Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 октября 2011 г. N Ф09-6379/11 по делу N А60-36158/2010

21 октября 2011 г.

N Ф09-6379/11 Дело N А60-36158/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей Столярова А. А., Маликовой Э. М.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга (далее - департамент), администрации г. Екатеринбурга (далее - администрация) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 по делу А60-36158/2010 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Ахтямова Фарита Фазыловича - Раздьяконов Е.С. (доверенность от 25.05.2011);

администрации, департамента - Чернышева И.В. (доверенности от 30.12.20101 N 227, от 29.07.2011 N 112 соответственно).

Предприниматель Ахтямов Ф.Ф. (ИНН: 666400473800, ОГРН: 304667431400150) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее - комитет), обществу с ограниченной ответственностью "ТрансЭнергоРесурс" (далее - общество "ТрансЭнергРесурс") о признании недостоверной величины рыночной стоимости отдельно стоящего здания - магазина, литера А, площадью 88, 5 кв. м, назначение - нежилое, кадастровый (условный) номер 66:41:0:0:1/16146/А/21, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пос. Совхозный, ул. Городская, д. 4, определенной отчетом об оценке от 27.05.2010 N 250, составленным обществом "ТрансЭнергоРесурс"; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 474 купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа и графиком платежей (приложение к договору) с предпринимателем в отношении указанного здания по цене 327 967, 02 руб. без учета НДС, а также в отношении земельного участка - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли общественно-деловой застройки (для общественно-деловых целей), площадью 470 кв. м, кадастровый (или условный) номер 66:41:0510039:22, расположенного по тому же адресу, по цене 201 396, 29 руб. без учета НДС.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация.

По ходатайству предпринимателя Ахтямова Ф.Ф. судом первой инстанции администрация привлечена к участию в деле в качестве ответчика.

Предприниматель Ахтямов Ф.Ф. в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости отдельно стоящего здания - магазина, литера А, площадью 88, 5 кв. м, назначение - нежилое, кадастровый (условный) номер 66:41:0:0:1/16146/А/21, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пос. Совхозный, ул. Городская, д. 4, определенную отчетом об оценке от 27.05.2010 N 250, составленным обществом "ТрансЭнергоРесурс"; о возложении на комитет обязанности заключить договор N 474 купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа и графиком платежей (приложение к договору) с истцом в отношении указанного здания по цене 327967, 02 руб. без учета НДС, с рассрочкой платежа сроком на 5 (пять лет), а также в отношении земельного участка - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли общественно-деловой застройки (для общественно-деловых целей), площадью 470 кв. м, кадастровый (или условный) номер 66:41:0510039:22, расположенного по тому же адресу, по цене 201 396, 29 руб. без учета НДС, с рассрочкой платежа сроком на 5 (пять) лет. Изложить п. 2.1 договора N 474 с условием о рассрочке платежа от 03.08.2010 в следующей редакции: п. 2.1. Цена объекта составляет 529 363, 31 руб., в т.ч.: изложить п. 2.1.1 договора в следующей редакции: "2.1.1. Рыночная стоимость здания составляет 327 967, 07 руб. без учета НДС"; п. 2.1.2 договора в следующей редакции: "2.1.2. Стоимость права собственности на земельный участок составляет 201 369, 29 руб. без НДС".

Изменение исковых требований в части указания на рассрочку платежа арбитражным судом первой инстанции не приняты, в связи с тем, что в протоколе разногласий, оформленных истцом, такие положения не содержатся, требования в такой редакции ответчику не предъявлялись. Уточнения в остальной части судом приняты (ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Гранд Оценка", Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.04.2011 (судья Бирюкова Л.А.) в удовлетворении иска отказано, спорные условия договора от 03.08.2010 N 474 купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа определены в редакции комитета, а именно: "2.1. Цена объекта (рыночная стоимость) составляет 3 900 000 (три миллиона девятьсот тысяч) рублей, в том числе: Рыночная стоимость здания составляет 570 000 (пятьсот семьдесят тысяч) рублей без учета НДС; Рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет 3 330 000 (три миллиона триста тысяч) рублей без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации".

