 00 коп. без НДС";

- принять пункт 4.2.2 договора в следующей редакции "Застраховать имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев в даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму не менее 13 830 000 руб. 00 коп. от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные Правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением выгодоприобретателя - Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска";

- исключить пункт 3.4 из договора.

С Функционального органа Администрации города Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска в пользу индивидуального предпринимателя Семенихина Сергея Юрьевича в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины взыскано 2000 руб. 00 коп. и в возмещение судебных издержек 34000 руб. 00 коп.

С общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Премиум" в пользу индивидуального предпринимателя Семенихина Сергея Юрьевича взыскано в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 2000 руб. 00 коп. и в возмещение судебных издержек 34000 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении исковых требований, истец обратился с апелляционной жалобой. Просит отменить решение суда в обжалуемой части и вынести по делу новое решение, удовлетворив исковые требования и установив стоимость нежилого помещения с тамбуром, расположенного по адресу: г. Ижевск, Красноармейская, 138 с учетом стоимости, определенной повторной экспертизой, которую истец просит суд апелляционной инстанции назначить и поручить ООО "Экспертно-консультационная фирма "Экскон" или ООО "Агентство оценки "Кром".

Истец считает, что если у суда по результатам повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО "Центр оценки собственности" Вагнером А.А., возникли сомнения в ее объективности, то это может означать только одно - поставленные перед экспертом вопросы остались невыясненными и необходимость в экспертизе не отпала. В такой ситуации суд, по мнению истца, обязан назначить повторную экспертизу для разрешения тех же вопросов, а не принимать судебный акт по существу спора по неисследованным обстоятельствам. Истец полагает, что суд фактически рассмотрел спор по доказательствам, которые сам же ранее счел достаточными, и на их основании переоценил установленные фактические обстоятельства, что является существенным процессуальным нарушением.

В судебном заседании представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали. Также поддержали заявленные в апелляционной жалобе ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы и вызове в судебное заседание для дачи пояснений эксперта Вагнера А.А.

Ответчик, Управление имущественных отношений администрации города Ижевска, представил отзыв на апелляционную жалобу. Считает, что оснований для отмены решения не имеется. Просит оставить решение суда без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражает против назначения по делу повторной экспертизы.

Представители ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Премиум", в судебном заседании по доводам апелляционной жалобы возразили. Также возразили против удовлетворения заявленных стороной истца ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы и вызове в судебное заседание эксперта Вагнера А.А.

Ходатайства истца рассмотрены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 159 АПК РФ, и отклонены. Ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонено на основании ч. 2 ст. 258 АПК РФ, поскольку такое ходатайство в суде первой инстанции истцом не заявлялось, при этом объективные причины, препятствующие это сделать, у истца отсутствовали. Ходатайство о вызове для дачи пояснений эксперта Вагнера А.А. отклонено на основании ч. 3 ст. 86 АПК РФ, поскольку такой необходимости апелляционная коллегия не усматривает, исходя из того, что в деле имеются письменные пояснения эксперта на заданные ему вопросы, а какие-либо новые вопросы эксперту, требующие его личного присутствия и не разрешаемые без его пояснений путем прочтения и анализа экспертного заключения, истцом не сформулированы. Содержание заключения эксперта не требует вызова эксперта, допускаемого, но не обязательного в силу абзаца 2 части 3 статьи 86 АПК РФ.

Ответчики возражений против пересмотра решения только в обжалуемой истцом части не выразили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 266, частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 15.08.2005 Администрацией города Ижевска в лице Управления имущественных отношений (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Семенихиным С.Ю. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 12215 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель обязался сдать, а арендатор обязался принять в пользование объект муниципального нежилого фонда: нежилое помещение под магазин непродовольственных товаров, этаж "цоколь", "литера А", инвентарный номер технического паспорта 32121 от 01.06.2005, номера помещений по экспликации: 20-22, 24-27, 29-32, площадью 274,3 кв.м. расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138.

Срок действия договора аренды установлен с 15.08.2005 по 14.08.2015 (пункт 1.2 договора).

02.07.2012 Управление (заказчик) и общество с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Премиум" (оценщик) заключили договор N 017-12 (т. 1 л.д. 41-43) на проведение оценки рыночной стоимости указанного выше нежилого помещения по состоянию на 02.07.2012 для целей приватизации муниципального имущества.

