Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24 февраля 2015 г. N Ф09-9129/14 по делу N А50-5238/2014

Екатеринбург

24 февраля 2015 г.

Дело N А50-5238/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Сулейменовой Т.В., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Мобильные телесистемы" (далее - общество "Мобильные телесиситемы", ответчик) на решение Арбитражного суда Пермского края от 25.06.2014 по делу N А50-5238/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Мобильные телесистемы" - Меньшикова А.Н. (доверенность от 15.08.2012 N 0144/12).

Муниципальное автономное образовательное учреждение дополнительного образования детей "Детско-юношеский центр "Рифей" (далее - учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Мобильные системы" о взыскании пени за неосвобождение объекта аренды (нежилого помещения, общей площадью 8,6 кв. м, расположенного на 3-ем этаже нежилого здания по адресу г. Пермь, ул. Дениса Давыдова, д. 13) после окончания действия договора за период с 16.11.2011 по 28.02.2014 в сумме 356 970 руб. 85 коп.; задолженности по арендной плате, образовавшейся в связи с неосвобождением после окончания действия договора объекта аренды (нежилого помещения, общей площадью 8,6 кв. м, расположенного на 3-ем этаже нежилого здания по адресу г. Пермь, ул. Дениса Давыдова, д. 13) за период с 16.11.2011 по 28.02.2014 в сумме 783 761 руб.; обязании общества "Мобильные телесистемы" освободить незаконно занимаемое помещение, общей площадью 8,6 кв. м, расположенного на 3-ем этаже нежилого здания по адресу г. Пермь, ул. Дениса Давыдова, д. 13), принадлежащее истцу на праве оперативного управления.

Решением суда от 25.06.2014 (судья Антонова Е.Д.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и дополнении к ней общество "Мобильные телесистемы" просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает неверными выводы судов о том, что договор аренды не был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. В обоснование своей позиции ответчик указывает на отсутствие в материалах дела доказательств возражений арендодателя по истечении срока действия договора против возобновления его на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). По мнению общества "Мобильные телесистемы", уведомление от 13.12.2011 N 328 не является надлежащим доказательством, подтверждающим наличие возражения истца относительно продолжения использования арендованных ответчиком помещений; названное уведомление направлено арендатору через месяц после истечения срока договора, при этом уведомления о расторжении договора заявитель не получал. Указывая на факт пользования ответчиком спорным помещением, последующее поведение учреждения (переписка сторон, счета на арендную плату в 2012, 2013 годах, подписание двухсторонних актов), по мнению заявителя, свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок. Таким образом, общество "Мобильные телесистемы" считает, что у судов отсутствовали основания для удовлетворения требований.

В отзыве на кассационную жалобу учреждение просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 15.11.2010 за истцом зарегистрировано право оперативного управления на нежилые помещения, общей площадью 3991,3 кв. м, расположенные на цокольном, 1, 2, 3, 4 этажах нежилого здания литеры А, А1, А2, находящегося по адресу: г. Пермь, ул. Дениса Давыдова, д. 13.

Между учреждением (арендодатель) и обществом "Мобильные телесистемы" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 16.11.2010 N 5, в соответствии с условиями которого учреждение сдает, а общество принимает в аренду объект муниципального недвижимого имущества в виде нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, Индустриальный р-н, ул. Дениса Давыдова, д. 13, общей площадью 8,6 кв. м (из них основной 8,6 кв. м) с целью размещения оборудования базовой станции сотовой связи. План и экспликация объекта являются неотъемлемой частью договора (п. 1.1, 1.2 договора аренды).

Объект аренды передан ответчику 16.11.2010 по акту приема-передачи помещения.

Срок аренды согласован сторонами в п. 1.3 договора аренды и составляет с 16.11.2010 по 15.11.2011. Объект считается переданным с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 1.4 договора аренды).

Арендная плата за объект установлена в размере 16 815 руб. 24 коп. в месяц.

Истец с 01.01.2011 перешел на упрощенную систему налогообложения, в связи с чем, размер арендной платы снизился до 14 250 руб. в месяц.

В соответствии с п. 3.2.11 договора арендатор обязан при прекращении настоящего договора, в том числе по истечении срока его действия, передать объект арендодателю по акту приема-передачи.

Согласно п. 5.8 договора в случае неосвобождения помещения в сроки, предусмотренные предупреждением об отказе от договора, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1% от величины недоимки арендной платы за расчетный период.

Пунктом 5.9 договора стороны предусмотрели, что арендодатель вправе производить начисление арендной платы в трехкратном размере за каждый месяц пользования объектом в случае неосвобождения арендатором объекта 16.11.2011, отсутствия нового оценочного отчета рыночной стоимости арендной платы, невыполнении условия п.п. 3.2.15 договора аренды.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что по истечении срока договора арендатор помещение не возвратил.

