Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 марта 2015 г. N Ф09-743/15 по делу N А76-2337/2014

Екатеринбург

12 марта 2015 г.

Дело N А76-2337/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Лазарева С. В., Смирнова А. Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кузиной Ларисы Борисовны (далее - предприниматель Кузина Л.Б.) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.10.2014 по делу N А76-2337/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие предприниматель Кузина Л.Б. и представитель предпринимателя Никитин С.В. (доверенность от 05.12.2013).

Предприниматель Кузина Л.Б. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) о признании права на приватизацию подвального нежилого помещения N 1 площадью 157,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, пос. Федоровка, ул. Якорная, 12, возложении на комитет обязанности принятия решения об условиях приватизации данного имущества и направления в адрес предпринимателя Кузиной Л.Б. предложения о заключении договора купли-продажи с указанием цены имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также проекта договора купли-продажи.

Решением суда от 14.10.2014 (Лакирев А.С) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.12.2014 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Кузина Л.Б. просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права. Заявитель полагает, что комитет злоупотребил правом, исключив из сферы действия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) спорное помещение, необоснованно расторгнув договор с предпринимателем и отказав в праве на выкуп помещения, отмечая, что основания для прекращения права аренды спорного помещения отсутствовали.

Заявитель отмечает, что в материалы дела представлены надлежащие доказательства, свидетельствующие о том, что односторонний отказ от договорных отношений произведен комитетом с намерением причинить вред заявителю и в обход закона с противоправной целью, то есть осуществлен недобросовестно.

Предприниматель Кузина Л.Б. настаивает на том, что у неё имеется право на приватизацию спорного помещения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 1 ч. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не содержит положений, устанавливающих для субъектов малого и среднего предпринимательства каких-либо ограничений или запретов по количеству обращений с заявлением о выкупе одного и того же арендуемого имущества.

Субъект малого и среднего предпринимательства имеет право повторно (неоднократно) обращаться с заявлением о реализации права на выкуп одного и того же имущества, арендуемого по договору аренды.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции, действовавшей в период до 01.07.2013, такое преимущественное право могло быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции, действующей с 01.07.2013, указанное преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен в ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, по смыслу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что предприниматель Кузина О.Б. арендовала у комитета подвальное нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: г. Челябинск, пос. Федоровка, ул. Якорная, 12.

В отношении указанного помещения ежегодно заключались следующие договоры аренды:

договор аренды от 01.04.2003 N 9-6687 сроком действия с 01.04.2003 по 31.12.2003 (площадь помещения 175,6 кв. м), договор аренды от 15.01.2004 N 9-6687 сроком действия с 01.01.2004 по 30.12.2004 (площадь помещения 164 кв. м), договор аренды от 22.03.2005 N 9-6687 сроком действия с 01.01.2005 по 30.12.2005 (площадь помещения 164 кв. м), договор аренды от 07.02.2006 N 9-6687 сроком действия с 0.01.2006 по 30.12.2006 (площадь помещения 164 кв. м), договор аренды от 21.03.2007 N 9-6687 сроком действия 01.01.2007 по 30.12.2007 (площадь помещения 164 кв. м), договор аренды от 14.03.2008 N 9-6687 сроком действия с 01.01.2008 по 30.12.2008 (площадь помещения 164 кв. м.

Письмом от 31.07.2009 N 8810 комитет отказался от исполнения договора аренды от 14.03.2008 N 9-6687 в одностороннем порядке со ссылкой на положения п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Факт получения данного письма предприниматель Кузина Л.Б. не оспаривает.

По данным технического паспорта, составленного Челябинским управлением областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области по состоянию на 23.06.2011, площадь подвального нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: г. Челябинск, пос. Федоровка, ул. Якорная, 12, составляет 157,3 кв. м.

Судами установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.08.2011 по делу N А76-3158/2011 отказано в удовлетворении исковых требований предпринимателя Кузиной Л.Б. о взыскании с комитета 218 140 руб. неосновательного обогащения в виде полученной арендной платы за пользование спорным помещением в период с января 2008 г. по май 2009 г. по договору аренды от 14.03.2008 N 9-6687. При рассмотрении данного дела арбитражным судом первой инстанции сделан вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды от 14.03.2008 N 9-6687 в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием у муниципального образования "город Челябинск" права собственности на помещение и, соответственно, отсутствием у комитета права распоряжаться данным помещением.

