Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 марта 2015 г. N Ф09-9491/14 по делу N А07-3864/2014

Екатеринбург

26 марта 2015 г.

Дело N А07-3864/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И.А.,

судей Рябовой С.Э., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин" (далее - общество "Рубин") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2014 по делу N А07-3864/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель общества "Рубин" - Идиятуллина М.В. (доверенность от 10.06.2014).

Общество "Рубин" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - управление Росреестра) от 17.01.2014 N 13/038/2013-948 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.11.2013 N 1 к договору аренды от 25.07.2013 N 4742к по делу правоустанавливающих документов N 02:66:010110:11 и обязании управления Росреестра зарегистрировать названное дополнительное соглашение.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - администрация).

Решением суда от 15.09.2014 (судья Абдуллина Э.Р.) заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным сообщение управления Росреестра от 17.01.2014 N 13/038/203-948 об отказе в государственной регистрации сделки по делу правоустанавливающих документов N 02:66:010110:11. На управление Росреестра возложена обязанность в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 20.11.2013 N 1 к договору аренды от 25.07.2013 N 4742к по делу правоустанавливающих документов N 02:66:010110:11.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2014 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Рубин" просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом ст. 7, 11.8, 41, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что у управления Росреестра не имелось оснований для отказа в государственной регистрации представленного дополнительного соглашения к договору аренды. Общество "Рубин" считает, что изменение вида разрешенного использования вновь образуемых земельных участков не свидетельствует о предоставлении земельного участка для строительства, минуя процедуру проведения торгов. По мнению заявителя, отказывая в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды по изложенным в сообщении от 17.01.2014 N 13/038/203-948 основаниям, управление Росреестра вышло за пределы своих полномочий, поскольку постановление администрации от 15.11.2013 N 4346 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала 02:66:010110 и внесении изменений в договор аренды с обществом "Рубин" в установленном законом порядке не отменено и не признано недействительным. Кроме того, общество "Рубин" полагает, что оспариваемым отказом нарушаются его права и законные интересы, поскольку оно лишено возможности использовать земельный участок по назначению, внося при этом плату за такое пользование.

В отзыве на кассационную жалобу управление Росреестра просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность выводов суда, несостоятельность доводов, изложенных в кассационной жалобе общества "Рубин".

Рассмотрев доводы заявителя кассационной жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании протокола от 01.02.2013 N 17 заседания постоянно действующей комиссии по проведению коммерческих конкурсов и аукционов по приватизации (продаже) имущества, по передаче прав пользования муниципальным имуществом городского округа г. Нефтекамск между администрацией (арендодатель) и обществом "Рубин" (арендатор) заключен договор аренды от 19.03.2013 N 2981, согласно условиям которого обществу "Рубин" во временное владение и пользование передано муниципальное имущество: здания и сооружения, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 19, а именно: нежилое строение - туалет, два нежилых строения - склад и два нежилых строения - коттедж, а также 59 единиц движимого имущества, с целью организации культурного досуга граждан.

Срок действия договора установлен сторонами с 19.03.2013 по 19.03.2018 (п. 1.2 договора). Государственная регистрация договора произведена 27.05.2013.

Постановлением администрации от 27.05.2013 N 1734 обществу "Рубин" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:11 площадью 17 292 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 19, для размещения объектов культурно-досуговой деятельности.

Между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску (арендодатель) и обществом "Рубин" (арендатор) заключен договор аренды от 25.07.2013 N 4742к, согласно условиям которого обществу "Рубин" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:11 площадью 17 292 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 19, для использования в целях размещения объектов культурно-досуговой деятельности. Срок аренды участка установлен сторонами с 27.05.2013 до 27.05.2018. Государственная регистрация договора произведена 13.08.2013

Постановлением администрации от 15.11.2013 N 4346 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала 02:66:010110, образуемых путем разделения земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:11, находящегося в аренде у общества "Рубин"; изменено разрешенное использование образуемого земельного участка 02:66:010110:11:ЗУ2 с "для размещения объектов культурно-досуговой деятельности" на "для проектирования и строительства административного здания".

Как следует из кадастровых паспортов земельных участков от 20.11.2013, от 28.05.2014, из земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:11 образованы и 20.11.2013 поставлены на государственный кадастровый учет следующие земельные участки: с кадастровым номером 02:66:010110:240 площадью 14 472 кв. м, разрешенное использование - для размещения объектов культурно-досуговой деятельности; и с кадастровым номером 02:66:010110:239 площадью 2 820 кв. м, разрешенное использование - для проектирования и строительства административного здания.