По условиям данного договора стоимость работ по оценке составляет 9500 руб. 00 коп без НДС (пункт 2.1); срок проведения работ по оценке: не позднее двух месяцев с момента заключения договора (пункт 3.1).

03.07.2012 обществом "Агентство оценки "Премиум" составлен отчет об определении рыночной стоимости N 022/12 (т. 2 л.д. 1-43), согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 02.07.2012 составляет 13782000 руб. 00 коп. без учета НДС.

05.10.2012 комиссией Администрации города Ижевска принято решение об условиях приватизации муниципального имущества в отношении нежилого помещения с тамбуром, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138 (т. 1 л.д. 44).

Решение об условиях приватизации нежилого помещения утверждено приказом Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска от 15.10.2012 N 411П (т. 1 л.д. 45).

Управление направило предпринимателю уведомление от 19.10.2012 N 01-19/2018 (т. 1 л.д. 22), в котором предложило истцу рассмотреть и подписать комплект документов по преимущественному праву на приобретение арендуемого истцом нежилого помещения.

В качестве приложений в уведомлении указаны: копия решения об условиях приватизации; проект договора купли-продажи в 3-х экземплярах; требование об уплате арендных платежей, неустойки; бланк заявления.

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи цена имущества составляет 13 782 000 руб. 00 коп. без НДС.

Пунктом 3.4 проекта договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель оплачивает оценку имущества в срок не позднее 10 дней со дня заключения договора в размере 9500 руб. 00 коп., НДС не облагается, на расчетный счет ООО "Агентство оценки "Премиум" и представляет копии платежных поручений продавцу.

В соответствии с пунктом 4.2.2 проекта договора купли-продажи покупатель обязан застраховать имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму 13 782 000 руб. 00 коп. от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные Правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением Выгодоприобретателя - Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска.

Договор купли-продажи истцом подписан с протоколом разногласий от 23.11.2012.

В протоколе разногласий истец предложил иную редакцию пунктов 2.1 и 4.2.2 договора, в которых стоимость имущества указал 10 487 288 руб. 00 коп.; пункт 3.4 истец предложил исключить из текста договора.

Указанная истцом в протоколе разногласий рыночная стоимость нежилого помещения определена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Удмуртская оценочная компания" N 583- 2012 (т. 1 л.д. 60-126).

В данном отчете указано, что стоимость оцениваемого объекта с НДС по состоянию на 07.11.2012 составляет 12375000 руб. 00 коп., в том числе НДС 1887712 руб. 00 коп.

Управлением предпринимателю направлен протокол урегулирования разногласий от 17.12.2012 (т. 1 л.д. 26-27), в котором спорные пункты договора оставлены Управлением в первоначальной редакции.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием обратиться в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим исковым заявлением о разрешении преддоговорного спора.

Приняв во внимание выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, составленной Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", о том, что отчет N 022/12 от 03.07.2012 не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135 от 29.07.2008, не соответствует Федеральным стандартам оценки, не соответствует ССО-РОО 2010, не соответствует требованиям технического задания к договору на оценку; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны необоснованными, суд первой инстанции признал, что требование истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Премиум" N 022/12 от 03.07.2012, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Решение суда в указанной части сторонами не оспаривается. В связи с чем законность и обоснованность судебного акта в этой части судом апелляционной инстанции не проверяется.

Разрешая переданный на основании статьи 445 ГК РФ спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий и определяя в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В данном случае наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, д. 138, сторонами не оспаривается; разногласия у сторон по условиям договора купли-продажи, заключаемого в целях реализации указанного преимущественного права, возникли относительно рыночной стоимости предмета купли-продажи, указанной в пунктах 2.1, 4.2.2 договора, а также разногласия относительно обязанности покупателя оплатить произведенную оценку стоимости имущества (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 3.4 договора купли-продажи покупатель оплачивает оценку имущества в срок не позднее 10 дней со дня заключения договора в размере 9500 руб. 00 коп., НДС не облагается, на расчетный счет ООО "Агентство оценки "Премиум" и представляет копии платежных поручений продавцу.

