Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 июня 2011 г. N Ф09-3104/11 по делу N А76-9107/2010

23 июня 2011 г.

N Ф09-3104/11-С6 Дело N А76-9107/2010

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д. И.,

судей Семеновой З. Г., Столярова А. А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы акционерного коммерческого банка "Московский банк реконструкции и развития" (ОАО) (далее - банк), индивидуальных предпринимателей Кисленко Александра Николаевича, Бабкина Сергея Васильевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.02.2011 по делу N А76-9107/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателей Кисленко А.Н., Бабкина С.В. - Жернаков Д.В. (доверенность от 07.06.2011 серии 74АА N 0656849), Лапиков А.Н. (доверенность от 07.06.2011 серии 74АА N 0656848);

банка - Аришина И.О., Костикова С.А. (доверенность от 11.01.2011 серии 74АА N 0345580).

Банк обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателям Кисленко А.Н. и Бабкину С.В. о расторжении договора аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление государственного пожарного надзора Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Челябинской области (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.02.2011 (судья Скобычкина Н.Р.) исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7, заключенный между предпринимателями Кисленко А.Н., Бабкиным С.В. и банком.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе банк просит изменить решение суда в части определения даты прекращения договора аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7, признать названный договор расторгнутым 25.05.2010, отменить постановление суда апелляционной инстанции, ссылаясь на нарушение ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель полагает, что в резолютивной части судебных актов должно быть указано, что договор аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 считается расторгнутым с 25.05.2010. По его мнению, вывод суда апелляционной инстанции о наличии вины арендатора в обнаруженных органами пожарного надзора недостатках арендуемого помещения является ошибочным. Банк считает неправомерным вывод суда апелляционной инстанции о том, что собственники помещений не несут ответственности за технические составляющие произведенной реконструкции, поскольку подрядные работы по реконструкции помещений выполнены арендатором на основании утвержденного собственниками проекта, акт ввода в эксплуатацию перепланировок помещений N 101 (бывшие помещения N 13, 15, 17) подписан необходимыми службами и арендодателями.

В кассационной жалобе предприниматели Кисленко А.Н. и Бабкин С.В. просят постановление суда апелляционной инстанции изменить, исключив из мотивировочной части вывод о прекращении между сторонами арендных отношений в связи с односторонним отказом арендатора с 25.05.2010 от договора аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 и приведенные в обоснование данного выводы обстоятельства, в остальной части постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, ссылаясь на неприменение подлежащих применению ст. 153, 154, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявители указывают на наличие дополнительного соглашения от 30.12.2008 N 2 к договору аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7, предусматривающего шестимесячный срок для уведомления арендодателей при реализации арендатором права на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке. По их мнению, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания договора аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 расторгнутым в одностороннем порядке с 25.05.2010, поскольку уведомление о расторжении договора аренды от 23.04.2010 N 1125-582/10-(0) является ничтожной сделкой, не влекущей юридических последствий.

В отзыве на кассационную жалобу предпринимателей Кисленко А.Н. и Бабкин С.В. банк просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы предпринимателей.

В отзыве на кассационную жалобу банка предприниматели Кисленко А.Н. и Бабкин С.В. указывает на необоснованность изложенных в ней доводов.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, пл. МОПРа, 9: нежилое помещение N 13 общей площадью 183 кв. м, кадастровый номер 74-74-01/732/2006-82; нежилое помещение N 15 общей площадью 263,8 кв. м, кадастровый номер 74-74-01/732/2006-83; нежилое помещение N 17 общей площадью 308,5 кв. м, кадастровый номер 74-74-01/732/2006-81, принадлежат на праве собственности Кисленко А.Н. и Бабкину С.В., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 141 - 146).

Между предпринимателями Кисленко А.Н., Бабкиным С.В. (арендодатели) и банком (арендатор) подписан договор аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7, по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное возмездное пользование следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. МОПРа, 9: нежилое помещение N 13 общей площадью 183 кв. м, кадастровый номер 74-74-01/732/2006-82; нежилое помещение N 15 общей площадью 263,8 кв. м, кадастровый номер 74-74-01/732/2006-83; нежилое помещение N 17 общей площадью 308,5 кв. м, кадастровый номер 74-74-01/732/2006-81, для использования их в целях уставной деятельности на условиях договора (т. 1, л.д. 13 - 18).

