Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 апреля 2012 г. N Ф09-684/12 по делу N А76-13747/2011

Екатеринбург

04 апреля 2012 г.

Дело N А76-13747/2011

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Соколовой Н. П.,

судей Маликовой Э. М., Сулейменовой Т. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Каллы Владимира Николаевича и общества с ограниченной ответственностью "Союзагрокомплект-1" (далее - общество "Союзагрокомплект-1") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.09.2011 по делу N А76-13747/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Союзагрокомплект-1" - Шакирова Ю.М. (доверенность от 03.02.2012);

Каллы В.Н. - Кабашная С.А. (доверенность от 02.08.2011),

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) - Мискина О.А. (доверенность от 16.05.2011 N 8168).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Союзагрокомплект-1" о расторжении договора аренды сооружения от 06.12.2002, выселении общества "Союзагрокомплект-1" из сооружения подземного пешеходного перехода общей площадью 1587,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, под пр. Победы на пересечении с ул. Кирова, а также о возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приема-передачи поименованное сооружение подземного пешеходного перехода с расположенными в нем торговыми павильонами, освобожденными от владения и пользования третьих лиц.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Каллы В.Н., общество с ограниченной ответственностью "УралСервисСтрой-ЛТД", общество с ограниченной ответственностью "Промэнерго", индивидуальные предприниматели Кузьминых Андрей Борисович, Пястолова Зиля Гайзулловна, Петрова Татьяна Николаевна, Шаныгина Елена Гайфулловна, Сафарова Рушания Хайдаровна, Бевзо Занфира Жигануровна, Кекк Лариса Анатольевна, Сангинов Абдугаффор Шарифович, Михайлова Светлана Анатольевна, Петренко Алла Викторовна, Грачева Елена Владимировна, Малюк Людмила Ивановна, Пилявский Евгений Петрович, Хубашвили Джульетта, Хубашвили Елена Георгиевна, Абдыев Чилингир Аллахверди Оглы, Мухина Галина Анатольевна, Печеркина Юлия Геннадьевна, Мехонцев Павел Иванович, Бреусенко Вера Борисовна, Гумарова Наталья Борисовна, Темченко Любовь Владимировна, Брыкина Надежда Владимировна, Родин Сергей Алексеевич, Шумакова Татьяна Владимировна, Кувшинов Михаил Николаевич, Кривцова Людмила Викторовна, Булаенко Любовь Владимировна, Рашаев Радик Гайзуллович.

Решением суда первой инстанции от 22.09.2011 (судья Сафронов М.И.) исковые требования удовлетворены. Договор аренды сооружения от 06.12.2002 признан расторгнутым. Общество "Союзагрокомплект-1" выселено из сооружения подземного пешеходного перехода общей площадью 1587,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, под пр. Победы на пересечении с ул. Кирова, а также на ответчика возложена обязанность передать комитету данный объект недвижимого имущества свободным от владения и пользования третьих лиц.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2011 (судьи Ермолаева Л.П., Баканов В.В., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационных жалобах общество "Союзагрокомплект-1" и Каллы В.Н. просят судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1, 129, 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявители считают, что копия почтового уведомления не является надлежащим доказательством получения конкурсным управляющим общества "Союзагрокомплект-1" письма комитета с требованиями об устранении нарушений условий договора аренды, поскольку ответчик отрицает данный факт, а подлинного экземпляра квитанции с описью вложений и почтового уведомления в материалы дела не представлено. Кроме того, предупреждение арендодателя обратится в суд с иском о расторжении договора аренды, по мнению заявителей, не является предложением расторгнуть договор аренды. Заявители указывают на то, что до рассмотрения по существу иска комитета о признании недействительными торгов по продаже права аренды сооружения оснований для вывода о неправомерной продаже данного права без согласия арендодателя не имеется. При этом суды не приняли во внимание, что продажа права осуществлена в рамках конкурсного производства в соответствии с требованиями законодательства о банкротстве и победителем торгов обязанность по оплате права аренды исполнена. Заявители полагают, что решение суда по данному делу не отвечает принципу исполнимости, поскольку на общество "Союзагрокомплект-1" возложена обязанность передать спорное сооружение комитету свободным от прав третьих лиц, не привлеченных к участию в качестве ответчиков.

