Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 марта 2015 г. N Ф09-9296/14 по делу N А71-3802/2014

Екатеринбург

10 марта 2015 г.

Дело N А71-3802/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Купреенкова В.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛАКИ" на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 07.08.2014 по делу N А71-3802/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ЛАКИ" - Жещук С.Ю. (доверенность от 20.05.2014).

Муниципальное образование "Завьяловский район" в лице Управления имущества и земельных ресурсов администрации муниципального образования "Завьяловский район" (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛАКИ" (далее - общество "ЛАКИ") о взыскании долга по договору аренды земельного участка в размере 2 974 365 руб. 05 коп., пени в размере 849 993 руб. 42 коп. (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 07.08.2014 (судья Конькова Е.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2014 (судьи Зеленина Т.Л., Дюкин В.Ю., Макаров Т.В.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, общество "ЛАКИ" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих возражений заявитель ссылается на нарушение ст. 424, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 4, 7, 16, 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре), ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), не применение п. 9 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам и нарушение единообразия судебной практики.

Заявитель считает, что само по себе принятие органом местного самоуправления постановления об изменении вида разрешенного использования без внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости не влечет за собой изменение кадастровой стоимости земельного участка, а, следовательно, до внесения новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости и до заключения дополнительного соглашения к договору аренды об изменении предмета договора, увеличение арендной платы является незаконным. Поскольку в государственный кадастр недвижимости сведения об изменении вида разрешенного использования на основании постановления от 30.05.2011 N 94 внесены только в мае 2013 года и, соответственно кадастровая стоимость спорного земельного участка изменилась только в мае 2013 года, то до этой даты начисление арендной платы должно производится из расчета кадастровой стоимости, сведения о которой содержались в государственном кадастре недвижимости до мая 2013 года. Более того, общество считает, что постановление от 30.05.2011 N 94 об изменении вида разрешенного использования не является нормативным правовым актом публичного образования, устанавливающим новые ставки арендной платы, в связи с чем, считает вывод судов об отсутствии необходимости внесения дополнительных изменений в договор аренды не основанным на нормах права. Заявитель кассационной жалобы указывает также, что условиями договора аренды предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в случае централизованного изменения базовой ставки арендной платы и с момента получения арендатором уведомления о перерасчете арендной платы вместе с расчетом. Дополнительное соглашение от 16.07.2013 к договору аренды, новый расчет арендной платы со сроком действия с 01.07.2013 и счет от 16.07.2013 на оплату направлены в адрес ответчика в августе 2013 года. С учетом чего, по мнению общества "ЛАКИ" расчет арендной платы за пользование земельным участком до 01.07.2013 должен производится на основании постановления Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 N 172 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 334 738 руб. 60 коп., действующей до 06.05.2013. Суды первой и апелляционной инстанции не дали надлежащей оценки данным обстоятельствам.

При рассмотрении спора судами установлено, что 18.07.2008 между администрацией муниципального образования "Завьяловский район" (арендодатель) и обществом "ЛАКИ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1073/08-77ЗУ (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 18:08:128002:912, площадью 28780 кв. м +- 297 кв.м, имеющий местоположение: Удмуртская Республика, Завьяловский район, д. Пирогово, в границах указанных в кадастровом паспорте от 04.05.2009 N 1808/201/09-7120 под строительство автосалона (в редакции дополнительного соглашения от 19.06.2009).

В п. 3.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 23.03.2009) предусмотрено, что сумма ежегодной арендной платы за земельный участок составляет 365 395 руб. 68 коп.

Согласно п.3.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа второго месяца квартала перечисления Управлению федерального казначейства по УР (Администрация муниципального образования "Завьяловский район").

В п. 3.4 договора стороны указали, что арендная плата пересматривается не чаще одного раза в год и может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, устанавливаемой централизованно, и в других случаях предусмотренных законодательством. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора.

В силу п. 5.2.1 в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от суммы просроченной задолженности.

Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Постановлением Администрации муниципального образования "Пироговское" от 30.05.2011 N 94 на основании заявления общества "ЛАКИ" утверждено изменение разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 18:08:128002:912 с "под строительство автосалона" на "под строительство магазина оптовой торговли запчастями".

Постановлением Администрации муниципального образования "Пироговское" от 14.11.2013 N 226 утверждено изменение разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 18:08:128002:912 с "под строительство магазина оптовой торговли запчастями" на "для размещения производственных, административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок".

