Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 марта 2015 г. N Ф09-628/15 по делу N А07-7487/2014

Екатеринбург

11 марта 2015 г.

Дело N А07-7487/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Рябовой С.Э., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Табиб плюс" (далее - общество "Табиб плюс") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2014 по делу N А07-7487/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель общества "Табиб плюс" - Чехова Е.И. (доверенность от 18.01.2014).

Общество "Табиб плюс" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению муниципальной собственности администрации городского округа города Уфы (далее - управление) о зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 6 311 669 руб. в счет оплаты стоимости приобретенных нежилых помещений N 10, 12, 13, 15, 17, 17а, 17б, 18, 19, 20, 20а, 20б, 20в, 21, 22, 23а, 24, 25, 26, 27, 27а, 27б, 28, 29, 40, 41, 42 общей площадью 276 кв. м, расположенных на первом этаже четырнадцатиэтажного жилого здания по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 50 по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 07.03.2014.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2014 (судья Файрузова Р.М.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Табиб плюс" просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение судами ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что выдавая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, администрация, как собственник объекта подтвердила, что проведенная истцом реконструкция нежилых помещений полностью согласована собственником. Новые оконные проемы, новые входные группы, новые перегородки на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию стали неотъемлемой частью технических характеристик нежилых помещений общей площадью 276,0 кв. м, расположенных на первом этаже четырнадцатиэтажного жилого здания по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 50. Заявитель ссылается на то, что выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию позволяет в соответствии с действующим законодательством сделать вывод о том, что в результате строительных работ, осуществленных истцом, в муниципальной собственности появился новый объект. Именно новый объект явился предметом договора купли-продажи от 07.03.2014 и на его создание истец израсходовал 6 337 887 руб., что подтверждается материалами дела.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 17.08.2010 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа города Уфы (арендодатель) и обществом "Табиб плюс" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения N 10, 12, 13, 15, 17, 17а, 17б, 18, 19, 20, 20а, 20б, 20в, 21, 22, 23а, 24, 25, 26, 27, 27а, 27б, 28, 29, 40, 41, 42 общей площадью 276 кв. м, расположенных на первом этаже четырнадцатиэтажного жилого здания по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 50, в целях использования под медицину (стоматология) (1.1 договора).

Пунктом 2.2.7 договора предусмотрена обязанность арендатора за свой счет производить капитальный ремонт объекта.

Письмом от 07.08.2008 на основании соответствующего обращения арендатора администрацией городского округа город Уфа (далее - администрация) было дано согласие на проведение ремонтных работ с перепланировкой в арендуемом помещении.

Постановлением администрации от 17.08.2009 N 684 был утвержден акт ввода в эксплуатацию объекта перепланировки, переустройства нежилых помещений расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 50.

В подтверждение выполненных работ обществу "Табиб плюс" представлены договоры подряда, заключенные с обществом с ограниченной ответственностью "РСУ N 1", обществом с ограниченной ответственностью "Ремтехстрой", обществом с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал", а также сметная документация затрат на проведение ремонта системы отопления, монтажа водопровода, выполнение работ по реконструкции.

В подтверждение оплаты стоимости выполненных работ на сумму 6 975 695 руб. представлены платежные документы.

Постановлением администрации от 11.02.2014 N 463 были утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда нежилых помещений, расположенных на первом этаже четырнадцатиэтажного жилого здания по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 50, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Указанные условия предусматривали отчуждение имущества по рыночной стоимости 11 220 00 руб., определенной на основании отчета независимого оценщика.

Письмом от 06.02.2014 общество "Табиб плюс" обратилось в администрацию с просьбой о зачете в стоимость имущества неотделимые улучшения на сумму 6 975 695 руб.

Сообщением от 28.02.2014 управление известило общество "Табиб плюс" о принятии к зачету в оплату приобретаемого имущества затрат на неотделимые улучшения на сумму 664 026 руб. 67 коп.

