Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 декабря 2011 г. N Ф09-8611/11 по делу N А34-6217/2010

Екатеринбург

27 декабря 2011 г.

Дело N А34-6217/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд-Курган" (далее - общество "Элемент-Трейд-Курган") на решение Арбитражного суда Курганской области от 06.07.2011 по делу N А34-6217/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Элемент-Трейд-Курган" - Филатов А.В. (доверенность от 05.10.2011 N 374-11).

Общество с ограниченной ответственностью "Аверса" (далее - общество "Аверса") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу "Элемент-Трейд-Курган" о взыскании 2 150 000 руб. задолженности по договору аренды помещения от 15.09.2008 N 81-МОС за период с 26.09.2008 по 15.07.2010.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.02.2011 произведена замена общества "Аверса" на правопреемника - индивидуального предпринимателя Бобкова Вячеслава Алексеевича.

Решением суда от 06.07.2011 (судья Абдуллин Р.Р.) исковые требования удовлетворены. С общества "Элемент-Трейд-Курган" в пользу предпринимателя Бобкова В.А. взыскано 2 150 000 руб. долга.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2011 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Элемент-Трейд-Курган" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 452, 453, 609, 621, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, договор аренды от 15.09.2008 подлежал государственной регистрации с момента подписания дополнительного соглашения от 15.10.2008, изменившего срок действия договора с 11 месяцев на 5 лет. Заявитель полагает, что названное дополнительное соглашение по существу является новым договором аренды, в связи с чем требование о государственной регистрации распространялось не только на дополнительное соглашение, но и на ранее заключенный договор аренды. Заявитель считает, что поскольку договор аренды от 15.09.2008 и дополнительное соглашение от 15.10.2008 не зарегистрированы, договор аренды является незаключенным. Общество "Элемент-Трейд-Курган" не согласно с выводом судов о возобновлении договора аренды от 15.09.2008 на неопределенный срок.

В объяснении на кассационную жалобу общество "Аверса", предприниматель Бобков В.А. просят обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 05.03.2002 обществу "Аверса" на праве собственности принадлежит нежилое помещение магазина (литера А) общей площадью 798,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Курган, ул. Чернореченская, 81.

Между обществом "Аверса" (арендодатель) и обществом "Элемент-Трейд-Курган" (арендатор) заключен договор аренды от 15.09.2008 N 81-МОС, в соответствии с условиями которого обществу "Элемент-Трейд-Курган" передано во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилое помещение магазина общей площадью 798,3 кв. м, расположенное на 1 этаже в здании по адресу: г. Кургане, ул. Чернореченская, 81.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев. Договор считается продленным на следующие 11 месяцев на тех же условиях, если до окончания срока его действия не последует заявление от арендатора об отказе от договора. Стороны не позднее 1 месяца с даты подписания договора обязуются подписать дополнительное соглашение к нему об увеличении срока его действия до 5 лет.

В силу п. 4.1 договора арендная плата за пользование помещением состоит из постоянной и переменной частей. Ставка постоянной части арендной платы за пользование помещением составляет 320 000 руб. ежемесячно (п. 4.5 договора); переменную часть арендной платы составляют расходы по обеспечению помещения теплоснабжением, электроснабжением, подачей холодной и горячей воды, водоотведением и прочие эксплуатационные расходы.

На основании п. 4.7 договора арендатор уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы ежемесячно в срок до 15 числа отчетного месяца. Арендатор считается исполнившим обязательства по внесению арендной платы с момента зачисления средств на расчетный счет арендодателя (п. 4.8 договора).

Названное помещение передано обществу "Элемент-Трейд-Курган" по акту приема-передачи от 26.09.2008.

Обществом "Аверса" и обществом "Элемент-Трейд-Курган" 15.10.2008 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 15.09.2008 N 81-МОС, в соответствии с которым изменен срок действия договора - 5 лет с момента передачи помещения арендодателем арендатору.

В п. 4 дополнительного соглашения стороны указали, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке. До момента государственной регистрации стороны признают договор и все его условия действительными в отношениях сторон и не вправе ссылаться на факт отсутствия государственной регистрации как основание недействительности или незаключенности договора.

Сторонами 31.05.2010 подписано соглашение о расторжении договора аренды с 15.07.2010, имущество возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 15.07.2010.

В претензии от 15.08.2010 N 84 общество "Аверса" сообщило обществу "Элемент-Трейд-Курган" о наличии задолженности по арендной плате и предложило погасить ее в течение одного месяца с даты получения претензии.

По договору уступки права от 01.02.2011 общество "Аверса" передало предпринимателю Бобкову В.А. возникшее на основании договора аренды нежилых помещений от 15.09.2008 N 81-МОС право требования уплаты 2 150 000 руб. долга с общества "Элемент-Трейд-Курган".

Общество "Аверса" (впоследствии - предприниматель Бобков В.А.), ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Элемент-Трейд-Курган" обязательства по внесению арендной платы, наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 2 150 000 руб., обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку согласно п. 7.1 договора аренды от 15.09.2008 N 81-МОС он заключен на 11 месяцев, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор не подлежал государственной регистрации и заключен с момента его подписания.

Проанализировав условия дополнительного соглашения от 15.10.2008 N 1, учитывая, что его стороны намерены были изменить условия договора аренды, установив, в частности, что договор будет действовать в течение 5 лет, суды, руководствуясь ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что такое соглашение подлежало государственной регистрации.

Поскольку дополнительное соглашение от 15.10.2008 N 1 в установленном законом порядке не зарегистрировано, суды сделали верный вывод о том, что данное соглашение следует считать незаключенным, а договор аренды от 15.09.2008 N 81-МОС - действующим на условиях, согласованных в момент его заключения - 15.09.2008, в том числе в части срока аренды.

При правовой квалификации отношений сторон спора как основанных на договоре аренды от 15.09.2008 N 81-МОС суды в соответствии со ст. 8, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации также приняли во внимание волю и последующее поведение сторон, установивших в п. 4 дополнительного соглашения, что до момента государственной регистрации стороны признают договор аренды действительным и не вправе ссылаться на факт отсутствия государственной регистрации как на основание его незаключенности, а также подписавших соглашение от 31.05.2010, которым договор аренды от 15.09.2008 был расторгнут с 15.07.2010.

С учетом изложенного суды пришли к верному выводу о том, что отношения сторон регулировались договором аренды от 15.09.2008 N 81-МОС до его расторжения.

Установив, что обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным нежилым помещением в период действия договора аренды обществом "Элемент-Трейд-Курган" исполнялись ненадлежащим образом, доказательств внесения арендной платы в полном объеме в материалы дела не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика 2 150 000 руб. задолженности по арендной плате.

Поскольку право требования уплаты задолженности по вышеназванному договору аренды передано обществом "Аверс" по договору уступки права от 01.02.2011 предпринимателю Бобкову В.А., задолженность взыскана в пользу предпринимателя Бобкова В.А.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды от 15.09.2008 является незаключенным, поскольку он подлежал государственной регистрации совместно с дополнительным соглашением от 15.10.2008, данное дополнительное соглашение является новым договором аренды, прекратившим отношения сторон по договору от 15.09.2008, отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права применительно к обстоятельствам настоящего дела.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Курганской области от 06.07.2011 по делу N А34-6217/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд-Курган" - без удовлетворения.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

В.А. Купреенков А.А. Столяров