Вместе с тем вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.08.2012 по делу N А76-8696/2012 по иску комитета было признано право собственности муниципального образования "город Челябинск", в том числе, на спорное помещение площадью 157,3 кв. м. При этом арбитражным судом первой инстанции сделан вывод о возникновении права муниципальной собственности на данное помещение в процессе разграничения государственной собственности в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Право муниципальной собственности на подвальное нежилое помещение N 1 площадью 157,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пос. Федоровка, ул. Якорная, 12, зарегистрировано в установленном законом порядке 22.11.2012, подтверждено свидетельством о государственной регистрации от 22.11.2012.

Заявлением от 13.12.2012 предприниматель Кузина Л.Б. обратилась в комитет с просьбой о продаже ей спорного помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Комитет письмом от 14.01.2013 отказал предпринимателю Кузиной Л.Б. в признании преимущественного права на приобретение помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ссылаясь на факт утраты предпринимателем Кузиной Л.Б такого права с расторжением договора аренды.

Заявлением от 17.01.2013 предприниматель Кузина Л.Б. обратилась в комитет с просьбой о заключении договора аренды в отношении спорного помещения на срок от одного до трех лет.

Комитет письмом от 28.01.2013 сообщил предпринимателю Кузиной Л.Б. о том, что право на заключение договора аренды в отношении спорного помещения будет выставлено на аукционные торги.

Заявлением от 28.01.2014 предприниматель Кузина Л.Б. повторно обратилась в комитет с просьбой о продаже спорного помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Комитет письмом от 24.02.2014 повторно отклонил заявление предпринимателя Кузиной Л.Б. о выкупе помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции установил отсутствие совокупности условий возникновения у предпринимателя Кузиной Л.Б. преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, сделав вывод о том, что до вступления в силу настоящего закона правоотношения по поводу спорного имущества между муниципальным образованием и предпринимателем не являлись договорными.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, вместе с тем пришел к собственному выводу о том, что договор аренды от 14.03.2008 N 9-6687 прекратил свое действие в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанный вывод суда апелляционной инстанции является законным и обоснованным.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Судом установлено, что последний договор аренды от 14.03.2008 N 9-6687 заключен с предпринимателем Кузиной Л.Б. на срок по 30.12.2008 (раздел 2 договора).

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленный в материалы дела договор аренды от 14.03.2008 N 9-6687, выявил, что условий, исключающих его пролонгацию, данный договор не содержит, а согласно п. 6.8 договора аренды от 14.03.2008 N 9-6687 в случае продления договора на неопределенный срок комитет вправе в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом арендатора.

Судом также установлено, что после 30.12.2008, то есть после истечения срока действия указанного договора, предприниматель Кузина Л.Б. продолжила пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений арендодателя, следовательно спорный договор аренды являлся возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Далее судом установлено, что комитет письмом от 31.07.2009 N 8810 отказался от исполнения договора аренды от 14.03.2008 N 9-6687 в одностороннем порядке со ссылкой на положения п. 3 ст. 450, п. 2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации и попросил освободить заявителем помещение, передав его по акту приема-передачи комитету.

При таких обстоятельствах суд обоснованно заключил, что договор аренды от 14.03.2008 N 9-6687 прекратил свое действие в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии договорных арендных отношений между комитетом и предпринимателем Кузиной Л.Б. по поводу спорного имущества, правомерно отметив, что об указанном факте также свидетельствует переписка сторон по вопросу о возможности заключения договора аренды в 2013 г. на срок от одного до трех лет.

Судом установлено, что с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества в порядке ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ до направления комитетом письма от 31.07.2009 предприниматель Кузина Л.Б. не обращалась.

Руководствуясь положениями ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и установив, что, поскольку по состоянию на дату обращения предпринимателя Кузиной Л.Б. с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 13.12.2012 и 28.01.2014 договорные отношения между сторонами по поводу спорного помещения отсутствовали, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что у предпринимателя Кузиной Л.Б., как бывшего уже арендатора, права на выкуп данного помещения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не имелось.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что в рассматриваемой ситуации оснований для признания наличия у арендатора права на приобретение имущества при прекращении договора аренды в одностороннем порядке арендодателем не имеется в связи с отсутствием в материалах дела доказательств, свидетельствующих о недобросовестных действиях комитета.

При таких обстоятельствах следует признать, что суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных предпринимателем Кузиной Л.Б. требований.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объёме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы предпринимателя Кузиной Л.Б., изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, не выявлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по делу N А76-2337/2014 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кузиной Ларисы Борисовны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А.Татаринова

Судьи

С.В.Лазарев А.Ю.Смирнов