Истец указывает, что 14.12.2011 направил в адрес ответчика уведомление от 13.12.2011 N 328 о необходимости освобождения незаконно занимаемого нежилого помещения, внесения арендной платы за фактическое пользование указанным объектом муниципального недвижимого имущества по день подписания акта о фактическом использовании объекта.

В период с 21.11.2013 по 25.12.2013 Контрольно-счетной палатой г. Перми в учреждении проведена плановая проверка на предмет соблюдения требований федерального законодательства и нормативных правовых актов муниципалитета при сдаче имущества в возмездное пользование.

По результатам проверки установлено, что условия договора аренды между истцом и ответчиком от 16.11.2010 N 5 не предусматривают возможность пролонгации договора, неосвобождение арендатором помещения является основанием для обращения в суд.

Учреждению истца выдано представление от 26.12.2013 N 21, согласно которому учреждению необходимо принять меры к освобождения занимаемого обществом объекта и возмещению недополученных доходов от сдачи в аренду муниципального имущества.

Истцом ответчику 16.12.2013 вручено требование N 319 об оплате штрафных санкций за период пользования спорным нежилым помещением после прекращения действия договора аренды, предъявлены к оплате счет от 16.12.2013 на оплату пеней за период с 16.11.2011 по 30.11.2013 в сумме 324 904 руб. 56 коп., а также счет от 16.12.2013 о внесении арендных платежей, доначисленных в двукратном размере за период с 16.11.2011 по 30.11.2013 в размере 698 259 руб. 80 коп.

Истцом ответчику 09.01.2013 направлена претензия с требованием о перечислении арендной платы, штрафных санкций и освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени арендатор продолжает занимать спорное нежилое помещение, внося арендную плату в однократном размере, арендодатель обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя требования, суды исходили из того, что условиями договора не предусмотрена возможность продления договора на неопределенный срок, арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, и пришли к выводу о том, что факт истечения срока договора является основанием для передачи арендатором объекта аренды учреждению. Приняв во внимание уведомление учреждения от 13.12.2011 N 328, суды посчитали установленным факт отсутствия воли арендодателя на продление договора аренды после истечения срока его действия, и пришли к выводу о правомерности заявленных требований.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой и постановление апелляционной инстанций подлежат отмене, как основанные на неправильном применении норм материального права.

В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При рассмотрении спора, суды исходили из того, что применению подлежат положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Между тем судами не учтено, что согласно п. 2 ст. 621 гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 указанного Кодекса).

Как установлено судами и сторонами не отрицается, после истечения срока договора (15.11.2011), истец продолжал пользоваться арендуемым помещением.

Уведомление N 328 направлено в адрес ответчика лишь 14.12.2011, то есть по истечении месяца после истечения срока договора.

Таким образом, довод общества "Мобильные телесистемы" о том, что договор аренды от 16.11.2010 N 5 по истечении срока его действия возобновился на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следует признать обоснованным, выводы судов в данной части не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Общество "Мобильные телесистемы" ссылалось также на переписку сторон, в которой имеются ссылки на договор аренды от 16.11.2010 N 5; выставление истцом в течение 2012- 2013 годов ответчику счетов на оплату аренды в однократном размере, где основанием оплаты указан договор аренды помещения, и их оплата ответчиком; исполнение ответчиком обязанностей по договору аренды, в том числе обязанности по страхованию спорного объекта; акты сверок расчетов между сторонами, что может свидетельствовать о сохранении между сторонами арендных отношений.

Доказательств прекращения в установленном порядке договора аренды от 16.11.2010, возобновленного на неопределенный срок, материалы дела не содержат.

Однако, при начислении арендной платы и пени в соответствии с п. 5.8, 5.9 договора, указанным обстоятельствам, являющимся существенными для правильного разрешения настоящего спора, надлежащая правовая оценка судами не дана.

Делая вывод о том, что договор аренды не возобновился на тех же условиях на неопределенный срок, так как в соответствии с п. 1.3, 1.4 данного договора у общества "Мобильные телесистемы" по истечении срока действия договора не возникло преимущественного права на его заключение на новый срок, суды не приняли во внимание, что отношения сторон при возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок и при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок, являются различными по совокупности условий, необходимых для их реализации, и правовым последствиям. Условие об отсутствии у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок не является препятствием для возобновления договора на неопределенный срок в соответствии с положениями п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая является императивной нормой.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 25.06.2014 по делу N А50-5238/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А.Купреенков

Судьи

Т.В.Сулейменова З.Г.Семенова