Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 сентября 2011 г. N Ф09-5902/11 по делу N А50-24422/2010

22 сентября 2011 г.

N Ф09-5902/11 Дело N А50-24422/10

ГАРАНТ:

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2010 г. N 17АП-12507/10

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Сулейменовой Т.В., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рахимова Акрамжона Аламшоевича (ИНН: 590316871598, ОГРН: 307590301800072); на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2011 по делу N А50-24422/10 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации г. Перми (далее - администрация) - Жданова Е.А. (доверенность от 02.06.2011 N СЭД-01-44-148), Лазаревский Е.Л. (доверенность от 02.06.2011 N СЭД-01-44-146);

Департамента планирования и развития территории города Перми (далее - департамент) - Жданова Е.А. (доверенность от 29.12.2010 N СЭД-22-01-27-49);

Предпринимателя Рахимова А.А. - Аликина М.М. (доверенность от 02.12.2010).

Муниципальное образование "Город Пермь" в лице администрации обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Рахимову А.А. о признании двухэтажного жилого дома (литера Б) и одноэтажного теплого пристроя (литера Б1) общей площадью 684,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. 3-я Южная, д. 30, самовольными постройками и подлежащими сносу за счет ответчика.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 31.03.2011 (судья Султанова Ю.Т.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2011 (судьи Панькова Г.Л., Гребёнкина Н.А., Голубцова Ю.А.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены. Двухэтажный жилой дом (литера Б) и одноэтажный теплый пристрой (литера Б1) общей площадью 684,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. 3-я Южная, д. 30, признаны самовольными постройками. На предпринимателя Рахимова А.А. возложена обязанность снести указанные строения за свой счет.

В кассационной жалобе предприниматель Рахимов А.А. просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение апелляционным судом ст. 10, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 48, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что у суда отсутствовали основания для признания спорного жилого дома самовольной постройкой, указывая на отсутствие необходимости в получении разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию в отношении индивидуального жилого дома, фактическое использование дома для проживания членов одной семьи и его соответствие действующим нормам и правилам, в том числе требованиям безопасности и пригодности для эксплуатации. По мнению предпринимателя Рахимова А.А., не имеет правового значения ссылка апелляционного суда на осуществление строительства до регистрации права собственности на земельный участок, так как договор аренды земельного участка сам по себе является достаточным правоустанавливающим документом на земельный участок, позволяющим зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом. Также заявитель считает, что судом сделаны ошибочные выводы об изменении ответчиком целевого назначения земельного участка и об использовании спорного объекта в предпринимательской деятельности, ссылаясь на то, что право собственности на данный объект зарегистрировано как на индивидуальный жилой дом, договор аренды был заключен с предпринимателем Махрамовой А.Г. для её проживания в доме и действовал менее месяца, а наличие у ответчика статуса индивидуального предпринимателя не свидетельствует об осуществлении им предпринимательской деятельности по сдаче имущества в аренду. Кроме того, как полагает заявитель, сам по себе факт сдачи в аренду жилого дома без цели осуществления там предпринимательской деятельности не может быть основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки. Предприниматель Рахимов А.А. считает предъявление администрацией настоящего иска злоупотреблением правом, направленным на причинение ответчику убытков, поскольку истцом не представлено доказательств того, каким-образом нарушаются его права и законные интересы сохранением постройки. При этом, как указывает заявитель, суд апелляционной инстанции, возложив на него обязанность по доказыванию безопасности построенных объектов, неправильно распределил бремя доказывания по настоящему делу, освободив истца от обязанности доказывания нарушения его прав, в том числе в части того, что объект создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

В отзыве на кассационную жалобу (с учетом дополнения) администрация, ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, предпринимателю Рахимову А.А. на праве собственности принадлежал индивидуальный жилой дом общей площадью 46,7 кв. м, находящийся по адресу: г. Пермь, ул. 3-я Южная, д. 30.