Правильно указав, что положения Закона N 159-ФЗ не предусматривают обязанности покупателя оплатить оценку имущества, бремя по проведению которой, а, следовательно, и ее оплате, в рассматриваемом случае возложено на орган местного самоуправления, суд первой инстанции обоснованно признал, что включение в договор купли-продажи условия, о том, что указанные расходы возлагаются на покупателя объекта муниципальной собственности, может иметь место только при наличии согласия обеих сторон договора, в связи с чем удовлетворил требование истца об исключении пункта 3.4 из договора купли-продажи.

Определяя рыночную стоимость предмета договора купли-продажи, суд первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, оценил все имеющиеся в материалах дела доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, в том числе наряду с другими доказательствами.

Установив, что согласно представленному в дело отчету ООО "Удмуртская Оценочная Компания" N 583-2012 от 13.11.2012 (т. 1, л.д. 60-126), рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 07.11.2012 составила 10 487 288 руб. без НДС и определена по состоянию на 07.11.2012, то есть на дату после принятия и утверждению органом местного самоуправления решения об условиях приватизации спорного нежилого помещения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанная в отчете цена объекта не может быть принята в качестве рыночной стоимости имущества для цели совершения в отношении него рассматриваемой сделки купли-продажи.

Оценив заключение Автономной некоммерческой организацией "Автономная Судебная Экспертиза" от 18.06.2013, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения по постоянную на 02.07.2012 составляет 13 390 000 руб. 00 коп. без НДС (т. 3 л.д. 70-132), а также пояснения эксперта относительно сделанного им заключения, суд первой инстанции верно установил, что в заключении имеется опечатка (в расчете расходов на страхование, т. 3 л.д. 107), повлиявшая на конечную стоимость объекта оценки. Исходя из этого, учитывая, что конечная стоимость объекта в отчете Автономной некоммерческой организацией "Автономная Судебная Экспертиза" от 18.06.2013 рассчитана неверно, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что рассчитанная указанным заключением стоимость объекта оценки не может быть принята в качестве рыночной стоимости имущества для цели

Анализируя заключение общества с ограниченной ответственностью "Инком-Эксперт" N 157 от 14.10.2013, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения по постоянную на 02.07.2012 составляет 13 830 000 руб. 00 коп. без НДС (т. 5 л.д. 12-123), и заключение общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности" от 16.05.2014 в совокупности с письменными пояснениями эксперта общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности" Вагнера А.А., в соответствии с которым рыночная стоимость спорного помещения по постоянную на 02.07.2012 составляет 10 335 000 руб. 00 коп. без НДС (т. 7 л.д. 67-137), суд первой инстанции установил, что при проведении судебной экспертизы оба эксперта пришли к выводу о необходимости отнесения спорного нежилого помещения к подвальному (Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37). В связи с этим суд признал обоснованным вывод эксперта общества с ограниченной ответственностью "Инком-Эксперт" о необходимости отнесения объекта аналога, 13 расположенного по адресу г. Ижевск, ул. Свободы, 167, к подвальному помещению по результатам его осмотра, о чем эксперт дал пояснения в судебном заседании.

При этом, установив, что определенная заключением общества с ограниченной ответственностью "Инком-Эксперт" от 14.10.2013 и заключением общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности" от 16.05.2014 итоговая рыночная стоимость спорного объекта оценки существенно различается, и исследовав данные заключения на предмет причин указанной разницы в стоимости, суд первой инстанции пришел к выводу, что вопреки возражениям ответчиков, введенные экспертами корректировки по отношению к объектам аналогам в большинстве своем не имеют существенных отличий и не могли явиться причиной образовавшейся в результате проведения исследования значительной разницы в рыночной стоимости. Суд отметил, что из содержания заключений усматривается что, экспертами в качестве объектов аналогов изначально (до введения корректировок) выбраны помещения с различной ценой, и, проанализировав выбранные аналоги, пришел к выводу, что наибольшее влияние на конечный результат оценки оказал первоначальный выбор объектов аналогов; местоположение выбранных экспертами объектов аналогов в наибольшей степени повлияло на конечный результат оценки и наблюдаемую разницу в определенной экспертами рыночной стоимости спорного объекта. Приняв во внимание, что дом по адресу г. Ижевск, ул. Пушкинская, 262, одно из помещений которого принято экспертом в заключении общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности" от 16.05.2014 как объект аналог (сравнительный подход, аналог N 3), имеет внутриквартальное расположение и отграничен от улицы Пушкинская зданием торгового центра с адресом г. Ижевск, ул. Пушкинская 270; в заключении общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности" от 16.05.2014 указано, что в качестве объектов аналогов приняты помещения, расположенные по адресу г. Ижевск, ул. Ленина, жилой комплекс "Рябинушки" (сравнительный подход аналоги NN 5, 6), однако данный многоквартирный жилой дом по ул. Ленина, 93, также не имеет прямого выхода непосредственно на улицу Ленина, фактически дом окружен зоной малоэтажной жилой застройки (частный сектор) и, кроме того существенно отдален от объекта оценки, также существенно отдален от объекта оценки и аналог, расположенный по адресу г. Ижевск, ул. Удмуртская, 259 (сравнительный подход аналог N 2), при этом оценить местоположение объекта аналога N 4 в сравнительном подходе, а также объектов аналогов NN 2, 3 в доходном подходе, не представляется возможным, поскольку точные адреса домов в заключении от 16.05.2014 не указаны, процитированы лишь неполные адреса (без указания номера дома) из текстов объявлений о продаже/аренде, суд первой инстанции пришел к выводу, что в заключении общества с ограниченной ответственностью "Инком-Эксперт" от 14.10.2013 объекты аналоги для целей определения рыночной стоимости подобраны более корректно.

