Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13 марта 2015 г. N Ф09-121/15 по делу N А71-1694/2014

Екатеринбург

13 марта 2015 г.

Дело N А71-1694/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Тороповой М.В., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Муниципального казенного предприятия г. Ижевск "Горсвет" (далее - предприятие "Горсвет", ответчик) на решение на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.08.2014 по делу N А71-1694/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "ЛЕНД-МОТОРС" (далее - общество "ЛЕНД-МОТОРС", истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к предприятию "Горсвет" о признании недостоверной величины стоимости объекта недвижимого имущества: нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 433,9 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Майская, д. 51, определенной в отчете от 30.08.2013 N 239Н/13 закрытого акционерного общества "Агентство оценки "Центр" (далее - агентство оценки "Центр") и понуждении предприятия "Горсвет" заключить договор купли-продажи недвижимости в редакции предложенного истцом протокола разногласий по пункту 2.1: "Цена указанного в п.1.1 настоящего договора Имущества составляет 4 408 100 руб. с учетом НДС" (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве соответчика привлечено агентство оценки "Центр".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска, Администрация г. Ижевска.

Решением суда от 25.08.2014 (судья Конькова Е.В.) исковые требования удовлетворены. Рыночная стоимость спорного нежилого помещения, установленная отчетом агентства оценки "Центр", признана недостоверной. На предприятие "Горсвет" возложена обязанность заключить с обществом "ЛЕНД-МОТОРС" договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 433,9 кв. м (этаж: 1; номера помещений: литера Ч, номера на поэтажном плане 2-11, антресоль-1 согласно кадастрового паспорта помещения от 30.09.2008), расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Майская, д. 51, изложив условия пункта 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: пункт 2.1. "Цена указанного в п.1.1. настоящего договора Имущества составляет 4 408 100 рублей с учетом НДС".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 (судьи Макаров Т.В., Голубцова Ю.А., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприятие "Горсвет" просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение положений ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134. По мнению заявителя, истец не имеет преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Предприятие "Горсвет" считает, что заключение судебной оценочной экспертизы не является надлежащим, достоверным доказательством, поскольку экспертом Собиным И.Л. допущены нарушения действующего законодательства: заключение не содержит указания времени начала и окончания производства судебной экспертизы; отсутствуют сведения о наличии высшего профессионального образования эксперта Собина И.Л.; эксперту не разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; отсутствуют сведения о присутствии представителей сторон по делу при экспертном осмотре и об их надлежащем извещении; указана недостоверная и противоречащая информация об объекта оценки (экспертизы); указана недостоверные сведения о местонахождении объекта исследования; экспертом использованы материалы и документы, предоставленные ему без участия суда. Ответчик считает, что поскольку, экспертом при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с использованием сравнительного подхода использованы некорректные объекты-аналоги, не применена корректировка, итоговая величина стоимости объекта оценки существенно изменена.

В отзыве на кассационную жалобу общество "ЛЕНД-МОТОРС" просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Как установлено судами, на основании последовательно заключенных договоров аренды объекта муниципального нежилого фонда, истец является арендатором нежилого помещения назначение: нежилое, общей площадью 433,9 кв. м (этаж: 1; номера помещений: литера Ч, номера на поэтажном плане 2-11, антресоль-1 согласно кадастровому паспорту помещения от 30.09.2008), расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Майская, д. 51 для использования под автомастерскую.

Арендуемое недвижимое имущество является муниципальной собственностью (свидетельство о государственной регистрации права 18-АБ N 386657 от 16.12.2011) и передано в оперативное управление предприятию "Горсвет", что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества города Ижевска N 1543 от 06.08.2013.

Предприятие "Горсвет" направило обществу "ЛЕНД-МОТОРС" для рассмотрения и подписания комплект документов по преимущественному праву на приобретение арендуемого помещения.

На основании постановления от 25.11.2013 N 1427/3 администрацией г. Ижевска предприятию "Горсвет" дано разрешение на совершение сделки по реализации преимущественного права арендатора - общества "ЛЕНД-МОТОРС", на приобретение указанного объекта недвижимости по цене 13 017 000 руб. 00 коп. с учетом НДС, определенной агентством оценки "Центр" в отчете от 30.08.2013 N 239Н/13.

Не согласившись с ценой продажи имущества, общество "ЛЕНД-МОТОРС" направило предприятию "Горсвет" протокол разногласий, который последним отклонен.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора в части выкупной цены имущества явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.

Удовлетворяя требования, суды исходили из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В связи с возникшими разногласиями истца и ответчика относительно достоверности величины рыночной стоимости имущества судом первой инстанции в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза, поведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Регион" Собину И.Л.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы N 5157/Э, отчета от 30.08.2013 N 239/Н/13, отчет N 004-Н/14, выполненный по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "КРОМ", суды установили, что величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчете от 30.08.2013 N 239/Н/13 не является достоверной, поскольку выводы оценщика основаны на анализе торгово-офисного сегмента рынка недвижимости при отсутствии анализа рынка по сегменту производственных объектов, к которым принадлежит приватизируемое имущество, используемое в качестве автомастерской; в оспариваемом отчете имеются существенные недостатки, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, а именно: описывая объекта оценки и анализируя эффективность его использования на 10-11 стр. отчета, оценщик указывает, что помещение эксплуатируется в качестве офисных помещений и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его использование по прямому назначению, в качестве торгового помещения, что не соответствует действительности; в названном отчете отсутствует обоснование схемы согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов; обоснование корректировок на площадь, местоположение, состояние и их количественное значение приведено без аналитических расчетов и ссылок на источники информации; имеются арифметические ошибки при применении корректировок; оценщиком необоснованно принята для расчетов цена предложения (оферты) в качестве цены сделки без применения корректировки на "торг".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненной в полном соответствии с требованиями суда экспертом Собиным И. Л., рыночная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 30.08.2013 составляет 4 408 100 руб. 00 коп.

Необходимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о недостоверности указанной оценки, материалы дела не содержат. При этом определенная в результате судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта оценки близка по значению к итоговой стоимости, установленной в отчете N 004-Н/14, выполненном по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "КРОМ", и составляющей 5 200 000 руб. 00 коп.

При таких обстоятельствах вывод судов об установлении условий спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого имущества в размере, определенном в заключении эксперта N 5157/Э, является обоснованным.

Довод заявителя о том, что истец не отвечает требованиям ст. 3 Закона N 159-ФЗ, п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, соответственно не имеет преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, являлся предметом исследования судов, и ему дана надлежащая правовая оценка.

Доводы предприятия "Горсвет" о несогласии с выводами, изложенными в экспертном заключении, составленного по результатам проведения судебной экспертизы по делу судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды, оценив названное экспертное заключение по правилам, предусмотренным ст. 64, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), наряду с иными доказательствами, верно определили обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки доказательств на основании возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, признали заключение N 5157/Э надлежащим доказательством по делу.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.08.2014 по делу N А71-1694/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Муниципального казенного предприятия г. Ижевска "Горсвет" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А.Купреенков

Судьи

М.В.Торопова Т.В.Сулейменова