Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 октября 2011 г. N Ф09-5111/11 по делу N А76-22606/2010

05 октября 2011 г.

N Ф09-5111/11 Дело N А76-22606/2010

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Семеновой З. Г., Купреенкова В. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества Акционерный коммерческий банк "Московский Банк Реконструкции и Развития" (далее - банк) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.03.2011 N А76-22606/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуальных предпринимателей Кисленко Александра Николаевича и Бабкина Сергея Васильевича - Жернаков Д.В. и Лапиков А.Н. (доверенности от 07.06.2011);

банка в лице Челябинского филиала - Аришина И.О. (доверенность от 11.01.2011).

Представителем банка заявлено ходатайство об отложении судебного заседания до рассмотрения Федеральным арбитражным судом Уральского округа заявления банка о разъяснении постановления суда кассационной инстанции по делу N А76-9107/2010. Данное ходатайство удовлетворению на подлежит, поскольку заявителем не обоснована невозможность пересмотра обжалуемых судебных актов по рассматриваемому спору до получения разъяснений по делу N А76-9107/2010.

Индивидуальные предприниматели Бабкин С.В. и Кисленко А.Н. обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к банку о взыскании 1 928 463 руб. 74 коп., в том числе в пользу предпринимателя Кисленко А.Н. - 750 375 руб. основного долга по арендной плате за сентябрь 2010 и 213 856 руб. 87 коп. пени, в пользу предпринимателя Бабкина С.В. - 750 375 руб. основного долга по арендной плате за сентябрь 2010 года и 213 856 руб. 87 коп. пени.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное Управление Министерства чрезвычайных ситуаций России по Челябинской области (далее - ГУ МЧС России по Челябинской области)

Решением суда первой инстанции от 22.03.2011 (судья Лукьянова М.В) исковые требования удовлетворены частично. С банка в пользу предпринимателя Бабкина С.В. взыскана арендная плата за сентябрь 2010 года в сумме 750 375 руб., пени в сумме 100 000 руб., а также 16 142 руб. 32 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины; в пользу предпринимателя Кисленко А.Н. взыскана арендная плата за сентябрь 2010 года в сумме 750 375 руб., пени в сумме 100 000 руб., 16 142 руб. 32 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе банк просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 168, 309, 450, 431, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что в случае признания судами договора аренды действующим размер арендной платы должен быть принят с учетом предоставленной арендодателями скидки - 990 000 руб. в месяц. По мнению заявителя, совершение арендодателями конклюдентных действий в виде направления письма от 31.12.2009 о принятом ими решении о предоставлении скидки и соответствующих счетов и актов, свидетельствует об установлении нового размера арендной платы. Заявитель не согласен с толкованием судом условий договора аренды в редакции п. 1.9 дополнительного соглашения от 30.12.2008 N 2. Как считает заявитель, в договоре отсутствует выражение о прекращении договора по истечении шести месяцев, а имеется только указание срока, в течение которого стороны должны завершить расчеты по договору и погасить обременение. При этом суд не высказал свою обоснованную позицию по поводу момента прекращения договора аренды. При этом заявитель ссылается на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А76-9107/2010, имеющее, по его мнению, преюдициальный характер для рассматриваемого спора, в котором установлена дата прекращения договора - 25.05.2010. Заявитель полагает, что судами не исследованы обстоятельства уклонения арендодателей от приемки арендуемого помещения после одностороннего отказа банка от договора. Неполучение арендодателем арендных платежей в желаемом размере либо ухудшение состояния арендуемого имущества не отменяет его обязанности принять возвращаемое арендатором помещение. Как указывает заявитель, судами не принято во внимание постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа по делу N А76-14455/2010, которым судебные акты нижестоящих инстанций отменены и дело направлено на новое рассмотрение с указанием исследовать судами доводы банка об уклонении истцов от принятия арендуемых помещений. Кроме того, заявитель ссылается на ничтожность дополнительного соглашения от N 1 в связи с нарушением п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации об однократном повышении размера арендной платы в течение года.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматели Кисленко А.Н. и Бабкин С.В. указывают на несостоятельность доводов заявителя, просят судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, между предпринимателем Кисленко А.Н. и Бабкиным С.В. (арендодатели) и банком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 24.09.2007 N 22Ч-21-7, в соответствии с которым арендодатели передают, а арендатор принимает во временное возмездное пользование в целях осуществления уставной деятельности недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, площадь МОПРа, д. 9:

а) нежилое помещение N 13 общей площадью 183 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-82,

б) нежилое помещение N 15 общей площадью, 263,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-83,

в) нежилое помещение N 17 общей площадью 308,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-81.

