Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 октября 2011 г. N Ф09-6771/11 по делу N А07-913/2011

Екатеринбург

27 октября 2011 г.

N Ф09-6771/11 Дело N А07-913/2011

ГАРАНТ:

См. также Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 сентября 2011 г. N Ф09-6771/11 по делу N А07-913/2011

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 февраля 2012 г. N ВАС-1156/12

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2011 года.

В полном объеме постановление изготовлено 27 октября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Сулейменовой Т.В., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Шарафиевой Гульназы Идиевны, Калимуллиной Насимы Узбековны, Крайновой Елены Александровны (далее - предприниматели) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2011 по делу N А07-913/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

От Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - министерство) получено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы предпринимателей без участия представителя министерства. Ходатайство удовлетворено на основании ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предприниматели обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к министерству о признании незаконным требования о предоставлении письменного согласования с государственным унитарным сельскохозяйственным предприятием "Совхоз "Алексеевский" (далее - предприятие) права выкупа части арендуемого помещения площадью 72 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, д. Алексеевка, ул. Центральная, 54 (с учетом уточнения требований, принятого судом; т. 1, л. д. 4).

Определением суда от 10.02.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено предприятие.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2011 (судья Журавлева М.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 (судьи Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В., Баканов В.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматели просят судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134), ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявители полагают, что министерством не представлено доказательств того, что на основе арендуемых предпринимателями частей нежилого помещения невозможно сформировать отдельное помещение, права на которое могут быть зарегистрированы. По мнению предпринимателей, апелляционный суд вышел за пределы спора, разрешив вопрос об отсутствии у заявителей права на выкуп арендованного имущества.

Как установлено судами при рассмотрении спора, Комитетом по управлению собственностью министерства (арендодатель), предприятием (балансодержатель) и предпринимателями (арендаторы) подписаны договоры о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа от 07.08.2006 N 337-р - с предпринимателем Крайновой Е.А., от 16.08.2006 N 541-р - с предпринимателем Шарафиевой Г.И., от 16.08.2006 N 540-р - с предпринимателем Калимуллиной Н.У., согласно которым указанным лицам были во временное владение и пользование переданы нежилые помещения площадью 25 кв. м, 35 кв. м и 12 кв. м соответственно, находящиеся в двухэтажном кирпичном здании торгового центра, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, Уфимской район, д. Алексеевка, ул. Центральная, д. 54, для использования в целях торгово-закупочной деятельности на срок по 28.05.2007.

Дополнительными соглашениями срок действия указанных договоров периодически продлевался. По договорам от 07.08.2006 N 337-р и от 16.08.2006 N 541-р срок аренды продлен до 27.05.2011, по договору от 16.08.2006 N 540-р - до 24.03.2011.

Согласно выписке из реестра государственного имущества Республики Башкортостан от 08.04.2011 N 1750 двухэтажный торговый центр с подвалом, литера А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, д. Алексеевка, ул. Центральная, д. 54, является государственным имуществом Республики Башкортостан, ему присвоен реестровый номер 04700508, находится на балансе предприятия на праве хозяйственного ведения.

Из акта приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, утвержденного администрацией Уфимского района Республики Башкортостан 23.10.2002, усматривается, что данное здание возведено предприятием.

Как следует из технического паспорта, составленного по состоянию на 17.11.2010, на первом этаже указанного здания имеется помещение N 2 - торговый зал площадью 202,7 кв. м.

В уведомлении об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 14.09.2010 N 01/228/2010-450 указано, что отсутствуют записи о правах на названное здание.

Предприниматели обратились в министерство с заявлением о выкупе части нежилого помещения на первом этаже здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, д. Алексеевка, ул. Центральная, д. 54, площадью 72 кв. м, соответствующей площади арендуемых ими "торговых мест", в общую собственность, при этом указав, что они полностью соответствуют требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), указанная часть нежилого помещения может быть сформирована в отдельное обособленное помещение путем воздвижения перегородок и создания отдельного входа. Данное заявление получено министерством 17.12.2010, входящий N 24507.