Поэтажные планы передаваемых в аренду нежилых помещений согласованы сторонами в приложении N 1 к договору (т. 1, 19, оборот).

Сторонами к договору подписаны дополнительные соглашения от 27.12.2007 N 1, от 30.12.2008 N 2, которым стороны внесли изменения в некоторые пункты договора (т. 1, л.д. 21 - 24).

Согласно п. 2.1.1 договора помещение передается арендатору до 01.10.2007 по акту приема-передачи.

Нежилые помещения по договору аренды переданы истцу по акту приема-передачи от 24.09.2007 (т. 1, л.д. 119).

В соответствии с п. 6.1 договора аренды срок его действия установлен до 01.10.2012.

Договор аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (т. 1, л.д. 20; 116, оборот; 118, оборот).

В силу п. 2.1.5 договора работы, связанные с капитальным ремонтом помещения, производит арендодатель.

Пунктом 2.3.15 договора предусмотрено, что арендатор может производить перепланировку (реконструкцию) и переоборудование помещения только с письменного разрешения арендодателя и после согласования сторонами проекта и эскизных планов перепланировки (реконструкции) помещения. Проект на перепланировку (реконструкцию) разрабатывается и согласовывается с арендодателями (п. 2.3.16 договора).

Для приведения арендуемых помещений в соответствие с целями их использования истцом проведена реконструкция нежилых помещений, что подтверждается актом приемки в эксплуатацию (т. 3, л.д. 4), решением о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения от 03.06.2008 (т. 3, л.д. 5), свидетельством о согласовании проектной документации от 13.05.2008 (т. 3, л.д. 6), письмом общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационного управления" (т. 3, л.д. 7).

В ходе проведения 07.04.2010 проверки Отделом государственного пожарного надзора г. Челябинска в нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Челябинск, пл. МОПРа, 9, занимаемых банком, выявлены нарушения требований пожарной безопасности, а именно: "В подвале не выполнена система вытяжной противодымной вентиляции для удаления продуктов горения при пожаре (ч. 1 ст. 151 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Закон N 123-ФЗ), подп. б п. 8.2, СНиП 41-01-2003); помещение архива не выделено противопожарной дверью с пределом огнестойкости ЕI 30 (подвал) (ч. 1 ст. 151, ст. 88 Закона N 123-ФЗ, п. 1.82 - СНиП 2.08.02-89, п. 5.14*СНиП 21-07-97*); помещение склада не выделено противопожарной дверью с пределом огнестойкости ЕI 30 (подвал) (ч. 1 ст. 151, ст. 88 Закона N 123-ФЗ, п. 1.82 - СНиП 2.08.02-89, п. 5.14*СНиП 21-07-97*); электрораспределительная коробка не закрыта крышкой (подвал, служебное помещение) (ч. 1 ст. 151 Закона N 123-ФЗ, п. 57 ППБ 01-03); светильник эксплуатируется без плафона, предусмотренный конструкцией (подвал, служебное помещение) (ч. 1 ст. 151, Закона N 123-ФЗ, п. 60 ППБ 01-03); двери на путях эвакуации открываются не по направлению выхода из здания (1-й этаж южная сторона) (ч. 1 ст. 151 Закона N 123-ФЗ, п. 52 ППБ 01-03, п. 6.17 СНиП 21-01-97*); двери на путях эвакуации открываются не по направлению выхода из здания (1-й этаж южная сторона) (ч. 1 ст. 151 Закона N 123-ФЗ, п. 52 ППБ 01-03, п. 6.17 СНиП 21-01-97*); в помещениях не проведены замеры силовой и электроосветительной изоляции оборудования (ч. 1 ст. 151 Закона N 123-ФЗ, п. 57 ППБ 01-03, п. 2.12.17 ПТЭЭП); шкафы пожарных кранов, установленные на путях эвакуации, выполнены из дерева (ч. 1 ст. 151, ч. 4 ст. 107 Закона N 123-ФЗ, п. 5.1, 5.6 ГОСТ Р 51844-2001); помещение серверной не выделено противопожарной дверью с пределом огнестойкости ЕI 30 (2-й этаж) (ч. 1 ст. 151, ст. 88 Закона N 123-ФЗ, п. 1.82-СНиП 2.08.02-89, п. 5.14*СНиП 21-07-97*); помещение серверной не отделено от общих помещений банка противопожарной перегородкой второго типа (ч. 1 ст. 151 Закона N 123-ФЗ, п. 7.4 СНиП 21-01-97*, п. 1.78 СНиП 2.08.02-89*); ширина эвакуационного выхода с южной стороны здания менее 0,8 м (ч. 1 ст. 151 Закона N 123-ФЗ, п. 6.16 СНиП 21-07-97*); ширина эвакуационного выхода с южной стороны здания менее 0,8 м (выход из подвала) (ч. 1 ст. 151 Закона N 123-ФЗ, п. 6.16 СНиП 21-07-97*); высота эвакуационного пути в свету составляет менее 190 см (подвал) (ч. 1 ст. 151 Закона N 123-ФЗ, п. 6.16 СНиП 21-07-97*)".