Департаментом земельных отношений администрации города Перми 28.09.2009 принято распоряжение N 1644-з, которым прекращено право Рахимова А.А. аренды земельного участка площадью 627 кв. м с кадастровым номером 59:01:4510199:2, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. 3-я Южная, д. 30, а также предписано предоставить Рахимову А.А. указанный земельный участок в собственность за плату под одноэтажный бревенчатый индивидуальный жилой дом с двумя теплыми и холодным пристроями (литера А, А1, А2, а) и служебными постройками.

Пунктом 4.4 данного распоряжения ответчику было предписано не допускать на участке строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их капитального ремонта без получения разрешения на строительство в установленном порядке.

На основании указанного распоряжения между Департаментом земельных отношений администрации города Перми (продавец) и предпринимателем Рахимовым А.А. (покупатель) 08.09.2009 заключен договор N 0985-09 купли-продажи вышеназванного земельного участка, который передан покупателю по акту приема-передачи от 08.09.2009.

Переход права собственности к предпринимателю Рахимову А.А. на этот земельный участок зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.10.2009.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.09.2010 серии 59 ББ N 742938 за ответчиком зарегистрировано право собственности на жилой дом общей площадью 684,3 кв. м, инв. N 3663, литера Б, назначение: жилое, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. 3-я Южная, д. 30.

В соответствии с техническим паспортом по состоянию на 06.10.2009 строение представляет собой двухэтажный жилой дом (литера Б) и одноэтажный пристрой (литера Б1) площадью 684,3 кв. м.

В постановлении от 23.09.2010 по делу об административном правонарушении N 5-476-10 установлено, что на месте одноэтажного бревенчатого индивидуального жилого дома с пристроями застройщиком Махрамовым С.Х. с согласия Рахимова А.А. произведено строительство двухэтажного жилого кирпичного строения без получения на то соответствующего разрешения.

Согласно письму Департамента земельных отношений от 29.09.2010 в ходе проверки установлено, что земельный участок используется не в соответствии с разрешенным использованием; на участке находится двухэтажный жилой дом с признаками использования его в качестве гостиницы.

Из акта администрации Дзержинского района г. Перми о проверке соблюдения земельного законодательства от 29.10.2010 N 50 следует, что земельный участок по адресу: г. Пермь, ул. 3-я Южная, д. 30, используется под гостиницу "Назар" с кафетерием.

Инспекцией государственного строительного надзора Пермского рая при выходе на объект установлено, что на земельном участке по адресу: г. Пермь, ул. 3-я Южная, д. 30, расположен законченный строительством двухэтажный жилой дом, эксплуатируемый в качестве гостиницы.

В постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 22.10.2010 указано, что в ходе проверки обращения заместителя главы администрации установлен факт сдачи ответчиком спорного объекта недвижимости предпринимателю Махрамовой А.Г. по договору аренды от 22.09.2010. Со слов Махрамовой А.Г., она сдает комнаты, расположенные в доме в наем за 67 руб. в сутки с человека, доход от деятельности составляет 100 - 120 тыс. руб. ежемесячно.

Администрация, ссылаясь на указанные обстоятельства и полагая, что предпринимателем Рахимовым А.А. самовольно возведены спорные объекты недвижимости под видом индивидуального жилого дома с пристроем, фактически используемые в качестве гостиницы, обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о том, что спорный объект не обладает признаками самовольной постройки. При этом суд исходил из того, что данный объект возведен ответчиком на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, объект технически описан как жилой дом, имеющий два этажа с теплым пристроем, право собственности зарегистрировано за физическим лицом, для создания указанного объекта разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию не требовалось.

Отменяя решение суда и удовлетворяя требования администрации, апелляционный суд обоснованно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Из п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение (п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - информационное письмо от 09.12.2010 N 143).

В пункте 26 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (п. 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143).

При этом наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки (п. 5 информационного письма от 09.12.2010 N 143).

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установил, что по заданию ответчика на земельном участке, принадлежащем ему в период начала возведения спорного объекта на праве аренды, без разрешения на то собственника земельного участка и без разрешений на строительство построен новый объект недвижимости.