В письме от 14.01.2011 N ФС-60/188 министерство предложило предпринимателям по вопросу приобретения арендуемых помещений обратиться к предприятию, которому здание, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, д. Алексеевка, ул. Центральная, д. 54, принадлежит на праве хозяйственного ведения и которое в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ вправе осуществить возмездное отчуждение имущества в порядке реализации преимущественного права арендаторов - субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества. Дополнительно в письме со ссылками на информационное письмо от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, может являться основанием для возникновения права на приобретение арендуемого имущества только в случае, если был зарегистрирован в установленном порядке; реализация такого права в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Полагая, что требование о предоставлении письменного согласия предприятия на отчуждение арендуемого предпринимателями имущества незаконно, так как право хозяйственного ведения предприятия не зарегистрировано в установленном законом порядке, предприниматели обратились в арбитражный суд с заявлением по рассматриваемому делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требования, суды исходили из следующего.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия его закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).

На основании ст. 2 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным ст. 3 данного Закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества. Согласие собственника арендуемого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на совершение унитарным предприятием сделки, направленной на возмездное отчуждение такого имущества, дается не ранее чем через тридцать дней после направления указанным собственником уведомления координационным или совещательным органам в области развития малого и среднего предпринимательства (в случае, если такие органы созданы при соответствующем органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органе местного самоуправления) и арендатору или арендаторам такого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным ст. 3 указанного Закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Согласно п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

В силу ст. 8, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Судами установлено, что право хозяйственного ведения предприятия на спорное недвижимое имущество не является ранее возникшим и не зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") порядке, следовательно, отсутствует. Доказательств обратного в материалах дела не имеется (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из чего суды пришли к правильному выводу о том, что предложение министерства, адресованное предпринимателям, обратиться к предприятию по вопросу выкупа арендуемого имущества не основано на законе.

При этом суды также указали на следующие обстоятельства.

Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 2, п. 2 ст. 4 данного Закона).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела документы, суды установили, что объект недвижимого имущества, о выкупе части помещения в котором просят предприниматели, создан в 2002 году, то есть после вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; государственная регистрация права собственности Республики Башкортостан на названный объект не проводилась.

Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что факт включения недвижимого имущества в реестр государственной собственности сам по себе не является доказательством права собственности, суд апелляционной инстанции указал, что возникновение права собственности Республики Башкортостан на здание, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, д. Алексеевка, ул. Центральная, д. 54, не доказано.

Согласно п. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. В соответствии с данным Законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Таким образом, кадастровый учет не может быть осуществлен в отношении части помещения, не сформированной в качестве обособленного объекта.

Судами установлено, что предпринимателями арендуются торговые места общей площадью 72 кв. м, являющиеся необособленной частью помещения - торгового зала площадью 202,7 кв. м, на момент рассмотрения настоящего спора данные торговые места в натуре как обособленный объект не выделены и возможность их выделения не доказана, техническими заключениями полномочных органов не подтверждена.

Принимая во внимание изложенное и учитывая отсутствие надлежащих доказательств наличия права собственности Республики Башкортостан на объект недвижимого имущества, о выкупе части которого просят предприниматели, а также возможности формирования этой части в качестве самостоятельного объекта недвижимости, что препятствует осуществлению выкупа арендованного имущества в порядке, установленном Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого письма министерства от 14.01.2011 N ФС-60/188 нарушающим права и законные интересы предпринимателей.

Судами также учтена правовая позиция, содержащаяся в п. 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134, согласно которой реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционным судом рассмотрен и отклонен довод предпринимателей о потенциальной возможности государственной регистрации права на спорный объект недвижимости и кадастрового учета его части, о выкупе которой просят данные лица, поскольку такие возможности не могут являться основанием для предоставления судебной защиты в соотвествии со ст. 4, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод предпринимателей о том, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы предмета заявленных требований, подлежит отклонению в связи с тем, что из заявления предпринимателей о признании незаконными действий министерства (т. 1, л. д. 8-11) усматривается, что письмо министерства от 14.01.2011 N ФС-60/188 расценивается ими как отказ в удовлетворении заявления о реализации права преимущественного выкупа части арендуемого помещения в совместную собственность (т. 1, л. д. 25-27), а требование о предоставлении согласования с предприятием выкупа арендуемого имущества - как единственное препятствие в осуществлении такого выкупа. В данных заявлениях предприниматели указывают, что все условия реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, установленные ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, соблюдены. Таким образом, при рассмотрении настоящего спора суд не мог оставить без внимания вопрос возможности реализации предпринимателями преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, поскольку от его разрешения зависит установление факта наличия либо отсутствия нарушения прав и законных интересов предпринимателей оспариваемыми действиями министерства.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2011 по делу N А07-913/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Шарафиевой Гульназы Идиевны, Калимуллиной Насимы Узбековны, Крайновой Елены Александровны - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

Т.В. Сулейменова В.А. Купреенков