Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 марта 2012 г. N Ф09-1206/12 по делу N А07-8476/2011

Екатеринбург

29 марта 2012 г.

Дело N А07-8476/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2012 года.

В полном объеме постановление изготовлено 29 марта 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Смирнова А.Ю., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Интеграл" (далее - общество) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 по делу N А07-8476/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества - Усатов А.С. (доверенность от 12.03.2012 N 22-9).

Управление по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (ОГРН 1100280045546; далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу (ОГРН 1020201437783) о взыскании арендной платы за период с 22.10.2009 по 26.04.2011 в сумме 194 618 руб. 52 коп. и пени за период с 29.07.2010 по 26.04.2011 в сумме 19 861 руб. 52 коп. за неисполнение обязательств по договору аренды земельного участка от 09.07.2010 N 1044-10.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2011 (судья Насыров М.М.) исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу управления взыскано 51 434 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате и 3785 руб. 90 пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 (судьи Соколова И.Ю., Баканов В.В., Ермолаева Л.П.) решение суда первой инстанции изменено. Исковые требования удовлетворены частично. с общества в пользу управления взыскано 194 618 руб. 52 коп. задолженности по арендной плате за период с 22.10.2009 по 26.04.2011 и 4459 руб. 31 коп. пени за период с 17.09.2010 по 26.04.2011. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель полагает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что в рассматриваемом случае при расчете размера задолженности не подлежал применению понижающий коэффициент 0,5. При этом общество указывает, что спорный земельный участок не может быть использован иначе как для проектирования. Заявитель считает, что апелляционным судом неправильно определен период за который следует начислять арендную плату, в частности не принято во внимание, что в постановлении главы администрации городского округа г. Уфа от 02.06.2010 N 2931, на основании которого обществу предоставлен названный земельный участок, указано, что арендная плата исчисляется со дня подписания этого постановления.

Управление в отзыве на кассационную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе.

К отзыву на кассационную жалобу управлением приложено ходатайство об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи. Данное ходатайство было отклонено на основании п. 1 ч. 5 ст. 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как в Федеральном арбитражном суде Уральского округа отсутствует техническая возможность для проведения судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы общества, назначенной к судебному разбирательству на 10 час. 30 мин. 22.03.2012.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании постановления главы администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 02.06.2010 N 2931, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 09.07.2010 N 1044-10, согласно которому обществу в аренду передан земельный участок площадью 4312 кв. м с кадастровым номером 02:55:050223:313, расположенный по адресу: Ленинский район городского округа г.Уфа, ограниченный ул. Ахметова, Шмидта, в створе жилых домов N 302-284 по ул. Ахметова, для проведения работ по проектированию и строительству группы жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями.

В п. 3.1 данного договора указано, что срок аренды устанавливается с 02.06.2010 до 14.12.2012, при этом стороны распространили условия договора на отношения, возникшие между ними с 22.10.2009.

Пунктами 4.1, 4.2.1, 4.4 названного договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 126 262 руб. 95 коп.; размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю, установленной соответствующим решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом недвижимости или временным объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком; размер арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 01 февраля текущего года.

В соответствии с п. 4.3 договора аренды от 09.07.2010 N 1044-10 расчет арендной платы определен в приложении N 2 к договору, согласно которому годовая арендная плата рассчитывается по формуле Апл=КСУ*Сап *(S1/S), где КСУ - кадастровая стоимость участка, Сап - ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли), S - площадь земельного участка, S1 - площадь к оплате.

Размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка, а также изменений ставок арендной платы с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (п. 4.5 договора).

Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 22.10.2009 по дату подписания договора определяется как сумма аренных плат, начисленных за период с 22.10.2009 по месяц подписания договора включительно и вносится в течение 20 дней со дня подписания договора; в дальнейшем арендная плата вносится за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца (п. 4.6, 4.7 договора).

Пунктом 6.1 договора аренды от 09.07.2010 N 1044-10 предусмотрено, что изменения и (или) дополнения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случаев предусмотренных в пунктах 4.4 и 4.5 договора.

В п. 7.1 данного договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:050223:313 передан обществу по акту приема-передачи от 09.07.2010.

