Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 сентября 2011 г. N Ф09-5715/11 по делу N А34-6178/2010

15 сентября 2011 г.

N Ф09-5715/11 Дело N А34-6178/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Смирнова А.Ю., Маликовой Э.М.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Агромакс" (ОГРН: 1024502021730, ИНН: 4519004156; далее - общество "Агромакс"), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - Управление Росреестра по Курганской области) на решение Арбитражного суда Курганской области от 23.03.2011 по делу N А34-6178/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления Росреестра по Курганской области - Цыба Е.Е. (доверенность от 12.11.2010 N 127);

Кантаева Имрана Магомедовича - Старцев М.В. (доверенность от 03.05.2011).

Общество "Агромакс" обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Управлению Росреестра по Курганской области о государственной регистрации права собственности на следующие объекты недвижимости:

1) нежилое здание МТМ 1977 года постройки общей площадью 331,5 кв. м, инвентарный номер 37:232:002:200707040, литера А, адрес: 641089, Россия, Курганская область, Сафакулевский район, д. Максимовка, ул. Южная, д. 9;

2) нежилое двухэтажное здание центральной конторы: нежилые помещения на 1 этаже N 1-11 и на 2-ом этаже N 1-9 нежилого здания центральной конторы 1972 года постройки общей площадью 427,8 кв. м, инвентарный номер 37:232:002:200706750, литера А, адрес: 641089, Россия, Курганская область, Сафакулевский район, с. Яланское, ул. Ленина, д. 2;

3) нежилое здание зерносклада деревянного 1975 года постройки общей площадью 1310,9 кв. м, инвентарный номер 37:232:002:200706600, литера Б, адрес: 641089, Россия, Курганская область, Сафакулевский район, с. Яланское, ул. Набережная, д. 16, строение 1;

4) нежилое здание зерносклада арочного 1974 года постройки общей площадью 457,6 кв. м, инвентарный номер 37:232:002:200706990, литера А, адрес: 641089, Россия, Курганская область, Сафакулевский район, с. Яланское, ул. Набережная, д. 16;

5) нежилое здание весовой 1975 года постройки общей площадью 27,2 кв. м, инвентарный номер 37:232:002:200707000, литера В, адрес: 641089, Россия, Курганская область, Сафакулевский район, с. Яланское, ул. Набережная, д. 16, строение 2;

6) нежилое здание ЗАВ-40 1985 года постройки общей площадью 185,6 кв. м, инвентарный номер 37:232:002:200758250, литера Д, адрес: 641089, Россия, Курганская область, Сафакулевский район, с. Яланское, ул. Набережная, д. 16, строение 3;

7) сооружение асфальтовая площадка 1965 года постройки общей площадью 1846,7 кв. м, инвентарный номер 37:232:002:200758170, литера I, адрес: 641089, Россия, Курганская область, Сафакулевский район, с. Яланское, ул. Набережная, д. 16 (с учетом уточнения предмета исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями суда от 07.02.2011 и от 10.03.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кантаев И.М. и Бисултанов Магомед Султанович.

