Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 октября 2011 г. N Ф09-11555/10 по делу N А60-16657/2010

05 октября 2011 г.

N Ф09-11555/10 Дело N А60-16657/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Соколовой Н.П.,

судей Семеновой З.Г., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Барановой Ольги Валерьевны на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.03.2011 по делу N А60-16657/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя Барановой О.В. - Речкин Р.В. (доверенность от 24.01.2011);

Комитета по управлению имуществом администрации Туринского городского округа (далее - комитет) - Коблова А.В. (доверенность от 20.01.2011 N 20).

В судебном заседании суда кассационной инстанции, назначенном на 21.09.2011, объявлен перерыв до 28.09.2011, 14 ч. 30 мин.

После перерыва в судебном заседании приняли участие предприниматель Баранова О.В. и ее представитель Филиппов А.С. (доверенность от 24.01.2011).

Предприниматель Баранова О.В. (ИНН: 665600391832, ОГРН: 304665613200033) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к комитету (ИНН: 6656000615, ОГРН: 1026602269275) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в части изложения п. 3, 4, 7, 10, 11, 13, 14.

Решением суда от 25.08.2010 (судья Платонова Е.А.) исковые требования удовлетворены частично. Пункты 3, 4, 7, 10, 11, 13 договора приняты в редакции ответчика. Пункт 14 договора купли-продажи арендуемого имущества принят в редакции истца (покупателя): "Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям установленными действующим законодательством. Все споры между Сторонами, возникающие в ходе исполнения настоящего договора, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 (судьи Дюкин В.Ю., Виноградова Л.Ф., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27.01.2011 (судья Купреенков В.А., Семеновой З.Г., Смирнов А.Ю.) решение суда первой инстанции и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Решением суда от 23.03.2011 (судья Краснобаева И.А.) исковые требования удовлетворены частично. Пункт 3 договора купли-продажи арендуемого имущества изложен в следующей редакции: "Имущество продается в соответствии с отчетом N 132-18/2009 об оценке рыночной стоимости здания бани и земельного участка Филиала "Ирбитское межрайонное Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Специализированного областного государственного унитарного предприятия "Областной Центр недвижимости" Свердловской области по цене 831 616 (восемьсот тридцать одна тысяча шестьсот шестнадцать) руб. 53 коп.

Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку на 5 лет, ежемесячно равными частями. При этом на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Основная сумма ежемесячного платежа 13 860 (тринадцать тысяч восемьсот шестьдесят) руб. 28 коп.

Оплата приобретаемого имущества осуществляется Покупателем самостоятельно в текущем месяце до 20 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств в местный бюджет по следующим реквизитам: УФК по Свердловской области (Комитет по управлению имуществом Администрации Туринского городского округа), ИНН 6656000615, КПП 665601001; N 40101810500000010010 в ГРКЦ ГУ Банка России по Свердловской области, г. Екатеринбург; БИК 046577001, ОКАТО 65254000000 КБК 90211402033040001410.

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации Покупатель обязан исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Из п. 3 проекта исключены условия: "Оплата процентов по настоящему договору производится Покупателем одновременно с погашением основного долга" и "Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу. Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: на уплату неустойки; на уплату процентов; на погашение основного долга".

Пункты 7, 10, 11 договора приняты в редакции ответчика. Пункты 4, 13, 14 договора исключены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2011 (судьи Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Баранова О.В. просит указанные судебные акты отменить в части отказа в праве на зачет в счет выкупной цены приобретаемого помещения стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), нарушение ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель не согласен с выводами судов о необходимости согласования объема выполненных работ. По мнению заявителя, для зачета в счет выкупной цены арендованного имущества стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений достаточно лишь согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений. Заявитель полагает, что цель выполнения неотделимых улучшений не имеет правового значения для возникновения у арендатора права на зачет стоимости выполненных улучшений. Предприниматель Баранова О.В. считает, что суды, установив факт согласования арендодателем сметы ремонтно-строительных работ, неправомерно уменьшили согласованную в смете сумму. Заявитель полагает, что судами неправомерно возложена на истца обязанность доказывания того, что произведенные улучшения имущества являются неотделимыми и рыночную стоимость этих улучшений.

В отзыве на кассационную жалобу, поступившем в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в электронном виде с использованием системы "Электронный страж", размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, комитет просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель Баранова О.В. на основании договоров аренды от 17.05.2004 N 125, от 10.11.2005 N 88, от 10.11.2005 N 89, от 26.04.2006 N 14, от 30.10.2006 N 91, от 30.10.2006 N 92, от 21.12.2007 N 102, от 29.09.2008 N 98 являлась арендатором нежилого помещения (баня), расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Туринск, ул. Пушкинская, 5.

В период с 2005 по 2008 год в связи с проведением предпринимателем Барановой О.В. работ по реконструкции здания решениями Туринской районной Думы от 29.06.2005 N 99, от 24.11.2005 N 136, решениями Думы Туринского городского округа от 29.11.2006 N 241, от 14.12.2007 N 350, истцу предоставлена льгота в виде освобождения от арендной платы в размере 100%, но в пределах сметной стоимости проведенных работ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.06.2009 по делу N А60-13072/2009-С9 признан незаконным отказ администрации Туринского городского округа, изложенный в письме от 13.02.2009 N 262, в предоставлении предпринимателю Барановой О.В. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 123,3 кв. м, расположенного в г. Туринске по ул. Пушкинской, 5. На администрацию Туринского городского округа возложена обязанность предоставить предпринимателю Барановой О.В. преимущественное право на приобретение указанного арендуемого нежилого помещения.

