Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 февраля 2012 г. N Ф09-2302/11 по делу N А50-14324/2010

Екатеринбург

20 февраля 2012 г.

Дело N А50-14324/2010

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 сентября 2011 г. N Ф09-6142/11 по делу N А50-23788/2010

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2011 г. N 17АП-4737/11

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 апреля 2011 г. N Ф09-2302/11

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 февраля 2011 г. N Ф09-297/11-С6 по делу N А50-7872/2010

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2010 г. N 17АП-10557/10

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2010 г. N 17АП-10557/10

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Маликовой Э.М., Мындря Д.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Жаврида Александра Сергеевича (ОГРНИП: 304591521600050, ИНН: 591500018697; далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Пермского края от 15.09.2011 по делу N А50-14324/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного разбирательства на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Варрант" (ОГРН: 1055904552802, ИНН: 5911046312; далее - общество "Варрант") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 324 140 руб. 25 коп., расторжении договоров аренды от 20.07.2006 N 79, 80, обязании ответчика освободить помещения, площадью 258,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, д. 40, и площадью 423,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, д. 46.

Решением суда от 15.09.2011 (судья Богаткина Н.Ю.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 (судьи Гулякова Г.Н., Борзенкова И.В., Голубцов В.Г.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит указанные судебные акты в части взыскания задолженности изменить, взыскать с него в пользу общества "Варрант" задолженность в размере 275 223 руб. 42 коп., в части удовлетворения требования общества "Варрант" о расторжении договоров аренды от 20.07.2006 N 79, 80 отменить, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя жалобы, судами не дана оценка п. 3.3 договоров аренды, согласно которым размер арендной платы устанавливается в соответствии с решением городской Думы от 23.03.2002 N 23 "Методика расчета арендной платы за аренду нежилых помещений (зданий), находящихся на территории г. Кизела Пермской области и являющихся муниципальной собственностью". Предприниматель указывает, что представленный обществом "Варрант" расчет не содержит правового обоснования, в связи с чем должен быть применен расчет предыдущего арендодателя. Заявитель жалобы также не согласен с выводом судов о том, что он не оспорил расчет истца и не представил контррасчет. Ответчик указывает, что у него отсутствовала такая возможность, поскольку истец своевременно не направил ему расчет взыскиваемой задолженности. Кроме того, предприниматель считает неправомерным удовлетворение требований общества "Варрант" в части расторжения договоров аренды, так как согласно условиям договоров расторжение осуществляется арендодателем без обращения в суд, следовательно, договоры фактически расторгнуты, права истца не нарушены.

В представленном отзыве общество "Варрант" возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу предпринимателя - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией Кизеловского муниципального района (арендодатель), унитарным муниципальным предприятием "Жилищно-коммунальное управление-2001" (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 20.07.2006 N 79, согласно условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 258,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, д. 40, для использования под магазин промышленных товаров.

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2006 по 30.12.2010.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 20.07.2006.

Между администрацией Кизеловского муниципального района (арендодатель), унитарным муниципальным предприятием "Жилищно-коммунальное управление-2001" (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 20.07.2006 N 80, в соответствии с условиями которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 423,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, д. 46, для использования под магазин промышленных товаров.

Срок действия договора определен с 01.01.2006. по 30.12.2010.

Согласно п. 3.3 договоров аренды от 20.07.2006 N 79, 80 размер арендной платы устанавливается арендодателем в соответствии с решением городской Думы от 23.03.2002 N 23 "Методика расчета арендной платы за аренду нежилых помещений (зданий), находящихся на территории г. Кизела Пермской области и являющихся муниципальной собственностью".

В соответствии с п. 3.4 договоров размер арендной платы может быть увеличен без согласования с арендатором в течение действия договора аренды нежилого помещения по причинам, не противоречащим Гражданскому кодексу Российской Федерации, но не более 1 раза в год. Арендодатель за 1 месяц письменно извещает арендатора о повышении тарифа по арендной плате.

Между обществом с ограниченной ответственностью "Уралтрансэкспедиция" (продавец, поверенный Территориального управления Росимущества по Пермскому краю, организатор торгов) и обществом "Варрант" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 30.10.2009 N 46/КИ/3, согласно которому продавец обязуется продать (передать в собственность) покупателю недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 258,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, д. 40, а покупатель обязуется уплатить за это имущество денежную сумму, указанную в п. 3.3 договора.

Помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 20.11.2009.

Право собственности общества "Варрант" на указанное нежилое помещение зарегистрировано 23.12.2009, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации от 23.12.2009 серии 59 ББ N 447646.

Также между обществом с ограниченной ответственностью "Уралтрансэкспедиция" (продавец, поверенный Территориального управления Росимущества по Пермскому краю, организатор торгов) и обществом "Варрант" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 30.10.2009 N 46/КИ/6, согласно которому продавец обязуется продать (передать в собственность) покупателя недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 423,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, д. 46, а покупатель обязуется уплатить за это имущество денежную сумму, указанную в п. 3.3 договора.

Помещение передано покупателю по акту приема-передачи имущества от 20.11.2009.

Право собственности общества "Варрант" на указанное нежилое помещение зарегистрировано 23.12.2009, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации от 23.12.2009 серии 59 ББ N 447647.

Таким образом, в силу положений ст. 223, 551, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации администрация Кизеловского муниципального района утратила статус собственника недвижимого имущества; право требовать плату за его использование с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество перешло к новому собственнику - обществу "Варрант" с 23.12.2009.

Обществом "Варрант" 18.03.2010 в адрес предпринимателя направлены письма о необходимости (в связи со сменой собственника помещений) заключить новые договоры аренды.

Также истцом в адрес ответчика 30.04.2010 направлено уведомление о том, что с 01.04.2010 размер арендной платы за нежилые помещения устанавливается в размере 150 руб. за 1 кв. м. Данное письмо получено ответчиком 04.05.2010.

Обществом "Варрант" 11.05.2010 в адрес предпринимателя направлено уведомление о наличии задолженности и изложено требование о погашении долга в течение 3 дней с момента получения письма. Данное письмо получено ответчиком 19.05.2010 и оставлено без удовлетворения.

Ссылаясь на неисполнение предпринимателем обязательства по погашению задолженности по арендной плате за период с 24.12.2009 по 03.06.2010, общество "Варрант" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора указанной задолженности, расторжении договоров аренды и обязании предпринимателя освободить арендуемые им помещения.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе договоры аренды от 20.07.2006 N 79, 80, письмо общества "Варрант" от 30.04.2010 об изменении размера арендной платы, полученное предпринимателем 04.05.2010, решение Земского собрания Кизеловского муниципального района от 15.12.2006 N 142, которым утверждена Методика расчета арендной платы за аренду нежилых помещений (зданий), находящихся на территории Кизеловского муниципального района, и признано утратившим силу решение городской Думы от 23.03.2002 N 23, суды пришли к обоснованному выводу о том, что представленный истцом расчет арендной платы за период с 24.12.2009 по 03.06.2010 произведен в соответствии с условиями договоров аренды от 20.07.2006 N 79, 80 с соблюдением предусмотренного договорами порядка изменения размера арендной платы.

Установив, что доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате.

Удовлетворяя требование общества "Варрант" о расторжении договоров аренды и обязании ответчика освободить арендуемые помещения, суды исходили из следующего.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что обществом "Варрант" предпринимателю направлено письмо от 01.06.2010 N 154 с предложением о расторжении договоров аренды. Данное письмо получено ответчиком 03.06.2010.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что факт невнесения предпринимателем арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договорами аренды срока подтвержден материалами дела, данное нарушение условий договоров является существенным, суды правомерно удовлетворили требования общества "Варрант" о расторжении спорных договоров аренды и обязании ответчика освободить спорные помещения.

Доводы заявителя жалобы о том, что представленный обществом "Варрант" расчет не содержит правового обоснования, в связи с чем должен быть применен предыдущий расчет, а также о том, что судами не дана оценка п. 3.3 договоров аренды, согласно которым размер арендной платы устанавливается в соответствии с решением городской Думы от 23.03.2002 N 23, судом кассационной инстанции отклоняются как противоречащие материалам дела.

Ссылка предпринимателя на неправомерность удовлетворения требований общества "Варрант" в части расторжения договоров аренды судом кассационной инстанции также отклоняется, как основанная на неправильном толковании норм материального права.

Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Пермского края от 15.09.2011 по делу N А50-14324/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Жаврида Александра Сергеевича - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

Э.М. Маликова Д.И. Мындря