Решением суда от 23.03.2011 (судья Пирогова Л.П.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 (судьи Богдановская Г.Н., Баканов В.В., Соколова И.Ю.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Агромакс" просит решение суда первой инстанции изменить: в мотивировочной части решения указать на недействительность договоров купли-продажи между обществом "Агромакс" и Бисултановым М.С., а также между Бисултановым М.С. и Кантаевым И.М. не в связи с отсутствием государственной регистрации данных договоров, а в связи с тем, что указанные договоры являются ничтожными на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, общество "Агромакс" просит изменить постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, исключив из мотивировочной части указание на действительность вышеназванных договоров купли-продажи и наличие у Бисултанова М.С. и Кантаева И.М. права на защиту своих вещных прав на спорное имущество, а также указание на ошибочность выводов арбитражного суда первой инстанции относительно факта ликвидации сельскохозяйственного производственного кооператива "Яланский" (далее - СПК "Яланский"), исполнения СПК "Яланский" и обществом "Агромакс" обязательств по договору купли-продажи от 04.03.2002 N 13 по передаче объектов недвижимости продавцом покупателю и оплаты их покупателем, наличия права собственности СПК "Яланский" на данные объекты и наличия оснований для возникновения права собственности общества "Агромакс" на них. В обоснование жалобы общество "Агромакс" ссылается на положения ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а поскольку ни общество "Агромакс", ни Бисултанов М.С. не являются и не являлись собственниками спорных объектов недвижимого имущества, то заключенные данными лицами договоры ничтожны в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Управление Росреестра по Курганской области в своей жалобе просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение в порядке искового производства в Арбитражный суд Курганской области, ссылаясь на то, что в ходе рассмотрения настоящего дела может быть разрешен спор о праве на предмет договора. Заявитель жалобы указывает, что вопросы установления права собственности продавца и установления правоотношений по договору купли-продажи с ликвидированным лицом, наличие притязаний на спорные объекты со стороны третьих лиц, в частности, Кантаева И.М. и Бисултанова М.С., возможно разрешить только в судебном порядке в рамках искового производства. Управление Росреестра по Курганской области считает, что для регистрации перехода права собственности в административном порядке отсутствовало не только заявление продавца, но и само право продавца в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) и документы, подтверждающие права продавца на отчуждение объектов недвижимости.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 04.03.2002 между СПК "Яланский" (продавец) и обществом "Агромакс" (покупатель) подписан договор купли-продажи зданий и сооружений N 13, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает здания и сооружения согласно описи для использования в хозяйственных целях.

В соответствии с п. 1, 2 договор заключен сроком на 10 лет. Общая сумма оплаты составляет 2 619 847 руб., с ежегодной суммой частичной оплаты в размере 261 984 руб. 70 коп.

В приложениях N 1, 2 к договору перечислены наименования отчуждаемых объектов на общую сумму 2 619 847 руб., в том числе: ЗАВ-40 1985 года постройки, зерносклад (деревянный) 1975 года постройки, зерносклад (арочный) 1974 года постройки, асфальтовая площадка 1965 года постройки, здание МТМ (д. Максимовка) 1977 года постройки, ц. контора 1972 года постройки, весовая.

По актам приема-передачи без номера и даты все имущество, перечисленное в приложениях N 1, 2, передано продавцом покупателю.

Согласно актам приема-передачи векселей от 04.03.2002, 27.03.2002, 07.05.2002 покупателем продавцу переданы векселя на общую сумму 3 841 000 руб. В актах в качестве основания передачи векселей указано "оплата за здания, сооружения, сельскохозяйственную технику и оборудование согласно договорам от 04.03.2002 N 12 и от 04.03.2002 N 13".

Решением Арбитражного суда Курганской области от 21.01.2008 по делу N А34-4620/2007 установлен факт передачи обществу "Агромакс" от СПК "Яланский" спорного недвижимого имущества, а также то, что покупатель полностью исполнил свое обязательство по оплате указанного имущества.

В обоснование принадлежности спорных объектов недвижимости СПК "Яланский" на праве собственности в материалы дела представлены передаточные акты от 03.12.1992, 14.02.2000 о передаче объектов недвижимости с баланса совхоза "Яланский" на баланс ТОО "Яланское", а затем с баланса ТОО "Яланское" на баланс СПК "Яланский"; справка главы Яланского сельсовета от 09.03.2011 о том, что спорное имущество было построено совхозом "Яланский" и введено им в эксплуатацию.

Преобразование совхоза "Яланский" в ТОО "Яланское" и СПК "Яланский" подтверждается постановлениями Администрации Сафакулевского района от 03.12.1992 N 400, от 16.12.2000 N 48; уставами ТОО "Яланское" и СПК "Яланский".

Решением Арбитражного суда Курганской области от 27.07.2006 по делу N А34-1547/2006 СПК "Яланский" признан несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 10.06.2009 конкурсное производство в отношении СПК "Яланский" завершено, предписано исключить данное юридическое лицо из Единого государственного реестра юридических лиц.