На основании данной подробной и мотивированной оценки экспертных заключений, полученных в рамках рассмотрения настоящего спора, суд первой инстанции признал, что цена спорного нежилого помещения, определенная в заключении общества с ограниченной ответственностью "Инком-Эксперт" от 14.10.2013 (13 830 000 руб. 00 коп. без НДС) в наибольшей степени соответствует действительной рыночной стоимости объекта оценки, то есть наиболее вероятной цене, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Данный факт также косвенно подтверждается заключением Автономной некоммерческой организацией "Автономная Судебная Экспертиза" от 18.06.2013, определившем сопоставимую рыночную стоимость объекта оценки (13 390 000 руб. 00 коп. без НДС), и пояснениями эксперта Сандрова Виталия Валерьевича, который указал, что в результате исправления допущенной в заключении опечатки и перерасчета определенная им стоимость незначительно изменится в большую сторону.

При этом суд не согласился с доводами истца о том, что в заключении общества с ограниченной ответственностью "Инком-Эксперт" от 14.10.2013 имеются опечатки повлиявшие на конечную стоимость объекта оценки. Данные доводы опровергнуты экспертом в судебном заседании при даче пояснений; уточненная страница экспертного заключения приобщена к материалам дела (т. 5 л.д. 140).

Суд также отметил, что сылки истца на то, что использованные обществом с ограниченной ответственностью "Инком-Эксперт" предложения по объектам аналогам о продаже/аренде имели место в иной период времени относительно даты определения рыночной стоимости (июль 2012 года), также опровергаются представленным в материалы дела письмом ООО "Рентек" от 29.11.2013 (т. 5 л.д. 138). Каких-либо доказательств обратного, как и доказательств в подтверждение иных возражений истца относительно верности заключения общества с ограниченной ответственностью "Инком-Эксперт" от 14.10.2013, в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному пришел к вводу, что редакцию пунктов 2.1, 4.2.2 договора купли-продажи надлежит принять с указанием рыночной стоимости спорного нежилого помещения, определенной в заключении общества с ограниченной ответственностью "Инком-Эксперт" от 14.10.2013.

По сути возражения заявителя жалобы сводятся к оспариванию выводов одной из проведенной по делу экспертизы. Оспаривая данные выводы, истец приводит анализ рынка торговых помещений в мае-июле 2012 года, сделанный на основе печатных изданий. При этом приведенные истцом аналоги предметом исследования суда первой инстанции и экспертов в рамках проводимых по делу экспертиз не являлись, в связи с чем не могут подтверждать или опровергать выводы суда, изложенные в оспариваемом судебном акте. Более того, истец, ссылаясь на то, что использованные им в апелляционной жалобе аналоги взяты из печатных изданий, данное обстоятельство (объективность и достоверность приведенной им информации) не доказал, факт публикации информации в печатных изданиях не подтвердил (ст. 9, 65 АПК РФ).

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем отклоняются судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.

Апелляционный суд не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку арбитражным судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу изложенного не усматривается правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11 августа 2014 года по делу N А71-501/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Е.О. Гладких

Судьи

Т.Л. Зеленина Ю.В. Скромова