Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 апреля 2012 г. N Ф09-1559/12 по делу N А47-4733/2011

Екатеринбург

11 апреля 2012 г.

Дело N А47-4733/11

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Смирнова А.Ю., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Банк Оренбург" (далее - общество "Банк Оренбург") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.10.2011 по делу N А47-4733/11 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество "Банк Оренбург" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра), выразившегося в уклонении от государственной регистрации залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 19.02.2008, заключенному между обществом "Банк Оренбург" и обществом с ограниченной ответственностью "ТиМ ОПТ СЕРВИС", и об обязании Управления Росреестра зарегистрировать залог (ипотеку) имущественных прав по названному договору.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ТиМ ОПТ СЕРВИС" (далее - общество "ТиМ ОПТ СЕРВИС").

Решением суда от 04.10.2011 (судья Александров А.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2011 (судьи Баканов В.В., Богдановская Г.Н., Румянцев А.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Банк Оренбург" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 64, 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что в соответствии с действующим на дату заключения договора залога и его государственной регистрации залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору всего земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, и не допускается залог части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект. С учетом этого, по мнению заявителя, земельный участок является самостоятельным предметом договора залога от 19.02.2008 одновременно со зданием, в связи с чем право залога распространяется также на иные объекты недвижимости, находящиеся на этом участке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Банк Оренбург" и общество с ограниченной ответственностью "Тим" (заемщик) заключен договор о предоставлении кредитной линии от 19.02.2008 N 118/00298, в соответствии с условиями которого общество "Банк Оренбург" обязалось предоставить заемщику кредитную линию с лимитом выдачи в сумме 8 000 000 руб., сроком погашения 18.02.201 с взиманием 16 % годовых. При этом выдача кредита осуществляется в пределах установленных лимитом денежных средств после регистрации залога недвижимого имущества в регистрирующем органе.

В обеспечение исполнения обязательств по договору о предоставлении кредитной линии от 19.02.2008 N 118/00298 между обществом "Банк Оренбург" и обществом "ТиМ ОПТ СЕРВИС" (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 19.02.2008.

Согласно п. 2.2 договора залога предметом залога является одноэтажный кирпичный продуктовый склад, склад-магазин, фруктохранилище литера ББ1Б2Б3, общей площадью 3 570,9 кв. м условный номер объекта 56-01/07-12/2004-352, расположенные по адресу: Оренбургская область, г. Бугуруслан, ул. Железнодорожная, 60. Одновременно залогодателем передан в залог земельный участок, функционально обеспечивающий закладываемое имущество, с кадастровым номером 56:37:01 06 007:0017, расположенный по названному адресу.

Оценка нежилых зданий, расположенных на земельном участке, согласно отчету от 20.01.2008 N ЮЛ-00003156-98-06 составляет 24 398 000 руб. Указанное нежилое здание оценивается сторонами в сумме 19 518 000 руб., земельный участок - 1 000 000 руб. Всего стоимость заложенного имущества - 20 518 400 руб. (п. 2.2 договора).

Договор залога (ипотеки) зарегистрирован 27.02.2008.

Из отчета от 20.01.2008 N ЮЛ-00003156-98-06 следует, что предметом оценки является одноэтажный кирпичный продуктовый склад, склад-магазин, фруктохранилище литера ББ1Б2Б3, условный номер объекта 56-01/07-12/2004-352, общей площадью 3 570,9 кв. м, расположенный по адресу: Оренбургская область, г. Бугуруслан, ул. Железнодорожная, 60. Рыночная стоимость указанного объекта оценки составляет 24 398 000 руб.

Общество "Банк Оренбург" направило Управлению Росреестра письмо от 03.03.2011 N 08-3562, в котором сославшись на то, что Управлением Росреестра не произведена государственная регистрация ипотеки всех зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 56:37:01 06 007:0017, просило зарегистрировать залог (ипотеку) в силу закона иных зданий, расположенных на названном земельном участке.

В письме от 01.04.2011 N 02-08-24/1418 Управление Росреестра сообщило обществу "Банк Оренбург" о том, что государственная регистрация прав на интересующие заявителя объекты произведена на основании ранее представленных документов.

Общество "Банк Оренбург", ссылаясь на то, что право залога возникает в силу закона на все находящиеся на заложенном земельном участке здания и сооружения залогодателя, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 11 Закона об ипотеке предусмотрено, что государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Согласно п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В п. 4 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 19.02.2008) предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

На основании п. 2 ст. 64 Закона об ипотеке залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с п. 1 настоящей статьи право залога не распространяется.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными ч. 3 п. 1 настоящей статьи.

Таким образом, исходя их названных норм, положения об ипотеке земельных участков применяются в тех случаях, когда земельный участок является самостоятельным предметом ипотеки, передача такого участка в залог не связана с ипотекой зданий, расположенных на данном земельном участке.

Суды, проанализировав условия договора залога (ипотеки) от 19.02.2008 с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что в названном договоре указано на одновременную передачу в залог земельного участка, функционально обеспечивающего объект недвижимости, пришли к верному выводу о том, что самостоятельным предметом залога являлся объект недвижимости - одноэтажный кирпичный продуктовый склад, склад-магазин, фруктохранилище литера ББ1Б2Б3, а земельный участок в силу п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации обременен залогом дополнительно.

С учетом этого суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для применения в данном случае положений п. 4 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, регулирующих распространение права залога на находящиеся или возводимые на земельного участке, обремененном залогом (ипотекой), здания.

При таких обстоятельствах суды обосновано отказали в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются в силу вышеизложенного как основанные на неправильном толковании норм материального права с учетом обстоятельств настоящего дела.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.10.2011 по делу N А47-4733/11 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Банк Оренбург" - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.Ю. Смирнов Т.В. Сулейменова