Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 февраля 2012 г. N Ф09-157/12 по делу N А47-2049/2011

Екатеринбург

28 февраля 2012 г.

Дело N А47-2049/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Мындря Д.И., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Орска Оренбургской области (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.09.2011 по делу N А47-2049/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель Сумбаев Виктор Александрович обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к администрации о признании права на преимущественное приобретение арендуемого имущества - здания тира (одноэтажное, нежилое, литеры Е2Е3Е4) общей площадью 275,9 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская обл., г. Орск, пр. ДОСААФ, д. 1а, и возложении на администрацию обязанности заключить с ним в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу договор купли-продажи указанного объекта на условиях, предусмотренных постановлением администрации от 11.11.2010 N 8770-п "О внесении изменений и дополнений в постановление администрации от 07.04.2010 N 2585-п" и приложением к нему - "Решением об условиях приватизации муниципального имущества г. Орска, включенного в прогнозный план приватизации муниципального имущества г. Орска на 2010 год", утвержденным решением Орского городского Совета депутатов от 04.03.2010 N 61-1105, по выкупной стоимости 3 000 000 руб. с рассрочкой платежа с 01.12.2010 по 01.12.2015, размер ежемесячной платы 50 000 руб. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом города Орска Оренбургской области (далее - Комитет).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.09.2011 (судья Малышева И.А.) исковые требования удовлетворены. За предпринимателем Сумбаевым В.А. признано право преимущественного приобретения арендуемого имущества - здания тира (одноэтажное, нежилое, литеры Е2Е3Е4) общей площадью 275,9 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская обл., г. Орск, пр. ДОСААФ, д. 1а. На администрацию возложена обязанность в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить с предпринимателем договор купли-продажи названного объекта на условиях, предусмотренных постановлением администрации от 11.11.2010 N 8770-п "О внесении изменений и дополнений в постановление администрации от 07.04.2010 N 2585-п" и приложением к нему - "Решением об условиях приватизации муниципального имущества г. Орска, включенного в прогнозный план приватизации муниципального имущества г. Орска на 2010 год", утвержденным решением Орского городского Совета депутатов от 04.03.2010 N 61-1105, по выкупной стоимости 3 000 000 руб. с рассрочкой платежа с 01.12.2010 по 01.12.2015 и размером ежемесячной платы (50 000 руб.).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Румянцев А.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 131, 432, 433, 606, 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, судами необоснованно сделан вывод о наличии у предпринимателя Сумбаева В.А. права аренды спорного здания, поскольку договор аренды от 11.07.2005 N 1136 является незаключенным ввиду несогласованности условия о его предмете и отсутствия государственной регистрации данного договора. Судами, как считает заявитель, не принято во внимание, что к моменту обращения за приватизацией объекта арендуемое имущество находилось во владении предпринимателя менее двух лет. Администрация также полагает неправомерным вывод судов об отсутствии у арендатора задолженности по арендным платежам. Кроме того, заявитель указывает на пропуск предпринимателем трехмесячного срока, установленного для обжалования решения об отказе, который необоснованно восстановлен судом апелляционной инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Сумбаевым В.А. (арендатор) 11.07.2005 заключен договор N 1136 аренды находящегося в муниципальной собственности города Орска нежилого одноэтажного здания с пристроем (литеры Е2Е3Е4, год постройки 1958) полезной площадью 274,70 кв.м, расположенного в Оренбургской области, городе Орске, по пер. Синчука, д. 13, сроком с 01.07.2005 по 29.06.2006 (с учетом дополнительного соглашения к данному договору от 19.12.2005), согласно которому предпринимателю по передаточному акту от 11.07.2005 в аренду было передано данное нежилое здание с указанием на то, что передаваемый объект находится в неудовлетворительном состоянии и требует капитального ремонта.

Между этими же сторонами 11.09.2006 заключен договор аренды недвижимого имущества (здания, помещения, строения) N 1136 (с учетом дополнительных соглашений от 14.11.2006 N 1 и от 11.01.2010), по условиям которого по передаточному акту от 11.09.2006 в аренду предпринимателю Сумбаеву В.А. передано то же здание полезной площадью 274,70 кв.м, сроком с 01.07.2006 по 29.06.2007.

