Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27 декабря 2016 г. N Ф09-11282/16 по делу N А07-5946/2016

Екатеринбург

27 декабря 2016 г.

Дело N А07-5946/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Лазарева С.В., Татариновой И.А.

при ведении протокола помощником судьи Крюковым Ю.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2016 по делу N А07-5946/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2016 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, приняли участие представители:

администрации - Николаева Т.В. (доверенность от 31.03.2016 N 01-05-952/13); Шитова Е.А. (доверенность от 11.01.2016 N 16Д);

общества с ограниченной ответственностью "Уфастройзаказчик" (далее - общество, заявитель) - Хабибуллин Р.М. (доверенность от 22.04.2016); Григорьев В.В. (доверенность от 27.10.2016).

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным решений администрации от 16.02.2016 N 298рз об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010908:2924; от 20.02.2016 N 465/03/ОГК о признании разрешения на строительство от 26.12.2015 N 02-RU03308000-721Ж-2015 недействующим.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Давлетгареев И.З., Балабанов С.Г., Кудрявцева В.П.

Решением суда от 09.06.2016 (судья Кручинина Н.Е.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2016 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Румянцев А.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что в соответствии приложениями N 2, 5 к проекту планировки и проекту межевания территории, в границах которой образованы земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010908:2923 и 02:55:010908:2924, участок с кадастровым номером 02:55:010908:2924 предназначен для размещения детских дошкольных учреждений, а участок с кадастровым номером 02:55:010908:2923 - для размещения многоквартирного жилого дома выше шести этажей и инженерных сетей. Таким образом, заявитель считает, что он, как собственник указанных земельных участков, правомерно принял решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010908:2924 в связи с ошибкой, допущенной в Государственном кадастре недвижимости на основании положений п. 2 ст. 7, ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 26 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации (далее - Федеральный закон N 131-ФЗ), абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Кроме того, администрация указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010908:2924 расположен в территориальной зоне Ж-3 (для многоэтажной застройки многоквартирными домами выше 6 этажей), однако утвержденный проект планировки и межевания территории не допускает возведение на данном земельном участке многоквартирного дома. Таким образом, по мнению администрации, ею обоснованно отменено выданное обществу разрешение на строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010908:2924 на основании положений ст. 2, п. 4 ст. 7 Федерального закона N 131-ФЗ.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденным постановлениями Главы администрации от 24.11.2011 N 6869, от 24.02.2012 N 435, на основании протокола N 6 об итогах аукциона от 29.03.2012 между администрацией и обществом заключен договор от 17.04.2012 N 25-РТ "О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Менделеева, Бехтерева, Большой Московской и продолжением улицы Айской в Кировском районе городского округа город Уфа Башкортостан". Стоимость данного права составила 11 000 000 руб.

На основании указанного договора на общество возложены обязательства, в том числе, по разработке и утверждению в установленном порядке проекта планировки и проекта межевания застроенной территории, оформлению права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществлению строительства объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией. Площадь застроенной территории составила ориентировочно 8,8 га.

В администрации Кировского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан 29.09.2014 проведены публичные слушания по разработанному заявителем проекту планировки и проекту межевания застроенной территории, ограниченной ул. Менделеева, Бехтерева, Большой Московской и продолжением ул. Айской в Кировском районе городского округа город Уфа Башкортостан. Согласно заключению о результатах публичных слушаний от 03.10.2014, проект планировки и межевания территории рассмотрен и признан положительным.

Постановлением главы администрации от 22.12.2014 N 5595 в соответствии с требованиями ст. 41, 42, 43, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации был утвержден проект планировки и проект межевания территории ограниченной ул. Менделеева, Бехтерева, Большой Московской и продолжением ул. Айской в Кировском районе городского округа город Уфа Башкортостан.

Между обществом (арендатор) и Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) 20.10.2015 заключены договоры аренды земельных участков N 754-15, 755-15, согласно которым арендатор принимает в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010908:2923, 02:55:010908:2924, расположенные по адресу: Кировский район городского округа город Уфа, ул. Бехтерева, под многоэтажную жилую застройку, образование и просвещение, общей площадью 3945 кв. м и 1934 кв. м соответственно. Указанные договоры заключены на срок до 28.04.2018.

Проектная документация объекта капитального строительства "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом на 70 мест (Литер 2), расположенный между жилым домом N 5/1 по ул. Менделеева и жилым домом N 10/2 по ул. Бехтерева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" получила положительное заключение государственной экологической экспертизы (заключение от 06.11.2015 N 02-1-4-0080-15).

Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан 13.11.2015 выдан градостроительный план земельных участков N ЯШ3308000-15-1294, КШ3308000-15-1296.

Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществу 26.12.2015 выдано разрешение на строительство N 02-К.Ш3308000-721Ж-2015 объекта капитального строительства "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом на 70 мест (Литер 2), расположенный между жилым домом N 5/1 по ул. Менделеева и жилым домом N 10/2 по ул. Бехтерева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан".

На основании данного разрешения на строительство от 26.12.2015 N 02-КШ3308000-721Ж-2015 общество приступило к строительству объекта.

Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан решением от 16.02.2016 N 298рз изменило вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010908:2924 площадью 1934 кв. м с "многоэтажная жилая застройка, образование и просвещение" на "образование и просвещение".

На основании указанного решения, отдел градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан письмом от 20.02.2016 N 465/03/ОГК уведомил общество о том, что ранее выданное ему разрешение на строительство от 26.12.2015 N 02-К.Ш3308000-721Ж-2015 является недействующим и не подлежит реализации.

Общество, полагая, что указанные решения администрации являются незаконными, нарушают его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходил из следующего.

В силу положений п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами допускается в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка на основании договора аренды, которым предусмотрено право арендатор на использование земельного участка по указанному в нем назначению.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

С учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010908:2924 предоставлен обществу на основании договора аренды, суды верно указали на возможность изменения вида разрешенного использования данного участка только при условии внесения соответствующих изменений в договор аренды.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с номером 02:55:010908:2924 данный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка, образование и просвещение. Указанная в договоре аренды от 20.10.2015 N 755-15 цель использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010908:2924 - многоэтажная жилая застройка, образование и просвещение - соответствует виду разрешенного использования.

В силу положений ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N ВАС-1756/13, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

С учетом наличия между обществом и администрацией обязательственных отношений, обуславливающих цели использования спорного земельного участка, суды верно указали на то, что изменение вида разрешенного использования данного участка возможно только с соблюдением заинтересованным лицом предусмотренной действующим законодательством процедуры изменения условий действующего договора аренды.

На основании изложенного, суды правомерно удовлетворили требования заявителя в части признания недействительным решения администрации от 16.02.2016 N 298рз об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010908:2924 площадью 1934 кв. м.

Судами установлено, что основанием для принятия решения о прекращении действия разрешения на строительство от 26.12.2015 N 02-К1ГО3308000-721Ж-2015, выраженного в письме от 20.02.2016 N 465/03/ОГК, явилось решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010908:2924.

Согласно ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство за исключением установленных законом случаев.

Частью 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган.

В соответствии с ч. 11, 13, 14 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; проводит проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных ч. 7 и 9 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Исчерпывающий перечень оснований прекращения разрешения на строительство приведен в п. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. К таким основаниям отнесены: принудительное прекращение права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд; отказ от права собственности и иных прав на земельные участки; расторжение договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки; прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

С учетом того, что оспариваемое решение администрации не содержит оснований для отмены выданного обществу разрешения на строительство от 26.12.2015 N 02-К1ГО3308000-721Ж-2015, предусмотренных вышеназванными правовыми нормами, суды правомерно удовлетворили требования о признании недействительным указанного решения.

Отклоняя довод администрации о том, что в утвержденном проекте планировки и межевания территории не предусмотрено возведение на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010908:2924 многоквартирного дома, суд апелляционной инстанции верно указал на то, что договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010908:2923, 02:55:010908:2924 заключены в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории, данные участки являются смежными и предусмотрены под застройку многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенным детским садом на 70 мест.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что из пояснений представителей сторон и схемы размещения жилого дома со встроено-пристроенным детским садом следует, что жилой дом будет расположен на территории земельного участка с кадастровым номером 02:55:010908:2923, а на спорном земельном участке предусматривается размещение объектов благоустройства детского сада. Документы, опровергающие указанные сведения, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованным лицом не представлены.

Ссылка администрации на наличие у нее полномочий на изменение вида разрешенного использования земельного участка в связи с ошибкой, допущенной в Государственном кадастре недвижимости, не принимается на основании вышеизложенного.

Таким образом, обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, подлежат оставлению без изменения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2016 по делу N А07-5946/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

С.В. Лазарев И.А. Татаринова