При этом, установив, что собственником земельного участка на момент осуществления строительства спорных объектов недвижимости являлось муниципальное образование "Город Пермь", а также, принимая во внимание, что администрация в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 11, 72 Земельного кодекса Российской Федерации распоряжается земельными участками на территории г. Перми и осуществляет контроль за охраной земель и градостроительной деятельности, суд обоснованно признал муниципальное образование "Город Пермь" в лице администрации заинтересованным лицом по настоящему делу.

Учитывая, что пунктом 4.4 распоряжения Департмента земельных отношений от 28.09.2009 N 1644-з, которым земельный участок площадью 627 кв. м с кадастровым номером 59:01:4510199:2, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. 3-я Южная, д. 30, предоставлен Рахимову А.А. в собственность за плату под одноэтажный бревенчатый индивидуальный жилой дом с двумя теплыми и холодным пристроями (литера А, А1, А2, а) и служебными постройками, ответчику было предписано не допускать на участке строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их капитального ремонта без получения разрешения на строительство в установленном порядке, и в материалах дела не имеется доказательств того, что ответчик обращался в соответствующие органы за разрешением на строительство (реконструкцию) до возведения спорных объектов, используемых в качестве гостиницы, а также доказательств того, то спорные объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан, суд апелляционной инстанции правомерно указал на наличие у этих объектов признаков самовольной постройки, в силу чего удовлетворил заявленные требований.

Отклоняя ссылку предпринимателя Рахимова А.А. на отсутствие необходимости в силу ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации в получении разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости, представляющего собой индивидуальный жилой дом, апелляционный суд, руководствуясь положениями указанной нормы, разъяснениями Министерства регионального развития Российской Федерации, изложенными в письме от 29.12.2007 N 24322-СК/07, об основных критериях отнесения жилого дома к объектам индивидуального жилищного строительства и п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", и установив на основании представленных в материалы дела документов (письмо Департамента земельных отношений от 29.09.2010, акт проверки соблюдения земельного законодательства от 29.10.2010 N 50, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 22.10.2010, договор аренды от 22.09.2010, заключенный ответчиком с предпринимателем Махрамовой А.Г., пояснения ответчика), что спорные объекты недвижимости фактически используются предпринимателем Рахимовым А.А. не в качестве индивидуального жилого дома для проживания одной семьи, а в предпринимательской деятельности с целью получения прибыли, при возведении данных объектов ответчиком самостоятельно изменено как целевое назначение земельного участка, так и целевое назначение жилого дома, обоснованно исходил из того, что построив спорные объекты для предпринимательской деятельности, ответчик должен был осуществлять их строительство и ввод в эксплуатацию в общем порядке с учетом требований ч. 1 ст. 48, ст. 49, 50, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом судом также принято во внимание, что земельный участок, на котором расположены спорные строения, находится в градостроительной зоне индивидуальной жилой застройки городского типа (Ж-4), в границах которой не предусмотрена возможность возведения гостиницы.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что действующее законодательство не допускает возведение нового объекта недвижимости под видом индивидуального жилого дома в обход установленного порядка предоставления земельного участка для целей строительства и ввода объекта в эксплуатацию, в том числе такого объекта как гостиница.

Доводы заявителя кассационной жалобы, в том числе о том, что спорные объекты недвижимости используются им по назначению для проживания членов одной семьи, его соответствии действующим нормам и правилам, в частности требованиям безопасности и пригодности эксплуатации, ошибочности выводов суда о об использовании спорного объекта в предпринимательской деятельности, о злоупотреблении правом со стороны администрации при подаче настоящего иска были предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции в соответствии с требованиями, установленными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и установленных судом обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации при рассмотрении настоящего дела апелляционным судом не допущено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебного акта в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.08.2011 в соответствии со ст. 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было приостановлено исполнение постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2011 по делу N А50-24422/10 Арбитражного суда Пермского края до окончания производства в кассационной инстанции.

В связи с принятием судом кассационной инстанции настоящего постановления меры, принятые по определению Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.08.2011, подлежат отмене на основании ч. 4 ст. 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2011 по делу N А50-24422/10 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рахимова Акрамжона Аламшоевича - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу, принятое определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.08.2011 по настоящему делу.

Председательствующий

Э.М. Маликова

Судьи

Т.В. Сулейменова А.Ю. Смирнов