Копии поэтажных планов передаваемого в аренду помещения обведены сплошной красной линией (либо заштрихованы) и прилагаются к названному договору.

В пункте 1.2 договора указано, что передаваемое в аренду помещение принадлежит в равных долях арендодателям на праве общей долевой собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 74 АБ N 602047, N 602045, N 574885, N 602046, N 602044, N 574886, выданным 18.10.2006.

Согласно п. 5.1 названного договора он считается заключенным с момента его подписания полномочными представителями обеих сторон и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

Срок аренды помещения по договору установлен до 01.10.2012 (п. 6.1 договора). Арендуемое нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 24.09.2007.

Государственная регистрация указанного договора произведена 04.10.2007, что подтверждается отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

Согласно п. 3.1 договора арендная плата состоит из следующих ежемесячных платежей: а) 652 500 руб. в месяц на расчетный счет предпринимателя Кисленко А.Н.; б) 652 500 руб. в месяц на расчетный счет предпринимателя Бабкина С.В.

В силу п. 3.3 договора арендатор ежемесячно уплачивает арендодателям арендную плату за пользование помещением путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей до 5 (пятого) рабочего дня каждого месяца за текущий месяц. Днем оплаты считается день поступления платежей на расчетные счета арендодателей.

Стороны пришли к соглашению о том, что арендодатели вправе ежегодно, но не ранее чем через 3 месяца с момента государственной регистрации договора пересматривать размер ежемесячной арендной платы по договору в сторону увеличения, но не более чем на 15% от предыдущего размера ежемесячной арендной платы по договору (п. 3.8 договора).

Дополнительным соглашением N 1 к договору аренды от 27.12.2007 на основании п. 3.8 договора аренды по решению арендодателей с 04.01.2008 увеличен размер арендной платы до 750 375 руб. в месяц каждому арендодателю. Стороны предусмотрели, что данное соглашение считается заключенным с момента его подписания полномочными представителями сторон и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 соглашения).

Государственная регистрация названного дополнительного соглашения N 1 произведена 23.01.2008 за номером 74-74-01/002/2008-27.

Согласно дополнительному соглашению N 2 к договору аренды от 30.12.2008 стороны с момента его подписания внесли в договор аренды пункт 3.1.1 следующего содержания:

"На период с 01.01.2009 по 31.12.2009 арендодатели устанавливают арендатору на условиях пункта 3.1.2 и иных условиях настоящего договора скидку по ежемесячным арендным платежам причитающихся по договору в размере 34 % от существующего размера ежемесячных арендных платежей на момент подписания настоящего соглашения, а именно арендная плата за пользование арендованным помещением на период действия скидки составит: а) 495 000 руб. в месяц на расчетный счет арендодателя - Кисленко А.Н.; б) 495 000 руб. в месяц на расчетный счет арендодателя - Бабкина С.В. Установленная настоящим пунктом скидка по ежемесячным платежам действует при условии не осуществления сторонами своего права на досрочное расторжение договора, предусмотренное пунктами 5.3 - 5.3.3 договора. Если в период с 01.01.2009 по 31.12.2009 договор будет досрочно расторгнут, либо одной из сторон будет направлено уведомление о досрочном расторжении, арендатор обязуется в трехдневный срок с момента получения соответствующего требования от арендодателей перечислить им денежные средства в размере суммы предоставленной по настоящему пункту скидки за каждый месяц ее действия, а именно 34 % от существующего размера ежемесячных арендных платежей на момент подписания настоящего соглашения за каждый месяц действия скидки".