Как установлено судами, муниципальному образованию "город Челябинск" на праве собственности на основании решения Челябинского областного Совета народных депутатов от 17.12.1992 N 327/15 принадлежит сооружение подземного перехода, общей площадью 1587,8 кв. м, инвентарный номер 501496, литера Г, расположенный в городе Челябинске под проспектом Победы на пересечении с улицей Кирова, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.08.2011.

Между комитетом (арендодатель) и обществом "Союзагрокомплект-1" (арендатор) заключен договор аренды сооружения от 06.12.2002, в соответствии с которым комитет передает названному обществу во временное владение и пользование за плату сооружение - подземный переход площадью 1587,8 кв. м, расположенный по указанному адресу, на срок 49 лет с момента государственной регистрации. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 13.02.2003.

В приложениях, являющихся неотъемлемой частью договора, определены схема площадей для коммерческой деятельности общества "Союзагрокомплект-1" и расчет арендной платы.

Сооружение передано комитетом во владение арендатора по акту приема-передачи от 06.12.2002.

Согласно пункту 3.4.1 договора арендатор вправе с разрешения арендодателя сдавать в субаренду, в безвозмездное пользование площади арендуемого объекта в пределах срока действия настоящего договора, если это не препятствует использованию объекта по его назначению.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2010 по делу N А76-67/2010 общество "Союзагрокомплект-1" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В ходе рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) общества "Союзагрокомплект-1" решением собрания кредиторов от 28.01.2011 утвержден проект предложения о проведении продажи имущества и (или) права аренды, принадлежащие должнику.

Собранием кредиторов принято решение о реализации в целях погашения задолженности общества "Союзагрокомплект-1" права аренды сооружения подземного перехода на основании договора от 06.12.2002. Согласно характеристике подлежащего реализации имущества в подземном переходе размещены 44 торговых киоска, площадь одного киоска составляет от 4,9 до 16,9 кв. м.

Комитетом установлено, что 04.05.2011 на сайте Уральской саморегулируемой организации арбитражных управляющих в сети Интернет (www.urso.ru) было размещено объявление о проведении конкурсным управляющим общества "Союзагрокомплект-1" торгов по продаже права аренды сооружения подземного перехода по начальной цене 19 637 550 руб.

По результатам проведенной комитетом проверки установлено, что в подземном переходе на перекрестке ул. Кирова и пр. Победы (Теплотехнический институт) расположены торговые павильоны, переданные в аренду третьим лицам от имени общества "УралСервисСтрой-ЛТД". Результаты проверки изложены в акте от 25.05.2011.

Между обществом "Союзагрокомплект-1" (принципал) и обществом "УралСервисСтрой-ЛТД" (агент) заключен договор на обслуживание сооружения от 29.09.2010 N 01, предметом которого является хранение и возврат в сохранности сооружения подземного перехода, расположенного по адресу: г. Челябинск, под пр. Победы на пересечении с ул. Кирова, и являющегося объектом аренды договора от 06.12.2002. Согласно его пункту 2.1 целью договора является, в том числе, увеличение конкурсной массы общества "Союзагрокомплект-1" за счет поступления доходов от использования объекта (спорного сооружения) по назначению, с учетом порядка использования, установленного договором аренды от 06.12.2002.

В пункте 5.1 договора от 29.09.2010 сторонами согласован размер вознаграждения общества "УралСервисСтрой-ЛТД", который равен сумме полученного общего дохода за вычетом суммы дохода, подлежащей перечислению на расчетный счет общества "Союзагрокомплект-1" и составляющей 500 000 руб. за каждый отчетный месяц.

Комитет обратился к конкурсному управляющему общества "Союзагрокомплект-1" с уведомлением от 26.05.2011 N 8804, в котором указал на нарушение арендатором условий пункта 3.4.1 договора аренды от 06.12.2002 в связи с отсутствием согласия арендодателя на передачу арендатором муниципального имущества в субаренду третьим лицам и потребовал в течение 10 календарных дней с момента отправки уведомления устранить выявленные нарушения путем прекращения прав третьих лиц по владению и/или пользованию торговыми павильонами, находящимися в подземном переходе. В случае неисполнения арендатором указанных требований комитет вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемого сооружения.

Данное уведомление получено обществом "Союзагрокомплект-1" 30.05.2011, что подтверждается копией почтового уведомления с отметкой о получении корреспонденции конкурсным управляющим Сестрицыным И.Ю.