При рассмотрении спора в суде апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство комитета в порядке, предусмотренном ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и произведена замена комитета на департамент.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 (судьи Дюкин В.Ю., Гребенкина Н.А., Усцов Л.А.) решение арбитражного суда первой инстанции изменено, резолютивная часть изложена в следующей редакции:

"1. В удовлетворении иска о признании недостоверной величины рыночной стоимости отдельно стоящего здания (магазин (литер А), площадь: общая 88, 5 кв.м., назначение: нежилое здание, кадастровый (условный) номер 66:41:0:0:1/16146/А/21), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пос. Совхозный, ул. Городская, д. 4, определенную отчетом об оценке N 250 от 27.05.2010, составленным ООО "ТрансЭнергоРесурс", отказать.

2. Определить следующие условия договора, по которым у сторон имелись разногласия:

"2.1. Цена объекта составляет 771 396 (семьсот семьдесят одна тысяча триста девяносто шесть) руб. 29 коп., в том числе: 2.1.1. Рыночная стоимость здания составляет 570 000 (пятьсот семьдесят тысяч) руб. без учета НДС; 2.1.2. Стоимость права собственности на земельный участок составляет 201 396 (двести одна тысяча триста девяносто шесть) руб. 29 коп. без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации".

В кассационной жалобе департамент, администрация просят отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение апелляционным судом ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности", неправильное применение ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 12 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", положений постановления Правительства Свердловской области от 26.10.2007 N 1045-ПП "О реализации Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" (далее - постановление Правительства Свердловской области N 1045-ПП). Заявители полагают, что судом дано неверное толкование указанным нормам, которые не подлежат применению к отношениям, возникающим при одновременной приватизации объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для его эксплуатации. Как указывают заявители, из содержания ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует, что льготный порядок определения выкупной цены земельного участка применяется в случае, когда приватизация этого земельного участка осуществляется собственником объекта недвижимости, ранее отчужденного из государственной и муниципальной собственности. Заявители также ссылаются на то, что судом при определении выкупной цены здания на основании отчета об оценке, а земельного участка - на основании положений постановления Правительства Свердловской области N 1045-ПП, не учтено, что это противоречит методике оценки объекта, используемой независимым оценщиком.

Законность постановления апелляционного суда проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Ахтямов Ф.Ф. возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе постановление апелляционного суда.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании договора аренды от 05.01.2000 N 40281248 (с дополнительными соглашениями) предпринимателю Ахтямову Ф.Ф. принадлежит нежилое отдельно стоящее помещение общей площадью 88, 4 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Городская, д. 4, являющееся собственностью муниципального образования "Город Екатеринбург" (свидетельство о государственной регистрации права муниципального образования 66АБ 895656).

Предприниматель Ахтямов Ф.Ф. 10.03.2009 обратился в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность.

Комитет в письме от 29.05.2009 N 02.12-24-6005 отказал предпринимателю в выкупе арендуемого имущества в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы за пользование имуществом за период с 01.08.2005 по 31.12.2008, а также не представлением кадастрового паспорта.

Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-37387/2009 признан незаконным отказ комитета в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 88, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Городская, д. 4. На комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Комитетом подготовлен и направлен предпринимателю Ахтямову Ф.Ф. проект договора от 03.08.2010 N 474 купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа, согласно которому на основании Закона N 159-ФЗ комитет обязуется передать в собственность предпринимателя муниципальное имущество: объект муниципального нежилого фонда - магазин, литера А, площадью 88, 5 кв. м назначение: нежилое, по адресу: г. Екатеринбург, пос. Совхозный, ул. Городская, д. 4, кадастровый (условный номер) 66:41:0:0:1/16146/А/21, технические характеристики и иные сведения о здании указаны в кадастровом паспорте от 10.02.2010; земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли общественной - деловой застройки (для общественно-деловых целей), площадью 470 кв. м, кадастровый (или условный номер) 66:41:0510039:22, по адресу: г. Екатеринбург, пос. Совхозный, ул. Городская, д. 4 (т. 1, л. д. 115-122).