Между сторонами 16.07.2013 подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно п.2 которого земельный участок, категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 18:08:128002:912, площадью 28780 кв. м +- 297 кв.м, имеющий местоположение: Удмуртская Республика, Завьяловский район, д. Пирогово, передан в аренду под строительство магазина оптовой торговли запчастями, срок аренды продлен до 15.07.2018, сумма ежегодной арендной платы увеличена до 1 750 957 руб. 93 коп. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Ссылаясь на то, что с момента принятия постановления об изменении вида разрешенного использования в расчетах необходимо использовать новую кадастровую стоимость земельного участка, поскольку вид разрешенного использования земельного участка лишь отображается органом кадастрового учета, а не устанавливаются им, и реализация права муниципального образования на получение дохода в бюджет не может быть поставлена в зависимость от момента внесения в кадастр соответствующих сведений, а следовательно, ответчик ненадлежащим образом оплатил арендную плату по договору аренды от 18.07.2008 N 1073/08-77ЗУ, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что новая кадастровая стоимость земельного участка, как одна из составляющих расчета арендной платы, подлежит применению с момента изменения вида разрешенного использования земельного участка. Принятие органом местного самоуправления соответствующих постановлений об изменении вида разрешенного использования земельного участка повлекло изменение одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка), в связи с чем, у арендодателя возникло право требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного показателя. Суды не приняли во внимание расчет арендной платы, составленный ответчиком из расчета кадастровой стоимости земельного участка на основании сведений кадастра недвижимости за спорный период, указав, что сведения кадастра недвижимости фактически утратили свою актуальность, но не были изменены в кадастре по какой-то причине (в том числе, ввиду несоблюдения требований о своевременном предоставлении сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка).

Вместе с тем при рассмотрении настоящего спора судами не учтено следующее.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Положение о порядке определения размера арендной платы, порядок и условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утверждено постановлением Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 N 172.

В соответствии с указанным Положением размер годовой арендной платы земельного участка определяется как произведение базовой ставки арендной платы за земельный участок на кадастровую стоимость земельного участка (руб.) и постоянного коэффициента.

В силу ст. 66 Земельного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п.3 данной статьи (определения рыночной стоимости земельного участка).

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила N 316), установлено, что государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (п. 4 Правил N 316).

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель (п. 13 Правил N 316).

Порядок определения кадастровой стоимости в случае изменения вида разрешенного использования земельных участков регулируется Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 (далее - Методические указания).

В соответствии с п. 2.3.2 названных Методических указаний в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

При этом кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости (абз. 2 п. 2.6 Методических указаний).

Таким образом, исходя из положений указанных нормативных актов определение кадастровой стоимости земельного участка в случае изменения его вида разрешенного использования осуществляется непосредственно при проведении государственного учета изменения вида разрешенного использования.

Ст. 16 Закона о государственном кадастре предусматривает, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7, 9, 11-21.1, 25-30 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Как следует из положений ст. 7 Закона о государственном кадастре помимо сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в государственный кадастр недвижимости вносятся также дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, и разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок (п.п. 11, 14 ч. 2 ст. 7 названного Закона).

В силу ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции, действующей на момент принятия постановлений об изменении вида разрешенного использования и на момент внесения сведений об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка в государственный кадастр недвижимости) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, действующее законодательство предъявляет определенные требования к порядку изменения характеристик земельных участков и учета этих изменений для использования земельных участков в гражданском обороте. Учитывая принцип актуальности и непрерывности сведений государственного кадастра недвижимости, в случае изменения вида разрешенного использования во внесудебном порядке кадастровая стоимость земельного участка также будет изменена с момента внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о новом виде разрешенного использования на будущее время в связи с применением удельного показателя, соответствующего новому виду разрешенного использования (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 818/14).

При рассмотрении настоящего спора по существу, не применив положения вышеуказанных нормативных актов, суды первой и апелляционной инстанций пришли к необоснованному выводу об изменении кадастровой стоимости земельного участка в момент принятия органом местного самоуправления постановления об изменении вида разрешенного использования, и о возможности применения новой кадастровой стоимости на прошлый период, то есть период до момента внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 07.08.2014 по настоящему делу и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2014 подлежат отмене на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку суды не установили дату внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка и об изменении его кадастровой стоимости и неправильно определили момент, с которого к арендным отношениям может применяться новая кадастровая стоимость земельного участка, а также в связи с тем, что для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка необходимых доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, установить и исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, и принять решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 07.08.2014 по делу N А71-3802/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2014 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

В.А. Купреенков С.В. Лазарев