В соответствии с положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ решением Думы Туринского городского округа от 25.02.2010 N 242 утверждены условия приватизации спорного объекта. Пунктом 3 данного решения, предусмотрено, что рыночная стоимость приватизируемого имущества составляет 1 085 000 руб. согласно отчету об оценке рыночной стоимости здания бани и земельного участка от 25.12.2009.

Комитетом 03.03.2010 предпринимателю Барановой О.В. направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества, согласно условиям которого предприниматель Баранова О.В. приобретает в собственность спорное нежилое помещение по рыночной цене 1 085 000 руб., определенной независимым оценщиком в отчете от 25.12.2009 N 132-18/2009.

Предприниматель Баранова О.В., не согласившись с предлагаемой редакцией договора, в частности, в части стоимости выкупаемого имущества, направила комитету протокол разногласий, в котором просила, в том числе в п. 3 договора включить условие о том, что "стороны договорились, что оплата по договору будет осуществляться путем зачета стоимости неотделимых улучшений произведенных покупателем и подписанием акта о взаиморасчетах".

Не достигнув с комитетом соглашения об условиях заключаемого договора в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения, предприниматель Баранова О.В. обратилась в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, основываясь на положениях ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая преддоговорный спор и удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований предприниматель Баранова О.В. ссылается на наличие у нее предусмотренного положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ права на зачет в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости произведенных ею неотделимых улучшений данного имущества.

В силу ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Пунктом 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе решения Думы Туринского городского округа от 09.06.2005 N 99, от 24.11.2005 N 136, от 29.11.2006 N 241, от 14.12.2007 N 350, письмо комитета от 15.11.2007 N 479, письмо администрации Туринского городского округа от 21.11.2007 N 1755, сметы затрат по ремонту, акт приемки выполненных работ от 30.11.2007, суды пришли к правильному выводу о том, что данными документами подтверждается предварительное согласие арендодателя на проведение соответствующих работ (улучшений) предпринимателем Барановой О.В. в арендуемом помещении.

В подтверждение стоимости произведенных неотделимых улучшений истцом представлены три сметы затрат по ремонту арендуемого объекта, согласованные с главным архитектором Туринского городского округа Коноплевым В.А., от 14.05.2005 на сумму 390 613 руб. 08 коп., от 16.11.2005 г. на сумму 592 622 руб. 15 коп. и без даты на сумму 269 861 руб.

Принимая во внимание, что актом приемки выполненных работ от 31.10.2007 N 479, приняты выполненные предпринимателем Барановой О.В. работы по смете на сумму 269 861 руб., на основании указанного акта исполняющий обязанности главы Туринского городского округа обратился к Думе Туринского городского округа с ходатайством о предоставлении истцу льготы по арендной плате, установив, что за период с 01.03.2005 по 31.12.2008 сумма арендной платы составляет 181 986 руб., решениями Туринской районной Думы от 29.06.2005 N 99, от 24.11.2005 N 136, решениями Думы Туринского городского округа от 29.11.2006 N 241, от 14.12.2007 N 350 истцу предоставлена льгота в виде освобождения от арендной платы в размере 100%, суды сделали верный вывод о том, что сумма произведенных неотделимых улучшений в размере 181 986 руб. компенсирована предпринимателю Барановой О.В. ответчиком путем зачета арендной платы, в связи с чем сумма согласованной но незачтенной разницы составила 87 875 руб.

Сметы затрат от 14.05.2005 на сумму 390 613 руб. 08 коп. и от 16.11.2005 на сумму 592 622 руб. 15 коп. судами не приняты, поскольку доказательств производства предпринимателем Барановой О.В. неотделимых улучшений на указанные суммы и принятия их ответчиком, в материалах дела не имеется.

Договор подряда от 28.01.2005 N 15, заключенный между предпринимателем Барановой О.В. и закрытым акционерным обществом "ПКФ "Зистен", акт о приемке работ за июнь 2005 на сумму 1 293 074 руб., справка о стоимости выполненных работ, акт о приемке выполненных работ от 10.11.2005 оценены судами как не подтверждающие согласование и осуществление неотделимых улучшений, поскольку эти документы не подписаны и не согласованы с ответчиком.

Ссылка предпринимателя Барановой О.В. на акт приемки выполненных работ от 10.11.2005 отклонены судами, так как данный акт подписан начальником участка N 5 Гусельниковой А.В., являющейся работником муниципального унитарного предприятия жилищно-коммунального хозяйства "Ермак", полномочий действовать от имени администрации Туринского городского округа у нее не имеется, из обстановки не явствовали, действия по подписанию акта ответчиком не одобрялись.

Иных документов, подтверждающих выполнение истцом и принятия ответчиком работ (улучшений) на сумму свыше 269 861 руб., предпринимателем Барановой О.В. не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах выкупная стоимость арендованного имущества определена судом в сумме 831 616 руб. 53 коп., составляющей разницу между стоимостью объекта, определенной оценщиком (1 085 000 руб., без НДС - 919 491 руб. 53 коп.) и суммой подлежащей зачету (87 875 руб.).

Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что зачету подлежит сумма стоимости улучшений, согласованных в сметах затрат, рассмотрены и обоснованно отклонены судами.

Судами верно указано, что зачету подлежит не стоимость произведенных ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества. При этом доказательств действительной стоимости улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, в материалы дела не представлено.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и основанных на них выводов судов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, данные доводы приводились предпринимателем Барановой О.В. при подаче апелляционной жалобы, были предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонены.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.03.2011 по делу N А60-16657/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Барановой Ольги Валерьевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.П. Соколова

Судьи

З.Г. Семенова Э.М. Маликова