При осуществлении 21.06.2011 контрольной проверки исполнения арендатором требований арендодателя, изложенного в уведомлении, комиссией комитета установлено, что за период с 25.05.2011 состав субарендаторов не изменился, расположенные в подземном переходе торговые павильоны не освобождены. В подтверждение данных обстоятельств представителями комитета составлен акт от 21.06.2011 с приложением фотоснимков спорного сооружения.

Комитет, ссылаясь на то, что обществом "Союзагрокомплект-1" его требования не исполнены, недвижимое имущество от владения третьих лиц не освобождено, обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и освобождении арендуемого имущества.

Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что передача арендуемого имущества в субаренду, а также отчуждение права аренды без разрешения арендодателя является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, общество "Союзагрокомплект-1" без согласования с арендодателем передавало арендуемое имущество во временное пользование третьим лицам, и данное обстоятельство ответчиком и третьими лицам не оспаривается.

Кроме того, суды указали на неправомерное отчуждение обществом "Союзагрокомплект-1" своих правомочий по пользованию и владению спорным сооружением обществу "УралСервисСтрой-ЛТД" на основании договора на обслуживание сооружения от 29.09.2010, заключенному без согласия комитета.

Проанализировав условия данного договора, суды пришли к выводу, что помимо обеспечения сохранности подземного перехода на общество "УралСервисСтрой-ЛТД" возложена обязанность увеличить доход от использования данного объекта в порядке, предусмотренном договором аренды, в связи с чем общество "УралСервисСтрой-ЛТД" осуществляло передачу в аренду торговых мест, расположенных в подземном переходе, т.е. распоряжалось данным объектом.

Судами также установлено, что продажа права аренды подземного перехода, принадлежащего обществу "Союзагрокомплект-1" на основании договора аренды от 06.12.2002, осуществленная на торгах по реализации имущества должника в рамках процедуры конкурсного производства, совершена без согласия арендодателя с нарушением требований ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора.

То обстоятельство, что реализация права аренды осуществлена в рамках конкурсного производства с согласия совета кредиторов, не исключает необходимости согласовать с арендодателем перемену лица в обязательстве в соответствии со ст. 391, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суды обоснованно признали, что передача арендованного имущества в субаренду, а также распоряжение арендатором правом аренды без согласия арендодателя является существенным нарушением условий договора применительно к п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве надлежащего доказательства соблюдения комитетом порядка расторжения договора, предусмотренного ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды приняли почтовое уведомление с отметкой о получении конкурсным управляющим общества "Союзагрокомплект-1" 30.05.2011 письма комитета от 26.05.2011 N 8804 с требованием устранить нарушения в пользовании арендуемым имуществом.

Учитывая, что комитетом в названном письме разъяснены последствия неисполнения арендатором требований арендодателя, а именно обращение комитета с иском о расторжении договора аренды, и до момента обращения комитета с рассматриваемом иском - 01.08.2011, обществом "Союзагрокомплект-1" каких-либо действий по устранению отмеченных нарушений не предпринято, суды обоснованно признали требования комитета о расторжении договора аренды подлежащими удовлетворению.

С учетом установленного в рассматриваемом случае существенного нарушения ответчиком условий договора и признания договора аренды подземного перехода расторгнутым судами на ответчика возложена обязанность освободить спорное сооружение и передать его комитету, что соответствует положениям ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителей кассационной жалобы о том, что копия уведомления комитета об устранении нарушений условий договора аренды является ненадлежащим доказательством, а содержание уведомления не соответствует требованиям ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются. Судами дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и выводы судов основаны на установленных обстоятельствах дела. Оснований для их переоценки у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Ссылки заявителей на нарушение судами прав третьих лиц в связи с возложением на общество "Союзагрокомплект-1" обязанности освободить спорное сооружение, подлежат отклонению. В рассматриваемом споре к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены индивидуальные предприниматели, являющиеся субарендаторами торговых мест, размещенных в спорном подземном переходе. Указанные лица, полагающие, что их права нарушены, вправе обратиться за защитой этих прав в самостоятельном порядке в соответствии с п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Приостановление исполнения судебных актов по данному делу на срок до принятия судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы подлежит отмене в соответствии с ч. 4 ст. 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.09.2011 по делу N А76-13747/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Каллы Владимира Николаевича и общества с ограниченной ответственностью "Союзагрокомплект-1" - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Челябинской области от 22.09.2011 по делу N А76-13747/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2011 по тому же делу, принятое определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 02.02.2012.

Председательствующий

Н.П.Соколова

Судьи

Э.М.Маликова Т.В.Сулейменова