Согласно п. 2.1 данного договора цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 3 900 000 руб., рыночная стоимость здания - 570 000 руб., рыночная стоимость права собственности на земельный участок 3 330 000 руб. без учета НДС.

Цена договора определена на основании отчета общества "ТрансЭнергоРесурс" по оценке рыночной стоимости имущества от 27.05.2010 N 250.

Предприниматель Ахтямов Ф.Ф., не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части цены указанного объекта недвижимого имущества в сумме 3 900 000 руб., рыночной стоимости здания в сумме 570 000 руб., рыночной стоимости права собственности на земельный участок в сумме 3 330 000 руб., направил в адрес комитета протокол разногласий от 01.09.2010 к договору, в том числе по п. 2.1, 2.1.1, абз. 1 п. 2.1.2 договора. В обоснование своей позиции предпринимателем указано на то, что условие о цене подлежит определению на основании отчета от 01.08.2010 N 059-10/3, составленного закрытым акционерным обществом "Гранд Оценка", в сумме 1 580 512 руб. 90 коп. (без НДС), из которых 1 252 545 руб. 88 коп. стоимость земельного участка, 323 729 руб. 72 коп. - стоимость здания магазина (т. 1, л. д. 125).

Предприниматель Ахтямов Ф.Ф., ссылаясь на наличие неурегулированных разногласий относительно условий договора купли-продажи, а также полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная обществом "ТрансЭнергоРесурс" в отчете об оценке от 27.05.2010 N 250, является недостоверной, завышенной, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд первой инстанции при рассмотрении спора исходил из того, что отчет общества "ТрансЭнергоРесурс", положенный в основу определения стоимости отчуждаемого имущества, проверен саморегулируемой организацией НП "Межрегиональный союз оценщиков", существенных замечаний, влияющих на итоговый результат, согласно заключению от 31.05.2010 N 31/05-10 не выявлено. Сделав вывод о том, что в силу норм права при отчуждении здания и земельного участка, на котором оно расположено, следует руководствоваться рыночной стоимостью данного имущества, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

Изменяя решение суда первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования и определяя условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, апелляционный суд исходил из следующего.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом сделан вывод о том, что отношения, возникающие при приобретении субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества в установленном Законом N 159-ФЗ порядке, не урегулированные названным Законом, регулируются общими нормами законодательства о приватизации.

В силу ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", п. 7 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приватизация зданий и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01 января 2012 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе, в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах:

- 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Апелляционным судом отмечено, что положения п. 1 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не содержат исключений по субъектному составу лиц, которым может быть предоставлен земельный участок в собственность: лицо, непосредственно получившее объект недвижимости в собственность в результате приватизации, либо иное лицо, в последующем приобретшее данное имущество на законных основаниях.

Таким образом, правом на приобретение земельного участка по цене, определяемой на условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", обладает любой собственник недвижимого имущества, находившегося ранее в государственной или муниципальной собственности, независимо от того обстоятельства, что приватизация земельного участка производится одновременно с приватизацией недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Цена земельных участков, указанных в п. 1.1 названной статьи, не может превышать их кадастровую стоимость (п. 1.2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Цена при продаже земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, определяется в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области N 1045-ПП, согласно п. 1 ст. 3 которого предусмотрена возможность определения цены продажи земельных участков исходя из 2,5 % кадастровой стоимости земельных участков для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

С учетом изложенного апелляционным судом обоснованно рассчитана выкупная стоимость земельного участка исходя из его кадастровой стоимости 8 055 851, 70 руб. в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 26.10.2007 N 1045-ПП.

Поскольку судебный акт апелляционного суда не обжалуется заявителями в части отказа в удовлетворении требований о признании недостоверной оценки стоимости имущества, законность постановления суда апелляционной инстанции в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется.

Нарушения либо неправильного применения апелляционным судом норм материального права, на что ссылаются заявители, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 по делу А60-36158/2010 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга, администрации г. Екатеринбурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

А.А. Столяров Э.М. Маликова