Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 декабря 2011 г. N Ф09-8271/11 по делу N А76-5019/2011

Екатеринбург

30 декабря 2011 г.

Дело N А76-5019/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Мындря Д.И., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплосети" (далее - общество "Теплосети") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 по делу N А76-5019/2011 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Теплосети" - Филонова Е.Н. (доверенность от 12.04.2011).

Управление имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа Челябинской области (далее - Управление имущественных отношений) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Теплосети" о признании договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества от 17.03.2010 N 1 ничтожным.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 31.05.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.08.2011 (судья Скобычкина Н.Р.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 (судьи Карпачева М.И., Баканов В.В., Богдановская Г.Н.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе общество "Теплосети" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда оставить в силе, ссылаясь на неправильное толкование судом апелляционной инстанции ст. 3, ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). По его мнению, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не содержит положений о необходимости заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости выкупаемых объектов непосредственно собственником имущества. Заявитель указывает на отсутствие оснований для признания договора купли-продажи ничтожным, поскольку отчет об оценке, на основании которого определена цена выкупаемого имущества, не оспорен, недействительным не признан, на момент заключения договора возражений со стороны истца относительно цены объектов недвижимости не поступало. Кроме того, общество "Теплосети" отмечает, что Управлением имущественных отношений не заявлено о нарушении его прав и законных интересов заключением данной сделки по цене, определенной на основании названного отчета об оценке.

В отзыве на кассационную жалобу Управление имущественных отношений возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Как установлено судами, муниципальное образование - Верхнеуфалейский городской округ являлось собственником следующего недвижимого имущества, находящегося по адресу: Челябинская область, г. Верхний Уфалей, ул. М. Горького, 25: складов под продукты, склада под тару, автогаража, здания базы, ангара, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества (т. 2, л.д. 1, 3-7).

Управлением имущественных отношений (арендодатель) и обществом "Теплосети" (арендатор) подписан договор аренды от 01.08.2006 N 12, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, указанное в п. 1.2 договора, во временное пользование, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в п. 3 договора (т. 1, л.д. 21, 22).

Арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование имущество согласно приложению N 1 (т. 1, л.д. 23, 24), в том числе недвижимое имущество: склад - ангар, склад под тару N 1, склад под продукцию N 2, склад под продукцию N 3, здание базы, автогараж, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Верхний Уфалей, ул. М. Горького, 25.

Указанное недвижимое имущество передано ответчику по акту приема-передачи имущества от 01.08.2006 (т. 1, л.д. 25-27).

Срок действия названного договора установлен с 01.08.2006 до 30.06.2007 (п. 4.1 договора).

Соглашением от 01.09.2006 стороны расторгли договор аренды от 01.08.2006 N 12.

Между Управлением имущественных отношений (арендодатель) и обществом "Теплосети" (арендатор) заключен договор аренды от 01.09.2006 N 13/1, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, указанное в п. 1.2 договора, во временное пользование, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в п. 3 договора (т. 2, л.д. 63, 64).

Арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование имущество согласно приложению N 1 (т. 2, л.д. 66, 67), в том числе недвижимое имущество: склад - ангар, склад под тару N 1, склад под продукцию N 2, склад под продукцию N 3, здание базы, автогараж, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Верхний Уфалей, ул. М. Горького, 25. При этом в приложении N 1 имеется ссылка на договор от 01.09.2006 N 13/1.

Указанное недвижимое имущество передано ответчику по акту приема-передачи имущества от 01.09.2006 (т. 2, л.д. 65).

Срок действия договора от 01.09.2006 N 13/1 установлен с 01.09.2006 до 30.07.2007 (п. 4.1 договора).

По заявке общества "Теплосети" произведена оценка арендуемого муниципального имущества, по результатам которой составлен отчет об оценке объекта оценки об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 31.01.2010 N 45А-2010, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Оценщик" (т. 1, л.д. 49-97).

Письмом от 24.02.2010 N 391 (т. 2, л.д. 27) ответчик сообщил истцу, что общество "Теплосети" имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Верхний Уфалей, ул. Максима Горького, 25. При подписании договора купли-продажи ответчик просил установить рассрочку выкупа имущества сроком на три года с первоначальным платежом в размере 30% от общей суммы договора.

Письмом от 01.03.2010 N 355 истец предложил ответчику представить дополнительные документы, необходимые для установления принадлежности общества "Теплосети" к субъектам малого и среднего предпринимательства и соответствия условиям выкупа помещений (т. 2, л.д. 28).

Приложением к письму от 01.03.2010 общество "Теплосети" направило в адрес Управления имущественных отношений испрашиваемые документы (т. 2, л.д. 29).

В соответствии с распоряжением Управления имущественных отношений от 17.03.2010 N 622р "О заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с обществом "Теплосети" (т. 2, л.д. 30, 31) Управление обязалось направить в адрес общества "Теплосети" предложение (уведомление) о заключении договора купли-продажи муниципального имущества общей стоимостью 733 000 руб. и проект договора купли-продажи от 17.03.2010 N 1 в отношении следующего муниципального имущества: нежилого здания - склад по тару общей площадью 273,9 кв. м, расположенного по ул. М. Горького, 25 в г. Верхний Уфалей; нежилого здания- здания базы общей площадью 514,2 кв. м, расположенного по ул. М. Горького, 25 в г. Верхний Уфалей; нежилого здания - автогараж общей площадью 142,4 кв. м, расположенного по ул. М. Горького, 25 в г. Верхний Уфалей; нежилого здания - склад под продукты общей площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: ул. М. Горького, 25 в г. Верхний Уфалей; нежилого здания - склад - ангар общей площадью 480,2 кв. м, расположенного по адресу: ул. М. Горького, 25 в г. Верхний Уфалей.

