Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 ноября 2011 г. N Ф09-7096/11 по делу N А47-10502/2010

Екатеринбург

03 ноября 2011 г.

N Ф09-7096/11 Дело N А47-10502/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Сулейменовой Т. В., Мындря Д. И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - министерство) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.05.2011 по делу N А47-10502/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Министерство обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестор" (далее - общество "Инвестор") о расторжении договора от 30.10.2007 N 05-05/362 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в г. Оренбурге, в связи с неиспользованием земельного участка с кадастровым номером 56:44:04 09 002:0006 в соответствии с целями, указанными в договоре, непередачей арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:04 09 002:0006 после окончания срока действия договора, несообщением арендатором не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора, о намерениях по дальнейшему использованию земельного участка, нерегистрацией арендатором дополнительного соглашения к договору аренды, а также в связи с неуплатой двух и более раз обществом "Инвестор" арендной платы; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи от 28.09.2009 N 56-56-01/119/2009-251.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 25.05.2011 (судья Бабина О.Е.) исковые требования о расторжении договора от 30.10.2007 N 05-05/362 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в г. Оренбурге, в связи с неиспользованием земельного участка с кадастровым номером 56:44:04 09 002:0006 в соответствии с целями, указанными в договоре, непередачей арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:04 09 002:0006 после окончания срока действия договора, несообщением арендатором не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора о намерениях по дальнейшему использованию земельного участка, нерегистрацией арендатором дополнительного соглашения к договору аренды, оставлены без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка в связи с неуплатой двух и более раз обществом "Инвестор" арендной платы и об исключении из ЕГРП записи от 28.09.2009 N 56-56-01/119/2009-251 отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2011 (судьи Баканов В.В., Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе министерство просит отменить обжалуемые судебные акты, исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка и исключении записи из ЕГРП удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает на то, что обществом "Инвестор" систематически нарушается порядок внесения арендной платы, в связи с чем арендодатель вынужден взыскивать задолженность в судебном порядке (дела N А47-4993/2010, N47-10502/2010). Данные обстоятельства, по мнению министерства, не свидетельствуют о принятии ответчиком мер по устранению нарушению условий договора, являются основанием для расторжения договора. Заявитель также не согласен с тем, что им не соблюден досудебный порядок расторжения договора в одностороннем порядке по иным основаниям, заявленным в иске. При этом он ссылается на п. 6.4.2 договора, предусматривающий случаи расторжения договора по инициативе стороны.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 30.10.2007 между министерством (арендодатель) и обществом "Инвестор" (арендатор) заключен договор N 05-05/362 аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:04 09 002:0006 площадью 794 кв. м, местоположение: примерно в 77 метрах по направлению на юго-запад от ориентира - конторы, расположенной за пределами участка по адресу: г. Оренбург, ул. Монтажников, д. 29, для строительства общественного здания, на срок с 30.10.2007 по 29.11.2010. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договор одновременно является актом приема-передачи участка (п. 8.1 данного договора).

В п. 4.4.1, 4.4.5 договора установлена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату.

В соответствии с п. 6.4.2 договора он может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в договоре.

Согласно п. 4.4 договора арендатор обязан после окончания срока действия договора в соответствии с п. 6.5 передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, предусмотренном п. 1.1 договора (п. 4.4.6 договора).

Арендатор обязан не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора, письменно сообщить арендодателю о намерениях по дальнейшему использованию участка (п. 4.4.9 договора).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.09.2010 по делу N А47-4993/2010 с общества "Инвестор" в пользу министерства взыскано 32 600 руб. 97 коп., в том числе 17 659 руб. 35 коп. основного долга по арендной плате, 14 941 руб. 62 коп. пени.

После обращения министерства в арбитражный суд сумма задолженности по арендной плате погашена обществом "Инвестор".

Теми же сторонами 19.01.2010 подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которое обществом "Инвестор" в нарушение п. 4.4.10 договора не зарегистрировано.

Согласно акту от 12.11.2010 осмотра земельного участка с кадастровым номером 56:44:04 09 002:0006 площадью 794 кв. м указанный участок арендатором не используется.

Министерство, ссылаясь на то, что обществом "Инвестор" допущены существенные нарушения договора, которые в п. 6.4.1 договора являются основанием для его досрочного расторжения в судебном порядке, обратилось в Арбитражного суда Оренбургской области с соответствующим иском.

На основании п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что министерством в адрес общества "Инвестор" 26.10.2010, 09.11.2011 направлялись требования о погашении задолженности, в которых было указано, что в случае неисполнения указанной обязанности договор может быть расторгнут (л. д. 22-24).

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что о необходимости исполнения обязательств по: использованию арендатором земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре, передаче арендатором после окончания срока действия договора земельного участка арендодателю по акту приема-передачи, сообщению арендодателю не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора, о намерениях по дальнейшему использованию участка, регистрации дополнительного соглашения к договору, а также о расторжении договора в одностороннем порядке арендодателем в связи с нарушениями данных требований и их неисполнением в разумный срок общество "Инвестор" министерством не извещалось.

С учетом данных обстоятельств судами обоснованно оставлены без рассмотрения требования министерства о расторжении договора аренды по указанным основаниям (неиспользование арендатором участка в соответствии с целями, указанными в договоре; непередача арендатором после окончания срока действия договора земельного участка арендодателю по акту приема-передачи; несообщение арендодателю не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора, о намерениях по дальнейшему использованию участка; нерегистрация дополнительного соглашения к договору).

Установив, что сумма задолженности по арендной плате, на которую ссылалось министерство в обоснование своих требований, погашена обществом "Инвестор" в полном объеме, суды пришли к выводу о недоказанности истцом факта существенных нарушений условий договора аренды арендатором и того, что в результате данных нарушений арендодателю причинен значительный материальный ущерб, который несоизмерим с выгодой, получаемой им от сдачи земельного участка в аренду, в связи с чем не усмотрели оснований для расторжения договора аренды и исключения из ЕГРП записи от 28.09.2009 N 56-56-01/119/2009-251.

Ссылка министерства на систематическое нарушение обществом "Инвестор" условий договора о размере и порядке внесения арендной платы рассмотрена апелляционным судом и отклонена на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменение и расторжением договоров", п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в связи с тем, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены.

Иные доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.05.2011 по делу N А47-10502/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

Т.В. Сулейменова Д.И. Мындря