Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 марта 2012 г. N Ф09-9545/11 по делу N А60-32725/2010

Екатеринбург

N Ф09-9545/11

06 марта 2012 г.

Дело N А60-32725/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Мындря Д.И., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Кафе "Блины" (ИНН 6609001097, ОГРН 1026600835777; далее - общество "Кафе "Блины") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.09.2011 по делу N А60-32725/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Кафе "Блины" - Бисярина Д.В. (доверенность от 07.09.2010);

закрытого акционерного общества "Генезис" (ИНН 6670030019, ОГРН 1036603515630; далее - общество "Генезис") - Плысенко С.А., директор (протокол от 16.04.2003 N 1).

Общество "Кафе "Блины" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Генезис", администрации городского округа Заречный о признании недостоверной содержащейся в подготовленном обществом "Генезис" отчете об оценке от 19.03.2010 N 21-03-н/10 рыночной стоимости нежилых помещений N 23-29, 31-36, 39 (литера основного строения А) и нежилых помещений N 1-22, 30, 37, 38, 40-43 (литера основного строения А1), расположенных по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Ленинградская, 26, общей площадью 427, 3 кв. м, а также о возложении на администрацию городского округа Заречный обязанности заключить с истцом договор купли-продажи указанных нежилых помещений по цене 5 700 000 руб. (с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.09.2011 (судья Бирюкова Л.А.) в удовлетворении исковых требований отказано, в п. 2.1 договора купли-продажи нежилых помещений N 23-29, 31-36, 39 (литера основного строения А) и нежилых помещений N 1-22, 30, 37, 38, 40-43 (литера основного строения А1), расположенных по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Ленинградская, 26, общей площадью 427, 3 кв. м, цена определена в размере 8 750 847 руб. 46 коп. (без НДС).

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2011 (судьи Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л., Голубцова Ю.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Кафе "Блины" просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель указывает на обстоятельства, свидетельствующие о том, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества, произведенная экспертом общества с ограниченной ответственностью "Областной центр экспертиз" Кузнецовым Е.О., является обоснованной и достоверной, а отчет общества "Генезис" от 19.03.2010 N 21-03-н/10 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), Федеральным стандартам оценки. Общество "Кафе "Блины" отмечает, что экспертом закрытого акционерного общества "Грант Оценка" при проведении повторной экспертизы и оценки спорных объектов в качестве объектов-аналогов приведены нежилые объекты, находящиеся в г. Богданович и Асбест, при проведении анализа аналогов объекта недвижимости не учтены другие объекты-аналоги, расположенные на территории Свердловской области; использованы неактуальные данные. Кроме того, заявитель считает необоснованным вывод суда первой инстанции о необходимости проведения по настоящему делу повторной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Генезис" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами, общество "Кафе "Блины" является арендатором нежилых помещений N 23-29, 31-36, 39 (литера основного строения А) и нежилых помещений N 1-22, 30, 37, 38, 40-43 (литера основного строения А1), расположенных по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Ленинградская, 26, общей площадью 427, 3 кв. м, по договору аренды от 03.02.2005 N 193А, заключенному с администрацией муниципального образования "Город Заречный".

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) администрацией городского округа Заречный подготовлен и направлен обществу "Кафе "Блины" проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.07.2010 N 3, в соответствии с условиями которого продавец (администрация городского округа Заречный) обязуется передать в собственность общества муниципальное имущество в виде нежилых помещений N 23-29, 31-36, 39 (литера основного строения А) и нежилых помещений N 1-22, 30, 37, 38, 40-43 (литера основного строения А1), расположенных по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Ленинградская, 26, общей площадью 427, 3 кв. м.

Согласно п. 2.1 данного договора цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 10 326 000 руб. Цена договора определена на основании отчета об оценке от 19.03.2010 N 21-03-н/10, выполненного обществом "Генезис".

Общество "Кафе "Блины", не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части цены названного объекта недвижимого имущества, направило в адрес администрации городского округа Заречный протокол разногласий от 27.07.2010 к договору по п. 2.1, согласно которому цена данного имущества составила 7 041 904 руб.

