Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2011 г. N 18АП-6760/11

г.Челябинск

28 июля 2011 г.

Дело N А47-10502/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Баканова В.В.,

судей Пивоваровой Л.В. и Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25 мая 2011 г. по делу N А47-10502/2010 (судья Бабина О.Е.),

Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестор" (далее - ответчик, ООО "Инвестор") о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге N 05-05/362 от 30.10.2007, в связи с неиспользованием земельного участка с кадастровым номером 56:44:04 09 002:0006 в соответствии с целями, указанными в договоре; не передачей арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:04 09 002:0006 после окончания срока действия договора; не сообщением арендатором, не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора о намерениях по дальнейшему использованию земельного участка; не регистрацией арендатором дополнительного соглашения к договору аренды; о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге N 05-05/362 от 30.10.2007 в связи с неуплатой двух и более раз ОООО "Инвестор" арендной платы по указанному договору; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи N 56-56-01/119/2009-251 от 28.09.2009.

Решением суда первой инстанции от 25.05.2011 (резолютивная часть объявлена 20.05.2011) исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге N 05-05/362 от 30.10.2007, в связи с неиспользованием земельного участка с кадастровым номером 56:44:04 09 002:0006 в соответствии с целями, указанными в договоре; не передачей арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:04 09 002:0006 после окончания срока действия договора; не сообщением арендатором, не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора о намерениях по дальнейшему использованию земельного участка; не регистрацией арендатором дополнительного соглашения к договору аренды, оставлены без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге N 05-05/362 от 30.10.2007 года в связи с неуплатой двух и более раз ООО "Инвестор" арендной платы по указанному договору отказано. В удовлетворении исковых требований об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи N 56-56-01/119/2009-251 от 28.09.2009 отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Министерство (далее также - податель апелляционной жалобы) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований по настоящему делу.

По мнению подателя апелляционной жалобы, нарушение размера и порядка внесения арендной платы со стороны арендатора носило систематический характер, невнесение арендной платы имело место более двух раз подряд. Ответчик не вносил арендную плату с 10.05.2008 по 04.06.2009; с 10.06.2009 по 19.05.2010. Следовательно, судом неправильно применена статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, дополнительное соглашение к договору аренды от 19.01.2010 не зарегистрировано арендатором в установленном законом порядке.

Вывод суда о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, не обоснован. Пункт 6.4.2 договора содержит перечень случаев, когда договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон. Кроме того, к моменту подачи искового заявления срок договора истек и арендатор сам должен был информировать Министерство о дальнейшем использовании земельного участка, либо отказаться от него.

Ответчиком отзыв на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представлялся.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

На основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из письменных материалов дела, с учетом дополнения (л. д. 103-104), между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 05-05/362 от 30.10.2007 земельного участка с кадастровым номером 56:44:04 09 002:0006 площадью 794 кв. м. с местоположением: участок находится примерно в 77 метрах по направлению на юго-запад от ориентира контора, расположенного за пределами участка, адрес ориентира г. Оренбург, ул. Монтажников, 29, с разрешенным использованием: "строительство общественного здания".

Согласно п.2.1 договора, срок договора аренды - с 30.10.2007 по 29.11.2010.

На основании пункта 8.1. договора он является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Пунктами 4.4.1., 4.4.5. спорного договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.09.2010 по делу N А 47-4993/2010 с ООО "Инвестор" в пользу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области взыскано 32 600 руб. 97 коп., в том числе: 17 659 руб. 35 коп. - основного долга по арендной плате, 14 941 руб. 62 коп. - пени.

После обращения истца в арбитражный суд просроченная сумма задолженности по арендной плате погашена ответчиком.

На основании акта осмотра земельного участка от 12.11.2010 (л. д. 105) с кадастровым номером 56:44:04 09 002:0006 площадью 794 кв. м. с местоположением: участок находится примерно в 77 метрах по направлению на юго-запад от ориентира контора, расположенного за пределами участка, адрес ориентира г. Оренбург, ул. Монтажников, 29; разрешенное использование: "строительство общественного здания", являющегося предметом спорного договора аренды установлено, что указанный участок ответчиком не используется.

В соответствии с пунктом 6.4.2. договора аренды, договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в договоре.

Согласно пункту 4.4. договора арендатор обязан после окончания срока действия договора в соответствии с п. 6.5. передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, предусмотренном пунктом 1.1. договора (п. 4.4.6.).

Кроме того, арендатор обязан не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора письменно сообщить арендодателю о намерениях по дальнейшему использованию участка (п. 4.4.9.договора).

19.01.2010 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды (л. д. 108-109), которое ответчиком в нарушение пункта 4.4.10. договора не зарегистрировано.