По результатам проверки составлен акт от 07.04.2010, которым зафиксированы выявленные нарушения обязательных требований пожарной безопасности (т. 1, л.д. 30, 31), выдано предписание от 07.04.2010 N 814/1/1-14 об устранении выявленных нарушений (т. 1, л.д. 26, 27), составлен протокол об административном правонарушении от 26.04.2010 N 1169 (т. 1, л.д. 28, 29).

Полагая, что устранение замечаний, указанных в предписании, является обязанностью арендодателя, поскольку связано с капитальным ремонтом нежилых помещений, проведение арендодателем ремонта в арендуемых помещений приведет к приостановке деятельности банка, истец письмом от 23.04.2010 N 1125-582/10-(0) обратился к предпринимателям с уведомлением о расторжении договора аренды с 25.05.2010 (т. 1, л.д. 9).

Письмом от 04.05.2010 N 5 предприниматели Кисленко А.Н., Бабкин С.В., ссылаясь на п. 2.3.21 договора аренды, обратились к банку с требованием уплатить денежные средства в сумме 3 500 000 руб. за досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора (т. 1, л.д. 11).

Ссылаясь на то, что органами пожарного надзора выявлены нарушения обязательных требований пожарной безопасности, неустранение которых влечет невозможность использования арендуемых нежилых помещений по назначению, а также указывая, что при приеме помещений ему не было известно о существующих недостатках, банк обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском о расторжении договора аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 на основании ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истцом в целях осуществления уставной деятельности произведена реконструкция арендуемого помещения, в результате которой появились недостатки помещения, требующие капитального ремонта, обязанность по проведению которого в силу договора лежит на арендодателях. При этом суд первой инстанции сделал вывод о том, что выявленные нарушения пожарной безопасности делают невозможным использование арендуемых нежилых помещений по назначению, что является основанием для расторжения договора аренды.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора в судебном порядке, поскольку арендные отношения между сторонами прекратились в связи с односторонним отказом банка от договора аренды с 25.05.2010.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как следует из материалов дела, пунктом 5.3.1 договора аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 предусмотрено право арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателей за один месяц до предполагаемой даты расторжения (прекращения) договора.

Согласно абз. 2 данного пункта договора в течение одного месяца с момента получения уведомления о досрочном расторжении настоящего договора стороны обязуются заключить соответствующее письменное соглашение и подготовить все необходимые документы и заявления, а также выполнить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией прекращения права аренды и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении действия обременения на помещение.

В материалах дела имеется дополнительное соглашение от 30.12.2008 N 2 к договору аренды (т. 1, л.д. 117, 118), согласно п. 1.9 которого арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателей не ранее чем, за шесть месяцев до предполагаемой даты расторжения (прекращения) договора.

