Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 февраля 2012 г. N Ф09-10158/10 по делу N А76-10388/2010

Екатеринбург

24 февраля 2012 г.

Дело N А76-10388/10

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 декабря 2010 г. N Ф09-10158/10-С6 по делу N А76-10388/2010-51-373

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Мындря Д.И., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оптовая база N 2" (далее - общество "Оптовая база N 2") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.07.2011 по делу N А76-10388/10 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) - Соколов М.М. (доверенность от 11.01.2011 N 9).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Оптовая база N 2" о взыскании 918 086 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2010, 73 784 руб. 40 коп. неустойки за просрочку внесения платежей за период с 01.10.2009 по 31.03.2010.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агросервис" (далее - общество "Агросервис").

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2010 (судья Забутырина Л.В.) исковые требования удовлетворены. С общества "Оптовая база N 2" в пользу комитета взыскано 925 464 руб. 40 коп., в том числе 918 086 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2010, 73 784 руб. 40 коп. неустойки за период с 01.10.2009 по 31.03.2010.

В порядке апелляционного производства решение суда первой инстанции не пересматривалось.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.12.2010 (судьи Семенова З.Г., Купреенков В.А., Сулейменова Т.В.) решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2010 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении комитет заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил взыскать с общества "Оптовая база N 2" 1 078 119 руб. задолженности за пользование земельным участком за период с 01.01.2009 по 16.11.2010, а также 340 434 руб. 40 коп. пени. Ходатайство рассмотрено арбитражным судом и удовлетворено на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 21.07.2011 (судья Гусев А.Г.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Оптовая база N 2" в пользу комитета взыскано 1 248 119 руб., в том числе 1 078 119 руб. задолженности, 170 000 руб. пени. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2011 (судьи Баканов В.В., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Оптовая база N 2" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 333, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 34, 35, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушение ст. 51, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, судами принято решение о правах и об обязанностях общества с ограниченной ответственностью "Оптовка", не привлеченного к участию в деле, с которым ответчиком заключен договор купли-продажи от 10.09.2010 объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Заявитель не согласен с выводами судов о наличии у него задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2010. При этом общество "Оптовая база N 2" считает, что обязательство по внесению арендной платы за 2009 год исполнено им надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением от 20.10.2009 N 257; с момента принятия распоряжения первого заместителя главы г. Челябинска от 18.12.2009 N 5873-д о продаже обществу "Оптовая база N 2" земельного участка и подписания договора купли-продажи от 18.02.2010 N 2111/зем у него прекратилась обязанность по внесению арендной платы. Заявитель полагает, что на момент рассмотрения спора судами земельного участка площадью 6 325 кв. м как объекта аренды не существовало, поскольку он был снят с кадастрового учета 19.09.2009. По мнению общества "Оптовая база N 2", поскольку постановление Правительства Челябинской области от 20.11.2009 N 297-п "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" не опубликовано в установленном порядке, произведенный комитетом на его основании расчет задолженности по арендной плате с применением кадастровой стоимости земельного участка, неправомерен. Заявитель также считает, что имеются основания для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации вне зависимости от заявления ответчика о несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, заявитель полагает, что арендодатель в нарушение условий договора изменил размер арендной платы в одностороннем порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Челябинска от 22.05.2006 N 446-г между комитетом (арендодатель) и обществом "Агросервис" (арендатор) заключен договор от 24.05.2006 УЗ N 007069-Д-2006 аренды земельного участка общей площадью 6325 кв. м с кадастровым номером 74:36:0706002:0081, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский р-н, Свердловский тракт, д. 13а, из земель поселений (производственная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилых зданий (лесопилки, литера ВВ1, магазина, литера А), части сооружения (железнодорожных путей, литера 81), сроком на 20 лет с момента принятия постановления. Государственная регистрация договора аренды от 24.05.2006 произведена 24.07.2006.

Названный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 08.06.2006.

В соответствии с п. 2.1 названного договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (Форма N 2), являющейся неотъемлемой частью договора.

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (п. 6.3 договора).

Согласно кадастровому плану земельного участка от 27.06.2006 земельный участок общей площадью 6325 кв. м поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 74:36:0706002:0081.