Ссылаясь на то, что в отсутствие продавца регистрация перехода права собственности на спорные объекты к истцу невозможна, последний обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции установил факт ликвидации продавца по сделке, исполнение продавцом и покупателем обязательств по договору купли-продажи в части передачи объекта продавцом и оплаты товара покупателем, а также наличие права собственности продавца и оснований возникновения права собственности общества "Агромакс" на недвижимое имущество. При этом судом отклонены доводы третьих лиц о наличии у них права собственности на спорное имущество, так как договоры купли-продажи объектов недвижимости между обществом "Агромакс" и Бисултановым М.С., между Бисултановым М.С. и Кантаевым И.М. не прошли государственную регистрацию, в силу чего являются ничтожными на основании п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что исковые требования о государственной регистрации права собственности в рассматриваемом случае являются ненадлежащим способом защиты права.

Выводы суда апелляционной инстанции являются верными.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (п. 62 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Согласно ч. 4 ст. 170 АПК РФ в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В силу п. 61.9 Регламента арбитражных судов, утвержденного постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7, со дня размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано данное постановление, для них считается определенной. Аналогичные правила применяются при установлении даты, когда считается определенной практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Установив, что истец не обращался в уполномоченный регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности на спорные объекты, отказы в государственной регистрации права общества в материалы дела не представлены, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на то, что передача спора на разрешение арбитражного суда в порядке искового производства противоречит разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в постановлении от 29.04.2010 N 10/22, и сделал правильный вывод о том, что исковые требования о государственной регистрации права собственности в рассматриваемом случае являются ненадлежащим способом защиты права и не подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного кассационная жалоба Управления Росреестра по Курганской области удовлетворению не подлежит. Доводы Управления Росреестра по Курганской области о том, что данный спор может быть разрешен только в судебном порядке в рамках искового производства, основаны на неправильном толковании норм права.

Жалоба общества "Агромакс" также не подлежит удовлетворению на основании следующего.

В кассационной жалобе общество "Агромакс" просит внести изменения в мотивировочную часть решения суда первой инстанции, указать на недействительность договоров купли-продажи между обществом "Агромакс" и Бисултановым М.С., а также между Бисултановым М.С. и Кантаевым И.М. не в связи с отсутствием государственной регистрации данных договоров, а в связи с тем, что указанные договоры являются ничтожными на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, принимая во внимание, что решение суда первой инстанции отменено судом апелляционной инстанции, оснований для внесения изменений в его мотивировочную часть не имеется.

Общество "Агромакс" просит также изменить постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, исключив из мотивировочной части указание на действительность вышеназванных договоров купли-продажи и наличие у Бисултанова М.С. и Кантаева И.М. права на защиту своих вещных прав на спорное имущество, а также указание на ошибочность выводов арбитражного суда первой инстанции относительно факта ликвидации СПК "Яланский", исполнения СПК "Яланский" и обществом "Агромакс" обязательств по договору купли-продажи от 04.03.2002 N 13 по передаче объектов недвижимости продавцом покупателю и оплаты их покупателем, наличия права собственности СПК "Яланский" на данные объекты и наличия оснований для возникновения права собственности общества "Агромакс" на них.

Однако постановление суда апелляционной инстанции не содержит указание на ошибочность выводов суда первой инстанции, установившего факт ликвидации СПК "Яланский" - продавца по сделке, исполнение продавцом и покупателем обязательств по договору купли-продажи в части передачи объекта продавцом и оплаты товара покупателем, а также наличие доказательств, подтверждающих право собственности продавца и основания возникновения права собственности общества "Агромакс" на спорное недвижимое имущество, равно как и выводов о действительности договоров купли-продажи между обществом "Агромакс" и Бисултановым М.С., между Бисултановым М.С. и Кантаевым И.М. Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил исключительно из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о ничтожности договоров купли-продажи между обществом "Агромакс" и Бисултановым М.С., Бисултановым М.С. и Кантаевым И.М. по конкретному правовому основанию - п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод суда апелляционной инстанции является правильным, так как указанная норма в рассматриваемом случае не подлежала применению. Вместе с тем этот вывод суда апелляционной инстанции не свидетельствует о невозможности проверки законности данных сделок по иным основаниям (в частности, на основании ст. 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции следует оставить в силе, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 по делу N А34-6178/2010 Арбитражного суда Курганской области оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Агромакс", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В.Сулейменова

Судьи

А.Ю.Смирнов Э.М.Маликова