В течение шести месяцев с момента получения уведомления о досрочном расторжении договора стороны обязуются надлежащим образом выполнить все взаиморасчеты, уплату договорной ответственности, пени, заключить соответствующее письменное соглашение и подготовить все необходимые документы и заявления, а также выполнить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией прекращения права аренды и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении действия обременения на помещение.

На указанном дополнительном соглашении к договору аренды имеется отметка о его государственной регистрации Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (т. 1, л.д. 118, оборот).

Письмом от 23.04.2010 N 1125-582/10-(0) арендатор обратился к арендодателям с уведомлением о расторжении договора аренды, отметив, что им получено предписание органов пожарного надзора о приведение арендуемых помещений в соответствии с требованиями пожарной безопасности, устранение выявленных замечаний является обязанностью арендодателя, поскольку установка противодымной вентиляции и увеличение дверных проемов связано с капитальным ремонтом помещений. Ссылаясь на то, что дальнейшая эксплуатация названных помещений арендатором невозможна, банк уведомил о расторжении договора аренды с 25.05.2010 и указал на необходимость произвести приемку данных помещений (т. 1, л.д. 9).

Факт направления названного письма ответчиком подтверждается имеющимися в деле описями вложения (т. 1, л.д. 10), а также письмом от 04.05.2010 N 5, в котором предприниматели Кисленко А.Н., Бабкин С.В. указывают на получение данного уведомления о досрочном расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 11).

Учитывая, что из содержания уведомления усматривается намерение и воля истца прекратить договорные отношения по аренде имущества с ответчиками, суд апелляционной инстанции, отметив, что указанное письмо представляет собой односторонний отказ от договора аренды, который допускается условиями договора аренды (п. 5.3.1 договора) и п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о прекращении между сторонами арендных отношений в связи с односторонним отказом банка от договора аренды.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды не имеется.

Ссылка предпринимателей Кисленко А.Н. и Бабкина С.В. на наличие дополнительного соглашения от 30.12.2008 N 2 к договору аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7, устанавливающего новый срок уведомления арендодателей о расторжении договора, отклоняется, поскольку пунктом 5.3.1 договора аренды (как в первоначальной редакции, так и с учетом дополнительного соглашения от 30.12.2008 N 2) предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что указанное право арендатора на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке было реализовано.

То обстоятельство, что судом апелляционной инстанции не принято во внимание наличие дополнительного соглашения от 30.12.2008 N 2, в данном случае не является основанием для отмены судебного акта, поскольку вопрос о том, с какого момента договор аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 следует считать расторгнутым, может быть разрешен при рассмотрении спора о взыскании задолженности по арендной плате. Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2011 отменены решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по делу N А76-17805/2010 Арбитражного суда Челябинской области, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции со ссылкой на то, что в нарушение ст. 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами не дана оценка доводам ответчика об уклонении истцов от принятия помещений в связи с направлением истцам уведомления от 23.04.2010, не установлено, предприняты ли ответчиком все необходимые действия по надлежащему возврату помещений из аренды.

Ссылка банка на то, что в резолютивной части судебного акта по данному делу о расторжении договора должна быть указана дата, с которой договор аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 считается расторгнутым, не основана на нормах материального и процессуального права, в том числе на положениях ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылки банка на необходимость отмены постановления суда апелляционной инстанции ввиду неправильного применения судом ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и несоответствия материалам дела выводов о том, что недостатки, выявленные в помещениях, являются следствием действий арендатора, отклоняются. Разрешение указанных вопросов, с учетом установленного судом обстоятельства прекращения договора в одностороннем порядке, не относится к предмету исследования по настоящему делу и не имеет значения для результатов спора, в связи с чем названные доводы заявителя не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено, постановление суда апелляционной инстанции следует оставить в силе.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 по делу N А76-9107/2010 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационные жалобы акционерного коммерческого банка "Московский банк реконструкции и развития" (ОАО), индивидуальных предпринимателей Кисленко Александра Николаевича, Бабкина Сергея Васильевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

З.Г. Семенова А.А. Столяров