Названный договор аренды зарегистрирован 17.09.2010, регистрация N 02-04-01/275/2010-043, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.03.2011 N 01/025/2011-379.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 21.06.2010 N 02/101/1-41306, земельный участок с кадастровым номером 02:55:050223:313, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по почтовому адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова, Шмидта, относится к категории земель населенных пунктов, его разрешенное использование - для проведения работ по проектированию и строительству группы жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями, кадастровая стоимость - 54 896 963 руб. 40 коп.

Управление направило обществу уведомление от 07.04.2011 N 1290, в котором сообщило о наличии у общества задолженности за период с 22.10.2009 по 07.04.2011 в сумме 212 653 руб. 08 коп., из которых 194 618 руб. 52 коп. - задолженности по арендной плате и 18 034 руб. 56 коп. - пени, предупредило о необходимости своевременно вносить платежи.

В связи с тем, что обязанность по внесению арендных платежей не исполнялась обществом надлежащим образом, управление обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что датой начала срока исчисления задолженности по арендной плате является день передачи обществу земельного участка - 09.07.2010, кроме того, учитывая цель предоставления спорного земельного участка, при определении размера задолженности подлежит применению понижающий коэффициент 0,5, предусмотренный п. 12.2 решения Совета городского округа город Уфа РБ от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" (далее - решение от 03.12.2008 N 30/7) на период проектирования. Таким образом, требование по взысканию задолженности по арендной плате по расчету суда первой инстанции подлежало удовлетворению в сумме 51 434 руб. 90 коп. Период просрочки исполнения обязательства определен судом первой инстанции с момента государственной регистрации договора аренды от 09.07.2010 N 1044-10. С учетом этого, применив положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции определил сумму договорной неустойки - 3785 руб. 90 коп.

Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из следующего.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

На основании ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Как следует из п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, срок которого составляет более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из положений приведенных норм, и содержания п. 3.1 договора аренды от 09.07.2010 N 1044-10, суд апелляционной инстанции указал, что в период с 22.10.2009 до 17.09.2010 имели место фактические отношения по использованию спорного земельного участка с распространением на них условий договора, а после государственной регистрации данного договора, то есть с 17.09.2010, отношения, основанные на названном договоре аренды.

Кроме того, учитывая распространение сторонами условий договора аренды на отношения, возникшие с 22.10.2009, подписание обществом расчета арендной платы за период с 22.10.2009 по 31.12.2009, а также иные имеющиеся в материалах дела доказательства (в частности - заключенный обществом контракт от 05.10.2009 N 1999-03 на выполнение проектных работ по группе жилых домов на спорном земельном участке), апелляционный суд установил, что земельный участок использовался обществом и до оформления акта приема-передачи.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что задолженность по арендной плате следует исчислять за период с 22.10.2009 по 26.04.2011.

Апелляционный суд верно указал, что в связи с тем, что при заключении договора аренды от 09.07.2010 N 1044-10 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, изменение данной формулы, в том числе путем применения нового понижающего коэффициента, возможно только путем изменения договора в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный вывод апелляционного суда согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

Апелляционный суд правильно указал на то, что обществом не представлено доказательств соблюдения требований п. 12.3 решения от 03.12.2007 N 30/7, в соответствии с которым для применения понижающего коэффициента 0,5 арендатор земельного участка обязан предоставить в Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа договор на проектирование и строительство, заключенный с администрацией, и договор на проектирование, заключенный с проектной организацией.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции правомерно принял за основу представленный управлением расчет задолженности общества по арендной плате, произведенный с применением ставки арендной платы за землю равной 0,23% за период с 22.10.2009 по 31.12.2010 и равной 0,24% - за период, начиная с 01.01.2011 (п. 1 приложения N 1 к решению от 03.12.2007 N 30/7 в редакции, действовавшей в соответствующий период).

На основании п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание момент заключения договора аренды от 09.07.2010 N 1044-10, апелляционный суд установил, что соглашение о неустойке подлежит применению начиная с 17.09.2010.

С учетом этого обстоятельства, суммы арендной платы, подлежащей уплате по данному договору, и согласованного сторонами размера неустойки - 0,05% за каждый день просрочки (п. 7.2 названного договора), апелляционный суд определил размер пеней за период с 17.09.2010 по 26.04.2011 в сумме 4459 руб. 31 коп.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворили исковые требования в указанной части.

Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом исследования в суде апелляционной инстанции, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании апелляционным судом выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 по делу N А07-8476/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Интеграл" - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.Ю. Смирнов Т.В. Сулейменова