Дополнительным соглашением также в текст договора внесен пункт 3.1.2 следующего содержания:

"Установленная пунктом 3.1.1. настоящего соглашения скидка по арендным платежам может быть пересмотрена в сторону увеличения или уменьшения по соглашению сторон, либо отменена арендодателями в одностороннем порядке, в случае начала процедуры расторжения договора на основании пунктов 5.3.1 и 5.3.3 договора. При этом арендодатели письменно уведомляют арендатора об отмене скидки не позднее, чем за три календарных дня до даты вступления в силу отмены скидки указанной в таком уведомлении. С даты отмены скидки, установленной пунктом 3.1.1. договора, арендатор оплачивает арендную плату на условиях и в размерах определенных пунктом 3.1 настоящего договора. По соглашению сторон п. 3.1.1 договора не подлежит применению сторонами с момента отмены скидки на условиях настоящего пункта".

Кроме того, п. 1.9 дополнительного соглашения от 30.12.2008 N 2 стороны изменили редакцию пункта 5.3.1 договора, в соответствии с которой арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателей не ранее чем за шесть месяцев до предполагаемой даты расторжения (прекращения) договора. В течение шести месяцев с момента получения уведомления о досрочном расторжении договора стороны обязуются надлежащим образом выполнить все взаиморасчеты, уплату договорной ответственности, пени, заключить соответствующее письменное соглашение и подготовить все необходимые документы и заявления, а также выполнить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией прекращения права аренды и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении действия обременения на помещение.

Государственная регистрация дополнительного соглашения N 2 произведена 15.01.2009 за номером 74-74-01/977/2008-165.

Предприниматели Кисленко А.Н., Бабкин С.В., ссылаясь на неисполнение банком обязательств по внесению арендной платы за сентябрь 2010 года в размере 750 375 руб. в пользу каждого арендодателя, обратились в суд с требованиями о взыскании задолженности в указанном размере и 427 713 руб. 74 коп. пени за период с 07.09.2010 по 03.11.2010.

Суды, частично удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А76-19186/2010 по иску банка к предпринимателям договор аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 признан заключенным.

В силу п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судами установлено, что договором аренды недвижимого имущества от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 и дополнительными соглашениями к нему определены размер арендной платы, порядок, сроки и условия ее внесения.

Предпринимателями соблюден досудебный порядок урегулирования спора путем направления в адрес банка претензии от 20.09.2010 N 7 с требованием оплаты задолженности по арендной плате за сентябрь 2010 года в размере по 750 375 руб. в пользу каждого арендодателя и пени за просрочку платежей по состоянию на 23.08.2010. Данная претензия получена ответчиком 20.09.2010, о чем на ней имеется соответствующая отметка.

Поскольку размер взыскиваемой арендной платы соответствует условиям договора в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2007 N 1, задолженность на момент рассмотрения спора банком не оплачена, суды признали требования истцов в указанной части правомерными и подлежащими удовлетворению.

При этом судами исследованы и оценены ссылки банка на отсутствие оснований для взыскания задолженности в связи с уклонением арендодателей от принятия арендуемых помещений после одностороннего отказа банка от договора и освобождения помещений.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Как следует из пункта 1.9 дополнительного соглашения от 30.12.2008 N 2 к договору аренды от 24.09.2007, арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателей не ранее чем за шесть месяцев до предполагаемой даты расторжения (прекращения) договора.

Из представленных в материалы дела документов следует, что уведомление о расторжении договора аренды направлено арендатором 23.04.2010 письмом N 1125-582/10-(0).

В материалах дела имеется акт о прекращении арендных отношений от 25.05.2010, из которого следует, что арендатор 25.05.2010 произвел вывоз имущества банка, кроме имущества, подлежащего передаче арендодателям. Акт подписан от имени арендатора управляющим Челябинским филиалом банка в одностороннем порядке. Кроме того, в материалы дела представлено письмо арендодателей от 25.05.2010 N 16, адресованное банку, в котором арендодатели отказываются от подписания акта сдачи-приемки помещения со ссылкой на несоблюдение арендатором условий договора аренды, а также на отсутствие уполномоченного представителя банка на подписание такого акта.

Суды, давая оценку указанным доказательствам с учетом правовой позиции, изложенной в п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", признали, что исходя из буквального толкования условий п. 1.9 дополнительного соглашения от 30.12.2008 N 2 обязательства по договору аренды подлежат прекращению не ранее чем по истечении шести месяцев с момента получения арендодателями письма банка от 23.04.2010. При этом обстоятельства досрочного освобождения арендуемого помещения в рассматриваемом случае значения не имеют, поскольку сторонами в п. 1.9 дополнительного соглашения от 30.12.2008 N 2 установлены сроки и порядок расторжения договора аренды в случае одностороннего отказа арендатора от договора.