Между обществом "Агросервис" (арендатор) и обществом "Оптовая база N 2" (новый арендатор) 05.09.2006 заключен договор передачи прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды на предоставление земельного участка от 24.05.2006 УЗ N 007069-Д-2006. Указанный договор 21.09.2006 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

Распоряжением первого заместителя главы г. Челябинска от 18.12.2009 N 5873-д принято решение о продаже обществу "Оптовая база N 2" земельного участка площадью 5800 кв. м, кадастровый номер 74:36:0706002:138.

На основании указанного распоряжения между комитетом (продавец) и обществом "Оптовая база N 2" (покупатель) 18.02.2010 подписан договор купли-продажи N 2111/зем. земельного участка площадью 5800 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0706002:138, расположенного по адресу: г. Челябинск, Свердловский тракт, 13 -а.

Согласно п. 2.1 договора стоимость земельного участка определена на основании постановления Губернатора Челябинской области от 05.12.2006 N 351 и составляет 972 358 руб., которая перечисляется в течение десяти дней со дня подписания настоящего договора обеими сторонами.

Платежным поручением от 26.02.2010 N 44 общество "Оптовая база N 2" перечислило на лицевой счет комитета 972 358 руб. по договору купли-продажи земельного участка от 18.02.2010 N 2111/зем.

Сторонами 17.11.2010 подписан акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0706002:138.

Платежным поручением от 16.06.2011 N 92 ответчик перечислил комитету 614 865 руб. в счет арендной платы.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Оптовая база N 2" обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 1 078 119 руб. за период с 01.01.2009 по 16.11.2010, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1, 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что общество "Оптовая база N 2" обязано вносить арендную плату за пользование земельным участком, предусмотренную договором аренды земельного участка от 24.05.2006 УЗ N 007069-Д-2006, до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорный земельный участок.

Установив, что переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0706002:138 не зарегистрирован, обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком в период с 01.01.2009 по 16.11.2010 надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы за пользование земельным участком в полном объеме за этот период в материалы дела не представлено, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате.

Судами проверен и признан правильным расчет задолженности по арендной плате, произведенный истцом на основании Законов Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, от 30.10.2008 N 316-ЗО, от 24.09.2009 N 477-ЗО, решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 и указанный в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора аренды.

Обоснованность применения указанных нормативных актов заявителем не оспаривается; в апелляционной и кассационной жалобах общество "Оптовая база N 2" указывает на необходимость расчета размера арендной платы на основании названных нормативных актов.

Судами также рассмотрены и отклонены ссылки общества "Оптовая база N 2" на то, что арендная плата за 2009 год полностью уплачена им платежным поручением от 20.10.2009 N 257. Судами установлено, что указанным платежным поручением ответчиком внесено в счет арендной платы 614 865 руб., в то время как размер арендной платы за 2009 год составляет 1 229 730 руб.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика 1 078 119 руб. задолженности по арендной плате.

Поскольку обществом "Оптовая база N 2" допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, суды сделали правильный вывод об удовлетворении требований комитета в части взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной п. 6.3 договора аренды. При этом суд первой инстанции на основании положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер начисленной неустойки до 170 000 руб.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что на момент рассмотрения спора судами земельного участка площадью 6 325 кв. м как объекта аренды не существовало, рассмотрен и обоснованно отклонен судами. Принимая во внимание сведения, содержащиеся в кадастровом плане территории, установив, что сведения об образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 74:36:0706002:0081 земельных участках (кадастровые номера 74:36:0706002:138 и 74:36:0706002:139) носят временный характер, суды сделали верный вывод о том, что действия сторон, направленные на переоформление прав в отношении спорного земельного участка, не привели к прекращению арендного обязательства общества "Оптовая база N 2" по уплате арендной платы на основании договора аренды от 24.05.2006 УЗ N 007069-Д-2006.

Ссылки заявителя на то, что постановление Правительства Челябинской области от 20.11.2009 N 297-п "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" не опубликовано в установленном порядке, рассмотрены и отклонены судом апелляционной инстанции.

Утверждение заявителя о необходимости привлечения к участию в деле общества с ограниченной ответственностью "Оптовка", являющегося на основании договора купли-продажи от 10.09.2010 собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, отклоняется, так как при рассмотрении спора в судах первой и апелляционной инстанций ответчик на данное обстоятельство не ссылался и оно не было предметом исследования и оценки судов. В силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам исходя из требований истца; самостоятельное исследование новых обстоятельств дела и доказательств выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.07.2011 по делу N А76-10388/10 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оптовая база N 2" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

Д.И. Мындря З.Г. Семенова