Согласно сведениям, представленным муниципальным унитарным предприятием "Центр подготовки документов "Застройщик" (письма от 20.11.2006 N 6-4240 и от 30.03.2010 N 6-1014), комитетом архитектуры и градостроительства администрации г. Орска (письмо от 12.08.2011 N 14-2956) зданию, имевшему ранее почтовый адрес: Оренбургская обл., г. Орск, пер. Синчука, д. 13, был присвоен новый: г. Орск, проезд ДОСААФ, д. 1а.

В соответствии с условиями трехстороннего соглашения о проведении капитального ремонта от 11.01.2010, локальным сметным расчетом от 10.02.2010 и актом о приемке выполненных работ за февраль 2010 года, а также заключением муниципального унитарного предприятия "Центр подготовки документов "Застройщик" от 20.05.2010 N 5-1582 предпринимателем Сумбаевым В.А. за его счет по поручению администрации был проведен капитальный ремонт арендуемого здания и его перепланировка, в результате которых площадь арендуемого здания увеличилась до 275,90 кв.м, техническая инвентаризация здания была проведена 08.04.2010. Постановлением администрации от 01.06.2010 N 4336-п "Об утверждении технической характеристики одноэтажного нежилого здания тира (литеры Е2Е3Е4)" были утверждены новые технические характеристики и площадь спорного здания.

Согласно выписке из перечня нежилого недвижимого муниципального имущества города Орска от 19.12.2006 N 149, свидетельству о государственной регистрации права муниципальной собственности от 16.07.2010 серии 56-АБ 163274 и справке Орского филиала государственного унитарного предприятия

Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости" от 05.05.2010 спорное здание включено в перечень нежилого недвижимого муниципального имущества города Орска, утвержденный решениями от 16.02.1999 N 182, от 09.10.2000 N 368, от 22.12.2004 N 491, от 10.08.2005 N 597, право муниципальной собственности на него зарегистрировано в установленном законом порядке 16.07.2010.

Предприниматель Сумбаев В.А. 19.01.2010 и повторно 28.07.2010 обратился в администрацию с заявлениями о реализации права на приватизацию арендуемого им объекта недвижимости.

В письме от 24.08.2010 N С-1184 администрация уведомила предпринимателя о том, что ею в настоящее время проводятся мероприятия по оценке рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания тира. После определения независимой оценочной организацией рыночной стоимости объекта недвижимости предприниматель будет извещен дополнительно.

Согласно подготовленному по заявке органов местного самоуправления обществом с ограниченной ответственностью "ФОР" отчету от 30.08.2010 N 115/10 об определении рыночной стоимости здания тира, (назначение: нежилое, 1-этажное, литеры Е2Е3Е4, общей площадью 275,9 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская обл., г. Орск, пр. ДОСААФ, д. 1а), его рыночная стоимость по состоянию на 30.08.2010 (дата проведения оценки) составила 3 000 000 руб.

Решением администрации "Об условиях приватизации муниципальногоимущества города Орска, включенного в прогнозный план приватизации муниципального имущества города Орска на 2010 год", утвержденным решением Орского городского Совета депутатов от 04.03.2010 N 61-1105", постановлением администрации от 11.11.2010 N 8770-п спорное здание было включено в состав муниципального имущества, подлежащего приватизации, определены условия его приватизации (способ, целевое назначение имущества, выкупная цена, порядок оплаты). Правом на приватизацию данного объекта (согласно указанному решению) обладает предприниматель Сумбаев В.А., имеющий преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Выкупная цена здания определена в сумме 3 000 000 руб. в соответствии с результатами оценки его рыночной стоимости, установлен период рассрочки оплаты (до 01.12.2015).

Уведомлением от 23.11.2010 N 3134/1 администрация известила предпринимателя о том, что ею принято решение об отказе в приватизации спорного объекта недвижимости в связи с необходимостью его использования для муниципальных нужд. Тем же уведомлением предпринимателю сообщено о прекращении договора аренды нежилого недвижимого имущества от 11.09.2006 N 1136 и о необходимости в срок до 22.02.2011 освободить и передать данное помещение Комитету по акту приема-передачи.

Согласно п. 1.2 решения Орского городского Совета депутатов от 24.02.2011 "Об утверждении отчета о результатах приватизации муниципального имущества г. Орска за 2010 год по прогнозному плану приватизации муниципального имущества города Орска Оренбургской области на 2010 год", принятого по итогам анализа результатов приватизации муниципального имущества в 2010 году, спорное здание было включено в список не реализованных в 2010 году объектов недвижимости в связи с необходимостью использования данного здания для муниципальных нужд.

