Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 апреля 2012 г. N Ф09-1566/12 по делу N А60-22288/2011

Екатеринбург

09 апреля 2012 г.

Дело N А60-22288/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Смирнова А.Ю., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Борисова Михаила Васильевича (ОГРН: 304661718900035, ИНН: 661700064648; далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.10.2011 по делу N А60-22288/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя - Гребенкина Е.И. (доверенность от 15.08.2011);

Прокуратуры Свердловской области - Васильева М.А. (доверенность от 21.10.2011).

Заместитель Прокурора Свердловской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным (ничтожным) заключенного между органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" (далее - комитет) и предпринимателем договора купли-продажи от 12.08.2009 N 11 нежилого помещения и применении последствий недействительности сделки в виде возложения на предпринимателя обязанности возвратить комитету недвижимое имущество и возложения на комитет обязанности возвратить предпринимателю денежные средства, уплаченные им в счет стоимости выкупленного имущества в размере 1 658 098 руб. 33 коп. (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 05.10.2011 (судья Черемных Л.Н.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2011 (судьи Дюкин В.Ю., Панькова Г.Л., Голубцова Ю.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами положений п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя жалобы, для целей применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не имеет самостоятельного правового значения. Срок, установленный ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, следует исчислять с момента фактической передачи имущества арендатору. Также предприниматель не согласен с выводами судов о том, что нежилое помещение площадью 308 кв. м, включенное в перечень муниципального имущества, подлежащего приватизации, не соответствует нежилому помещению площадью 321,7 кв. м, в отношении которого заключен договор купли-продажи от 12.08.2009 N 11, поскольку площадь спорного помещения была уточнена в результате инвентаризации. Кроме того, предприниматель полагает, что прокурор мог оспорить названный договор купли-продажи только в части, поскольку всем помещением, за исключением 59,3 кв. м, которыми он начал пользоваться только с 01.03.2007, предприниматель владел и пользовался непрерывно, начиная с 01.03.2004.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ между комитетом (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи от 12.08.2009 N 11, согласно условиям которого в собственность покупателя передано помещение N 1, общая площадь 321,7 кв. м, назначение - нежилое, этаж: подвал, цокольный, номера на поэтажном плате: 1-21 по поэтажному плану подвала, цокольного этажа, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 67.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что цена объекта в соответствии с отчетом о рыночной стоимости от 07.05.2009 N 203 составляет 3 627 119 руб., без учета НДС. Оплата приобретенного объекта производится покупателем в рассрочку сроком до 12.08.2014 (п. 2.2 договора).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 12.08.2009 указанное имущество передано покупателю.

Переход права собственности на основании названного договора зарегистрирован 15.09.2009.

Прокурор, полагая, что при заключении договора от 12.08.2009 N 11 нарушены положения п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку продолжительность имевших место фактически арендных отношений, основанных на договоре аренды, не соответствует установленному законом сроку, площадь выкупаемых помещений не соответствует площади помещений, в отношении которых были оформлены договоры аренды, в связи с чем данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды исходили из следующего.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо от 05.11.2009 N 134) при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В соответствии с п. 4, 11 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ничтожными в силу ч. 1 ст. 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

Судами установлено, что ответчик пользовался нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 67, общей площадью 308 кв. м, менее определенной законом продолжительности (два года), необходимой для реализации преимущественного права выкупа в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу о том, что предприниматель не соответствует требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При этом судами правомерно отклонен довод ответчиков о том, что фактическое пользование арендуемым имуществом на основании договоров аренды началось с 01.03.2004. Судами установлено, что договор аренды нежилых помещений от 01.03.2004 N 197, предусматривающий срок аренды более одного года, в установленном законом порядке не зарегистрирован, что повлекло признание указанного договора незаключенным. В период с 2004 года предприниматель пользовался спорным объектом в отсутствие предусмотренных законом оснований без заключенного надлежащим образом договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Установив, что сделка купли-продажи недвижимого имущества заключена с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суды обоснованно признали данную сделку недействительной и правомерно применили последствия ее недействительности в виде двусторонней реституции.

Довод предпринимателя о том, что договор купли-продажи от 12.08.2009 N 11 мог быть оспорен лишь в части, поскольку оставшейся площадью (не считая 59, кв. м, которыми он начал пользоваться лишь с 01.03.2007) предприниматель владел и пользовался непрерывно, начиная с 01.03.2004, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и рассмотрения суда апелляционной инстанции, и ему дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки выводов, сделанных судами, а также имеющихся в деле доказательств, у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования в полном объеме.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены правильно, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.10.2011 по делу N А60-22288/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Борисова Михаила Васильевича - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.Ю. Смирнов Т.В. Сулейменова