Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 декабря 2007 г. N Ф09-10246/07 по делу N А60-4817/2007

Екатеринбург

13 декабря 2007 г.

Дело N А60-4817/2007-С7

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Столярова А.А., Татаркиной Т.Н.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РТО" (далее - общество "РТО") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2007 по делу N А60-4817/2007-С7 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2007 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (далее - комитет) - Баранова Н.И. (доверенность от 09.01.2007 N 4);

общества "РТО" - Велиев О.М., директор (протокол от 10.01.2005).

Комитет обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "РТО" о взыскании 799 451 руб. 33 коп., из них 246 898 руб. 21 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга от 15.01.1997 N 46870017 за период с 01.01.2005 по 31.01.2007, и 552 643 руб. 12 коп. - пени за просрочку платежа за период с 11.09.2005 по 24.01.2007.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации комитет уменьшил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате до 107 452 руб. 75 коп. в связи с частичной оплатой долга.

Обществом "РТО" предъявлено встречное исковое требование о приостановлении действия договора аренды на период с 01.06.2005 по 15.05.2006.

В порядке ст. 49, предусмотренном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, общество "РТО" изменило предмет встречных исковых требований и просит обязать комитет зачесть фактически произведенные им расходы в сумме 275 240 руб. на внеплановый капитальный ремонт в счет арендных платежей.

Решением суда от 04.07.2007 (судья Зорина Н.Л.) исковые требования комитета удовлетворены частично. С общества "РТО" взысканы задолженность по арендной плате в сумме 107 452 руб. 75 коп., пени - в сумме 15 351 руб. 20 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2007 (судьи Рубцова Л.В., Лихачева А.Н., Усцова Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "РТО" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами положений Закона Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", постановления Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", ст. 211, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что комитет, как собственник имущества, обязан самостоятельно проводить обследование или требовать отчета от обслуживающей организации по проведенным проверкам для исключения проникновения влаги в технические подвалы через наружные стены. Также заявитель полагает, что ответственность за гидроизоляцию инженерных конструкций несет только собственник, так как эти конструкции не являются предметом арендных отношений, при таких обстоятельствах вина комитета в затоплении очевидна. Заявитель указывает на то, что судом должны быть применены положения ст. 211 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми необходимо возложить на арендодателя связанные с повреждением имущества риски убытков. По мнению заявителя, положения ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации должны применяться независимо от наличия вины сторон договора, поскольку недостаток имущества подтвержден фактом его затопления и невозможности использования по назначению. Заявитель указывает на то, что комитет не уполномочивал его на проведение капитального ремонта несущих конструкций и элементов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, комитет (арендодатель) и общество "РТО" (арендатор) 15.01.1997 заключили договор аренды N 46970017, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду нежилое подвальное помещение с отдельным входом общей площадью 190,3 кв. м, из них зал обслуживания посетителей (прием стеклотары) 26,56 кв. м, торговый зал 53,35 кв. м, складское 110,39 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 14, корп. 3, литера А. Срок действия договора с 01.01.1997 по 31.12.1997.

Дополнительными соглашениями от 29.12.1997, 11.01.1999, 05.01.2000, 12.11.2001, 03.01.2003, 03.12.2004, 17.06.2005 продлялся срок действия договора, уточнялись площади арендованного помещения, адрес и другие условия договора.

Поскольку обязательства по внесению арендных платежей в период с июля 2005 г. по январь 2007 г. исполнены ответчиком ненадлежащим образом, долг составляет 107 452 руб. 72 коп., комитет обратился в арбитражный суд.

Возражая против исковых требований по первоначальному иску, общество "РТО" указало на неоднократные затопления арендованного помещения, понесенные им расходы на ремонт, в связи с чем затраты на ремонт в сумме 275 240 руб. должны быть зачтены в счет арендных платежей по договору.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения общества "РТО" в арбитражный суд со встречным иском.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Неисполнение данной обязанности влечет принудительное взыскание неуплаченных арендных платежей.

Согласно п. 4.3, 5.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 03.01.2003 арендная плата перечисляется до 10-го числа текущего месяца, за несвоевременное внесение арендных платежей арендатор уплачивает пени. На основании изложенного судом правомерно удовлетворены требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 107 452 руб. 72 коп.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суды пришли к обоснованному выводу, что начисленная истцом пеня с учетом фактических обстоятельств дела явно несоразмерна тем негативным последствиям, которые повлекло для истца нарушение сроков внесения арендных платежей, и в соответствии с действующим законодательством уменьшили сумму неустойки до 15 351 руб. 20 коп.

Отказывая в удовлетворении встречных требований общества "РТО", суды обоснованно исходили из того, что в соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 3.2.8 договора аренды арендатор обязан своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений.

Таким образом, сторонами согласовано, что капитальный и текущий ремонт производится обществом "РТО", указаний о нераспространении данного условия на внеплановый капитальный ремонт в договоре не содержится.

Полно и всесторонне исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе акты от 17.06.2005, 01.07.2005, 08.07.2005, суды пришли к выводу о том, что доказательств наличия у сданного в аренду нежилого помещения недостатков, которые препятствовали обществу "РТО" им пользоваться, не представлено, вина арендодателя в затоплении помещения не установлена.

Кроме того, судами сделан правильный вывод, что обязанность арендодателя зачесть расходы по капитальному ремонту в счет арендной платы не установлена ни договором, ни законом.

При таких обстоятельствах выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения встречных требований являются правильными.

Ссылка заявителя на Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" отклоняется, поскольку данный нормативный акт утратил силу 01.03.2005.

Довод заявителя о том, что обязанность по проведению капитального ремонта на него не возложена, отклоняется, поскольку не соответствует материалам дела.

Иные доводы общества "РТО", содержащиеся в кассационной жалобе, исследованы судом апелляционной инстанции, и им дана надлежащая правовая оценка.

С учетом изложенного кассационную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2007 по делу N А60-4817/2007-С7 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2007 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РТО" - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.А. Столяров Т.Н. Татаркина