Ссылаясь на то, что ответчиком допущены существенные нарушения договора, что в соответствии с пунктом 6.4.1. договора является основанием для его досрочного расторжения в судебном порядке, Министерство обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на то, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что сумма задолженности по арендной плате, послужившая основанием для обращения истца с требованием о расторжении договора погашена в полной сумме. В нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком допущены существенные нарушения договора аренды. Требования истца о расторжении договора аренды по указанным основаниям (неиспользование арендатором участка в соответствии с целями, указанными в договоре; не передача арендатором после окончания срока действия договора земельного участка арендодателю по акту приема-передачи; не сообщение арендодателю, не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора о намерениях по дальнейшему использованию участка; не регистрация дополнительного соглашения к договору) не доказаны, сведения о направлении в досудебном порядке соответствующих требований арендодателя отсутствуют, что свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора и по смыслу пункта 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет оставление искового заявления в указанной части без рассмотрения. Принимая во внимание, что в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств того, что в результате допущенной ответчиком задолженности по уплате арендных платежей либо несоблюдения других требований законодательства истцу причинен значительный материальный ущерб, который несоизмерим с выгодой, получаемой арендодателем от сдачи рассматриваемого земельного участка в аренду, основания для расторжения спорного договора отсутствуют. В связи с изложенным, оснований для исключения регистрационной записи также не имеется.

Выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исследовав содержание договора аренды N 05-05/362 от 30.10.2007, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о его действительности и заключенности: признаков ничтожности данный договор не содержит, все существенные условия договора сторонами согласованы, требования к государственной регистрации договора сторонами соблюдены.

Согласно пункту 1 статьи 420 Кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Основания изменения и расторжения договора закреплены в статье 450 Гражданского кодекса, в силу пункта 2 которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 того же Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спорные правоотношения вытекают из обязательственных отношений по договору аренды, регламентированных положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, иск о расторжении договоров аренды может быть предъявлен в суд только после направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения расторгнуть договор. При этом необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ООО "Инвестор" 26.10.2010, 09.11.2011 направлялись требования о погашении задолженности и в случае неисполнения указанной обязанности расторжении договора (л. д. 22, 23, 24).

Как следует из искового заявления, основаниями для расторжения договора аренды истцом заявлены нарушения пунктов 6.4.2., 4.4., 4.4.9, 4.4.10., выразившиеся в неиспользовании арендатором земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре; не передаче арендатором после окончания срока действия договора земельного участка арендодателю по акту приема-передачи; не сообщении арендодателю, не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора о намерениях по дальнейшему использованию участка; не регистрации дополнительного соглашения к договору.

Между тем, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, и подтверждается материалами дела, в досудебном порядке требования об устранении таких нарушений со стороны истца ответчику не направлялись.

Ответчиком получение таких требований оспаривается.

Истцом в материалы дела представлен акт осмотра земельного участка от 12.11.2010 (л. д. 105) из которого следует, что земельный участок не огорожен, не используется.

Между тем, указанный акт составлен в отсутствие представителя ответчика, доказательства извещения ответчика о его составлении также отсутствуют. Акт осмотра не содержит сроков для устранения недостатков; не содержит сведений о намерении расторгнуть договор.

Следовательно, данный акт осмотра земельного участка не является предварительным направлением арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок в порядке части 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, требования истца о расторжении договора аренды по указанным основаниям (неиспользование арендатором участка в соответствии с целями, указанными в договоре; не передача арендатором после окончания срока действия договора земельного участка арендодателю по акту приема-передачи; не сообщение арендодателю, не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора о намерениях по дальнейшему использованию участка; не регистрация дополнительного соглашения к договору) подлежат оставлению без рассмотрения.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что сумма задолженности по арендной плате, послужившая основанием для обращения истца с требованием о расторжении договора погашена в полной сумме (л. д. 59-62, 69).

Поскольку на день рассмотрения спора обязанность ответчика по внесению арендной платы, пеней исполнена надлежащим образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком допущены существенные нарушения договора аренды.

Принимая во внимание, что в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств того, что в результате допущенной ответчиком задолженности по уплате арендных платежей либо несоблюдения других требований законодательства истцу причинен значительный материальный ущерб, который несоизмерим с выгодой, получаемой арендодателем от сдачи рассматриваемого земельного участка в аренду, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора.

В связи с изложенным, требование об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи N 56-56-01/119/2009-251 от 28.09.2009 также обоснованно отклонено.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что нарушение размера и порядка внесения арендной платы со стороны арендатора носило систематический характер, в связи с чем судом неправильно применена статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.97. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменение и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Как указано выше, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что сумма задолженности по арендной плате, послужившая основанием для обращения истца с требованием о расторжении договора погашена в полной сумме (л. д. 59-62, 69).

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления настоящего иска.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды от 19.01.2010 не зарегистрировано арендатором в установленном законом порядке, также является несостоятельным, поскольку данное дополнительное соглашение к договору аренды предметом настоящего спора не является.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, выводы суда первой инстанции основаны на законе и соответствуют материалам дела, решение судом принято в соответствии с нормами материального права, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25 мая 2011 г. по делу N А47-10502/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.В. Баканов

Судьи

Л.В. Пивоварова Г.Н. Богдановская