С учетом изложенного судами требования о взыскании задолженности по арендной плате за сентябрь 2010 года в заявленной сумме обоснованно удовлетворены.

Судом апелляционной инстанции рассмотрены ссылки банка на установленный постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 по делу N А76-9107/2010 момент прекращения спорного договора аренды - 25.05.2010, и верно отмечено, что судом кассационной инстанции в постановлении по данному делу вопрос о моменте расторжения договора аренды от 24.09.2007 оставлен на разрешение судов при рассмотрении спора о взыскании задолженности по арендной плате.

Поскольку ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы, суды признали правомерными требования о взыскании пени за просрочку платежа в соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.1 договора аренды.

Установив, что с учетом соблюдения досудебного порядка урегулирования спора за период с 01.10.2010 по 03.11.2010 с ответчика в пользу каждого истца подлежит взысканию неустойка в размере 123 811 ру.88 коп. и применив положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о необходимости уменьшения взыскиваемой неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства до 100 000 руб. в пользу каждого истца.

Ссылки заявителя кассационной инстанции на ничтожность дополнительного соглашения от 27.12.2007 N 1 как нарушающего п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принимаются.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3.8 договора аренды стороны согласовали условие о том, что арендодатели вправе ежегодно, но не ранее чем через 3 (три) месяца с момента регистрации настоящего договора пересматривать ежемесячный размер арендной платы по договору в сторону ее увеличения, но не более чем на 15 % от предыдущего размера ежемесячной арендной платы.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 04.10.2007. Дополнительным соглашением от 27.12.2007 N 1 изменен размер арендной платы в сторону ее увеличения с 04.01.2008. Указанное дополнительное соглашение подписано сторонами без замечаний, зарегистрировано 23.01.2008, факт заключения дополнительного соглашения от 27.12.2007 N 1 ответчиком не оспаривается.

Таким образом, стороны произвели изменение размера арендной платы по договору аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 с 04.10.2007 по 03.10.2008 один раз, в соответствии с пунктами 3.8 и 9.3 договора, что не противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя о том, что размер арендной платы подлежащей уплате составляет 990 000 руб. подлежит отклонению. В соответствии со ст. 432, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимого имущества. В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Сторонами может быть предусмотрена различная форма арендной платы. Учитывая, что условиями спорного договора аренды арендная плата определена в твердой сумме платежей, ее изменение должно производиться по соглашению сторон в соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств внесения в договор аренды изменений в части предоставления арендатору на спорный период скидки по арендной плате в материалах дела не имеется. Ссылки банка на то, что такое изменение подтверждается конклюдентными действиями арендодателей в виде уведомления банка о принятом решении снизить арендную плату на 2010 год, не принимаются, поскольку соглашение сторон о внесении изменений в договор аренды в силу положений ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит заключению в письменной форме.

Судами первой и апелляционной инстанции исследованы ссылки банка на невозможность использования спорных помещений в результате нарушения требований пожарной безопасности и им дана надлежащая оценка. Обстоятельства возникновения названных нарушений в результате произведенной банком реконструкции (перепланировке) арендуемых помещений установлены вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 по делу N А76-9107/2010 и имеют преюдициальное значение для рассматриваемого спора. Доводы заявителя кассационной инстанции направлены на переоценку указанных обстоятельств, что противоречит ст. 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного оснований для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда по данному делу, принятое на основании определения суда кассационной инстанции, подлежит отмене.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.03.2011 N А76-22606/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества Акционерный коммерческий банк "Московский Банк Реконструкции и Развития" - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Челябинской области от 22.03.2011 по делу N А76-22606/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 по тому же делу, принятое на основании определения Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.07.2011.

Возвратить открытому акционерному обществу Акционерный коммерческий банк "Московский Банк Реконструкции и Развития" с депозитного счета Федерального арбитражного суда Уральского округа 1 733 034 руб. 64 коп. встречного обеспечения, перечисленного на основании платежного поручения от 01.07.2011 N 816.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

З.Г. Семенова В.А. Купреенков