В "Прогнозный план приватизации муниципального имущества города Орска на 2011 год", утвержденный решением Орского городского Совета депутатов от 05.04.2011 N 8-108, спорное здание не включено.

Предприниматель Сумбаев В.А., ссылаясь на указанные обстоятельства, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего

предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и

переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 этого Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества

в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в

Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 2 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 названной статьи).

Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что площадь арендуемого предпринимателем Сумбаевым В.А. здания не превышает предельные значения площади, установленные в пределах Оренбургской области для целей реализации положений Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на

момент вступления в силу указанного Закона он в течение более двух лет непрерывно и по настоящее время владеет спорным имуществом на праве аренды на основании договоров от 11.07.2005 N 1136 и от 11.09.2006 N 1136, задолженность по арендной плате отсутствует, что подтверждено представленными в материалы дела двусторонними расчетами задолженности по арендной плате N 137 за период с 01.01.2007 по 18.07.2011 и N 171 за период с 01.01.2011 по 05.09.2011, подписанными предпринимателем Сумбаевым В.А. и Комитетом без возражений.

Судами также установлено, что в период действия договора аренды арендодатель не предъявлял к арендатору претензий по внесению арендной платы за пользование арендованным объектом и не сообщал о наличии у него долга по арендным платежам. Сумма задолженности по договору аренды, выявленная по результатам сверки, проведенной в ходе судебного заседания, была незначительной и погашена арендатором, ввиду чего ссылка администрации на несоответствие арендатора положения ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в связи с наличием задолженности по арендной плате обоснованно отклонена, как противоречащая обстоятельствам дела. До момента обращения предпринимателя с заявлением о выкупе арендуемого имущества требования о взыскании задолженности и пени в принудительном порядке не предъявлялись. Доказательств иного в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Учитывая изложенное, суды обоснованно указали на наличие у предпринимателя Сумбаева В.А. преимущественного права на приобретение арендуемого им объекта недвижимости в порядке, установленном Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Отклоняя доводы администрации о недостаточности срока нахождения имущества у предпринимателя на праве аренды в целях приобретения его в указанном порядке по причине прекращения арендных отношений, отсутствия государственной регистрации договора от 11.07.2005 N 1136 и несогласованности условия об объекте аренды, суды правомерно исходили из того, что договоры аренды от 11.07.2005 N 1136 и от 11.09.2006 N 1136 заключались на срок менее одного года и не требовали государственной регистрации. Действие договора от 11.09.2006 N 1136 продлилось на неопределенный срок. Заключение по окончании договора от 11.07.2005 нового договора от 11.09.2006 под тем же номером не повлекло изменений правоотношений по аренде здания тира, так как помещение арендодателю не возвращалось и продолжало находиться в законном владении арендатора. Увеличение площади спорного здания возникло в результате проведения строительных работ, повлекших изменение технических характеристик объекта аренды, осуществление его внутренней перепланировки, заключавшейся в демонтаже и возведении перегородок, уточнении линейных размеров и капитального ремонта, что не свидетельствует об изменении объекта аренды. Факт государственной регистрации права муниципальной собственности только 16.07.2010 не имеет правового значения, так как право муниципальной собственности на спорное нежилое здание возникло в силу прямого указания закона (постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1), является ранее возникшим и признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации до указанной даты.

Кроме того, судами принято во внимание, что заключенные сторонами договоры аренды от 11.07.2005 N 1136 и от 11.09.2006 N 1136 не были оспорены, исполнялись сторонами в полном объеме с момента их заключения в течение всего срока их действия, предпринимателем вносилась арендная плата за арендуемое здание, данные платежи принимались арендодателем и не рассматривались как уплаченные при отсутствии законных оснований.

При таких обстоятельствах суды, установив, что администрацией в рассматриваемом случае была начата процедура приватизации спорного здания в предусмотренном ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ порядке: проведена его рыночная оценка, принято решение, в котором фактически закреплено право истца на приватизацию спорного здания и определены существенные условия договора купли-продажи здания, решение о приватизации спорного здания до настоящего времени действует, не отменено и является основанием для заключения договора купли-продажи спорного имущества на указанных в данном решении условиях, но до настоящего времени в нарушение указанной нормы администрация не исполнила свою обязанность по направлению предпринимателю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, правомерно удовлетворили требования о понуждении заключения соответствующего договора (п. 1, 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судами обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.09.2011 по делу N А47-2049/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Орска Оренбургской области - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

Д.И. Мындря Т.В. Сулейменова