Истец, полагая, что установленная обществом "Генезис" стоимость нежилых помещений является недостоверной, самостоятельно провел оценку стоимости спорных нежилых помещений, поручив ее проведение независимому оценщику Шаболтасовой Н.В. Согласно заключению от 19.07.2010 N 66-661101057507-10-007 рыночная стоимость спорного объекта составила 6 320 000 руб., в том числе НДС.

Общество "Кафе "Блины", полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в отчете общества "Генезис" об оценке от 19.03.2010 N 21-03-н/10, является недостоверной, обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в названном отчете об оценке, о возложении на администрацию городского округа Заречный обязанности заключить с истцом договор купли-продажи указанных нежилых помещений по цене 5 700 000 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Как следует из материалов дела, по заказу администрации независимым оценщиком - обществом "Генезис" подготовлен отчет от 19.03.2010 N 21-03-н/10 об оценке рыночной стоимости спорного объекта. Рыночная стоимость объекта определена в размере 10 326 000 руб.

На основании данного отчета органом местного самоуправления подготовлен и направлен заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для сторон сделки в случае приватизации государственного или имущества путем использования преимущественного права выкупа арендуемого имущества также установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая наличие между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, обществом "Кафе "Блины" заявлено ходатайство о назначении по настоящему делу экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости - спорных нежилых помещений по состоянию на 19.03.2010, определением от 26.01.2011 судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Областной центр экспертиз" (эксперт Кузнецов Е.О.). Согласно заключению эксперта Кузнецова Е.О. от 18.03.2011 стоимость спорных нежилых помещений определена в размере 6 726 000 руб. (с НДС).

По результатам названной экспертизы обществом "Генезис" подготовлены возражения, согласно которым при оценке объекта экспертом использовались объекты-аналоги, расположенные в населенных пунктах, существенно отличающихся по экономическому развитию с объектами, находящимися в г. Заречный, отсутствие корректировки на местоположение объектов оценки и объектов-аналогов повлекло занижение рыночной стоимости объекта оценки; не произведено обоснование корректировки на торг в анализе рынка, величина принята субъективно; при оценке использованы неактуальные данные справочника 2007 г. и др.

В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта по ходатайству ответчиков определением Арбитражного суда Свердловской области от 09.06.2011 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено закрытому акционерному обществу "Грант Оценка". В представленном заключении и отчете стоимость спорных нежилых помещений определена в размере 10 485 000 руб. 00 коп. (с округлением и НДС - 18%).

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды правомерно определили условие договора купли-продажи о цене продаваемого имущества в размере 8 750 847 руб. 46 коп. (без НДС).

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии оснований для проведения по настоящему делу повторной экспертизы, а также о том, что экспертом закрытого акционерного общества "Грант Оценка" при проведении повторной экспертизы и оценки спорных объектов в качестве объектов-аналогов приведены нежилые объекты, находящиеся в г. Богданович и Асбест, при проведении анализа аналогов объекта недвижимости не учтены другие объекты-аналоги, расположенные на территории Свердловской области, использованы неактуальные данные, были рассмотрены судом апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Проверив возражения сторон относительно правомерности выводов, содержащихся в заключении эксперта, составленном по результатам первичной экспертизы, и установив обоснованность таких сомнений, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии оснований для назначения повторной экспертизы по делу.

Отклоняя довод общества "Кафе "Блины" о необоснованности составленного по результатам повторной экспертизы заключения, суд апелляционной инстанции верно указал, что выраженное истцом сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения, надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, не выявлено.

Выводы судов об отсутствии оснований для признания недостоверным отчета общества "Генезис" от 19.03.2010 N 21-03-н/10 об оценке рыночной стоимости спорного объекта сделаны на основе оценки всех имеющихся в деле доказательств.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.09.2011 по делу N А60-32725/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Кафе "Блины" - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

Д.И. Мындря А.А. Столяров