Уведомлением от 18.03.2010 N 457 Управление имущественных отношений направило в адрес общества "Теплосети" проект договора купли-продажи, а также сообщило, что общая стоимость указанных нежилых зданий на основании независимой рыночной оценки составляет 733 000 руб. (т. 2, л.д. 32, 33). Кроме того, в уведомлении истец указал, что общество "Теплосети" является субъектом малого и среднего предпринимательства, арендует вышеуказанное имущество более двух лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем общество "Теплосети" имеет право на выкуп арендуемых объектов недвижимости.

Между Управлением имущественных отношений (продавец) и обществом "Теплосети" (покупатель) подписан договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества от 17.03.2010 N 1, предметом которого является арендованное муниципальное имущество, которое покупатель приобрел в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. При этом в п. 1 договора указано, что стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (т. 1, л.д. 35-37).

В соответствии с п. 2 договора купли-продажи от 17.03.2010 N 1 продавец продает, а покупатель приобретает следующие нежилые здания: нежилое здание - склад под тару общей площадью 273,9 кв. м, расположенное по ул. М. Горького, 25 в г. Верхний Уфалей; нежилое здание - здание базы общей площадью 514,2 кв. м, расположенное по ул. М. Горького, 25 в г. Верхний Уфалей; нежилое здание - автогараж общей площадью 142,4 кв. м, по ул. М. Горького, 25 в г. Верхний Уфалей; нежилое здание - склад под продукты общей площадью 103,8 кв. м, расположенное по ул. М. Горького, 25 в г. Верхний Уфалей; нежилое здание - склад под продукты общей площадью 103,3 кв. м, расположенное по ул. М. Горького, 25 в г. Верхний Уфалей; нежилое здание - склад - ангар общей площадью 480,2 кв. м, расположенное по ул. М. Горького, 25 в г. Верхний Уфалей.

Пунктом 12 названного договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению об удостоверении сделки и определили стоимость продаваемых нежилых зданий в сумме 733 000 руб. согласно отчету независимого оценщика.

В силу п. 13, 14 указанного договора покупатель обязан произвести первый платеж в размере 30 % от общей стоимости посредством внесения их на счет продавца в течение 5 дней со дня подписания договора. Сумма первого платежа составляет 219 900 руб. Дальнейшие платежи покупатель вносит в размере 70 % в течение трех лет согласно графику (приложение N 1, т. 1, л.д. 38, 39).

Данное недвижимое имущество передано по акту приема-передачи ответчику от 17.03.2010 (т. 1, л.д. 40,41).

Право собственности общества "Теплосети" на спорное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 29.03.2010 серии 74 АВ N 740301- 740306, от 05.04.2010 серии 74 АВ N 740448 (т. 2, л.д. 72-78).

Управление имущественных отношений, ссылаясь на то, что договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества является ничтожным на том основании, что стоимость объектов определена с нарушением ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что общество "Теплосети" в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, оспариваемый договор подписан уполномоченными лицами со стороны истца и ответчика, на стадии его заключения между сторонами отсутствовали разногласия относительно условий договора купли-продажи. Кроме того, суд первой инстанции отметил, что достоверность и подлинность отчета от 31.01.2010 N 45А-2010 Управлением имущественных отношений не оспорены.

Отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи является недействительным (ничтожным), поскольку заключен с нарушением требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене, порядок определения которой противоречит положениям данного закона.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судами установлено соответствие общества "Теплосети" требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для субъектов малого или среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, общество "Теплосети" обратилось с заявлением от 24.02.2010 N 391 о реализации им преимущественного права на приватизацию названных объектов недвижимости.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что выкупная цена в оспариваемом договоре купли-продажи определена на основании отчета об оценке объекта оценки об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 31.01.2010 N 45А-2010, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Оценщик" по заказу общества "Теплосети" (арендатора).

Суд апелляционной инстанции установил, что названный отчет об оценке был составлен до того момента, когда арендатор обратился в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. При этом обязательных действий по оценке спорного имущества, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Управлением имущественных отношений совершено не было.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что возможность оценки приватизируемого имущества по инициативе субъекта малого предпринимательства положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусмотрена, результаты по ее проведению, полученные данным субъектом, не могут быть использованы при определении цены спорного объекта.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи является недействительным (ничтожным) как заключенный с нарушением требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене, порядок определения которой противоречит положениям данного закона.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не содержит требований о необходимости заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости выкупаемых объектов непосредственно собственником имущества, основан на неправильном толковании норм права. В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обязанность по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества возложена на уполномоченный орган. Кроме того, данное утверждение противоречит ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.

При указанных обстоятельствах ссылки общества "Теплосети" на то, что отчет об оценке, на основании которого определена цена выкупаемого имущества, не оспорен, недействительным не признан, на момент заключения договора возражений со стороны истца относительно цены объектов недвижимости не поступало, отклоняются как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 по делу N А76-5019/2011 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплосети" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Д.И. Мындря А.Ю. Смирнов