Между администрацией (арендодатель) и обществом "Рубин" (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 20.11.2013 N 1, которым в договор аренды от 25.07.2013 N 4742к внесены изменения относительно объекта аренды: земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:11 площадью 17 292 кв. м, расположенный по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 19, в целях размещения объектов культурно-досуговой деятельности, заменен на следующие земельные участки: с кадастровым номером 02:66:010110:240 площадью 14 472 кв. м, для размещения объектов культурно-досуговой деятельности, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 19, и с кадастровым номером 02:66:010110:239 площадью 2820 кв. м, для проектирования и строительства административного здания, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, в 200 м по направлению на запад от объекта по пр. Комсомольскому, д. 25.

Общество "Рубин" 28.11.2013 обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.11.2013 N 1.

С заявлением на государственную регистрацию обществом "Рубин" были представлены, в том числе дополнительное соглашение от 20.11.2013 N 1 к договору аренды земельного участка от 25.07.2013 N 4742к, постановление администрации от 15.11.2013 N 4346.

В уведомлении от 12.12.2013 N 13/038/2013-948 управление Росреестра сообщило обществу "Рубин" о приостановлении государственной регистрации на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений в возможности проведения государственной регистрации.

В сообщении от 17.01.2014 N 13/038/2013-948 управление Росреестра отказало обществу "Рубин" в государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.11.2013 N 1 к договору аренды земельного участка от 25.07.2013 N 4742к на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указав, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно - п. 3 ст. 11.2, п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 11, 12 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Управлением Росреестра отмечено, что условия дополнительного соглашения составлены без учета ограничений, указанных в п. 2.2.2 договора аренды, относительно отсутствия у арендатора права производить перепланировки и переоборудования коммуникаций и объектов, расположенных на территории парка; постановление администрации от 15.11.2013 N 4346 издано с нарушением правил землепользования и застройки, ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в части изменения и установления вида разрешенного использования - проектирование и строительство административного здания).

Общество "Рубин", полагая, что данный отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия у управления Росреестра оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.11.2013 N 1 к договору аренды земельного участка от 25.07.2013 N 4742к. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что изменение вида разрешенного использования вновь образуемых земельных участков не означает предоставления земельного участка для строительства, а также о недоказанности нарушения органом местного самоуправления порядка предоставления земельного участка обществу "Рубин". Кроме того, суд сделал вывод о том, что у управления Росреестра отсутствуют полномочия на проверку представленных на регистрацию документов на соответствие условиям п. 3 ст. 11.2, абз. 6 п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 11, 12 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку указанные условия не относятся ни к форме, ни к содержанию спорного дополнительного соглашения, вследствие чего заключил, что произведенный управлением Росреестра анализ документов, представленных на регистрацию обществом "Рубин", выходит за рамки правовой экспертизы документов (проверки законности сделки и юридической силы правоустанавливающих документов), предусмотренной ч. 4 ст. 9 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из законности отказа управления Росреестра в государственной регистрации спорного дополнительного соглашения к договору аренды.

Суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционного суда отмене не подлежит ввиду следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявитель по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в числе прочего договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

На основании п. 1 ст. 18 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Пунктом 2 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Решение вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связано с установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

При этом земельное законодательство предусматривает различные процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Как установлено апелляционным судом и следует из материалов дела, по договору аренды от 25.07.2013 N 4742к обществу "Рубин" изначально был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:11 для целей, не связанных со строительством, а именно - для размещения (эксплуатации) объектов культурно-досуговой деятельности.

Представленным на государственную регистрацию дополнительным соглашением от 20.11.2013 N 1 к договору аренды от 25.07.2013 N 4742к фактически изменен объект аренды на два земельных участка, образованных из первоначально предоставленного участка с кадастровым номером 02:66:010110:11. При этом у одного из земельных участков изменен вид разрешенного использования с "размещение объектов культурно-досуговой деятельности" на "проектирование и строительство административного здания".

Учитывая, что предоставление земельных участков для строительства регулируется положениями ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, апелляционный суд правомерно заключил, что изменение в представленном на государственную регистрацию дополнительном соглашении вида разрешенного использования земельного участка, образованного из предоставленного по договору аренды земельного участка, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

Документы, подтверждающие предоставление обществу "Рубин" вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:239 для целей строительства административного здания в установленном действующим законодательством порядке, управлению Росреестра, а также в материалы настоящего дела не представлены.

С учетом изложенного у управления Росреестра не имелось оснований для государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.11.2013 N 1 к договору аренды от 25.07.2013 N 4742к по представленным документам.

При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о законности отказа управления Росреестра в государственной регистрации названного дополнительного соглашения следует признать верным, оснований для удовлетворения заявленных обществом "Рубин" требований у судов не имелось.

Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются с учетом вышеизложенного, поскольку основаны на неправильном толковании норм права, а также по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов апелляционного суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2014 по делу N А07-3864/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Татаринова

Судьи

С.Э. Рябова В.А. Купреенков