Между управлением (продавец) и обществом "Табиб плюс" (покупатель) 07.03.2014 заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения N 10, 12, 13, 15, 17, 17а, 17б, 18, 19, 20, 20а, 20б, 20в, 21, 22, 23а, 24, 25, 26, 27, 27а, 27б, 28, 29, 40, 41, 42 общей площадью 276 кв. м, расположенных на первом этаже четырнадцатиэтажного жилого здания по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 50 (п. 1.1 договора).

Стороны определили стоимость приобретаемого помещения в сумме 11 220 000 руб. и согласовали график расчетов по договору.

Государственная регистрация права собственности общества "Табиб плюс" на приобретенное нежилое помещение произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 18.03.2014.

Полагая, что стоимость произведенных с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества подлежит зачету в уплату выкупной цены этого имущества, общество "Табиб плюс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Положениями абз. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судами, при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда управление и общество "Табиб плюс" пришли к согласию по существенному условию договора - цене выкупаемого помещения, не передавая разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, судами установлено, что достигнутое соглашение сторон касалось вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений, согласие на который было дано управлением в сумме 664 026 руб. Из сопоставления даты обращения общества "Табиб плюс" в администрацию с заявлением о зачете в оплату стоимости имущества неотделимых улучшений на сумму 6 975 695 руб. (06.02.2014), сообщения о согласии на зачет в сумме 664 026 руб. 67 коп. (28.02.2014) и даты заключение договора купли продажи (07.03.2014) усматривается осведомленность общества "Табиб плюс" об условиях зачета в момент приобретения имущества.

По смыслу ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет является сделкой, которая повлекла соответствующие права и обязанности сторон настоящего спора.

Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13970/10 следует, что суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможность осуществления зачета стоимости неотделимых улучшений на стадии оплаты приобретенного имущества не означает право общества "Табиб плюс" на осуществление зачета в сумме 6 975 695 руб., превышающей суммы согласованной управлением.

В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Исходя из смысла названной правовой нормы, условиями прекращения обязательств зачетом является наличие обязательств, их встречный характер и однородность, наступление срока исполнения.

Как следует из материалов дела наличие у управления обязательств перед обществом "Табиб плюс" в сумме 6 975 695 руб. не подтверждено.

В соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

При этом, исходя из приведенных норм, зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы.

Таким образом, предметом возмещения является разница между стоимостью объектов до и после реконструкции и капитального ремонта.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии сведений об изменении действительной рыночной стоимости арендуемого объекта за счет выполненных работ по ремонту и перепланировки (переустройства) нежилого помещения.

Представленные обществом "Табиб плюс" сведения о размере затрат, связанных с проведением ремонта в сумме 6 975 695 руб., не являются сведениями о действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, в соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ.

Не представлено также доказательств того, что неотделимые части имущества являются необходимыми и разумными улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник имущества (на дату выполнения ремонтных работ) использует это имущество в своей хозяйственной деятельности.

Из содержания обращения общества "Табиб плюс" и сообщения управления о согласии на зачет в сумме 664 026 руб. 67 коп. усматривается, что управлением не было дано согласие на зачет стоимости затрат общества на работы по устройству входной группы, оконных проемов и перегородок. Сопоставление данных экспликации помещений первого этажа, приведенных в технических паспортах по состоянию на 25.08.2008 (до реконструкции) и 12.03.2009 (после реконструкции) позволяет сделать вывод о выполнении истцом перепланировки, результатом которой явилось изменение количества и площади кабинетов. Затраты истца на осуществление таких работ и связанное с ними выполнение оконных проемов не являются бесспорным свидетельством улучшения нежилого помещения в целом. Из имеющихся в деле доказательств усматривается, что до перепланировки помещение использовалось собственником для предоставления в аренду для использования в медицинских целях. Невозможность такого использования истцом не доказана.

При таких обстоятельствах действия истца, направленные на создание условий работы в помещении отвечающих его запросам и представлениям об удобстве и целесообразности использования, не могут быть признаны направленными на изменение качества нежилых помещений.

С учетом изложенного, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2014 по делу N А07-7487/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Табиб плюс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

С.Э. Рябова В.А. Купреенков