Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 апреля 2012 г. N Ф09-2488/12 по делу N А76-11109/2011

24 апреля 2012 г.

Дело N А76-11109/2011

N Ф09-2488/12

Екатеринбург

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Купреенкова В.А., Кузнецова А.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЧелИндЛизинг-плюс" (далее - общество "ЧелИндЛизинг-плюс") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.10.2011 по делу N А76-11109/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация города Челябинска (далее - администрация), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "ЧелИндЛизинг-плюс" о взыскании 641 143 руб. задолженности по арендной плате за период с 10.07.2007 по 25.03.2011, 2 641 139 руб. неустойки, начисленной за период с 10.09.2007 по 25.03.2011).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: закрытое акционерное общество "Предприятие "РАМБ" (далее - общество "Предприятие "РАМБ"), Черная Ирина Викторовна, общество с ограниченной ответственностью "Стеклорез" (далее - общество "Стеклорез").

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.10.2011 (судья Костылев И.В.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "ЧелИндЛизинг-плюс" в пользу Комитета взыскано 530 267 руб. задолженности по арендной плате и 263 744 руб. 71 коп. неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Румянцев А.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "ЧелИндЛизинг-плюс" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами п. 4 ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 330, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, судами удовлетворены исковые требования, основанные на незарегистрированном договоре, и предъявленные к ненадлежащему ответчику, так как общество "ЧелИндЛизинг-плюс" стороной договора аренды земельного участка не является, а сам договор прекращен в связи с полным исполнением обязательств по нему. Заявитель также не согласен с расчетом задолженности, представленным истцом, полагая, что в данном случае задолженность подлежит расчету исходя из последнего согласованного сторонами расчета N 3, согласно которому размер арендной платы составляет 6647 руб. в год, что установлено, в том числе вступившим в законную силу судебным актом по делу N А76-9087/05-1-633, ссылаясь также на то, что договором аренды не предусмотрено условие о том, что арендная плата может пересматриваться в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей. Кроме того, ответчик ссылается на то, что он был неправомерно лишен возможности ознакомиться с расчетом истца, положенным в основу обжалуемых судебных актов, а также на то, что данный расчет не мотивирован ни самим истцом, ни судами, его принявшими. Заявитель полагает, что судами необоснованно не принято во внимание, что его основным видом деятельности является лизинговая деятельность, спорный объект недвижимость приобретен для передачи в пользование обществу "Стеклорез", а само по себе наличие у ответчика титула собственника объекта недвижимости не является достаточным основанием для взыскания с него арендной платы за пользование землей. Помимо этого общество "ЧелИндЛизинг-плюс" считает несправедливым взыскание с него договорной неустойки, даже в установленном судом размере.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановлении Главы города Челябинска от 25.12.1996 N 1812-п между администрацией (арендодатель) и обществом "Предприятие "РАМБ" (арендатор) 26.02.1997 заключен договор N 001632-Д-96 земельного участка площадью 1990 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Барнаульская, д. 16, для эксплуатации здания магазина "Стройматериалы", сроком на десять лет.

Размер и сроки внесения арендной платы определены в Приложении N 1 к договору.

В отношении указанного земельного участка был осуществлен государственный кадастровый учет, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 26.05.2011 N 7436/204/11-5785.

Договор аренды земель от 26.02.1997 N 001632-Д-96 зарегистрирован в установленном порядке в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Челябинска, что подтверждается штампом о регистрации от 26.02.1997.

Вышеназванное здание магазина с ангаром находилось во владении общества "Предприятие "РАМБ" на основании договора аренды от 05.01.1996 N 120.

Впоследствии собственником указанного объекта недвижимости являлась Черная И.В., что подтверждается договором от 24.08.2007 N 13-Н/2007.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущщество и сделок с ним от 20.05.2011 N 01/262/2011-599 Черная И.В. с 23.06.2004 являлась арендатором земельного участка, переданного по договору аренды от 26.02.1997 N 001632-Д-96 обществу "Предприятие "РАМБ".

Между обществом "ЧелИдЛизинг-плюс", обществом "Слеклорез" и Черой И.В. 24.08.2007 был заключе договор лизинга N 13-Н\2007.

По условиям данного договора лизингодатель (общество "ЧелИндЛизинг-плюс") обязуется приобрести в собственность у продавца (Черная И.В.) недвижимое имущество, указанное в приложении N 1, с последующей передачей в лизиг лизингополучателю (обществу "Стеклорез").

Право собственности общества "ЧелИндЛизинг-плюс" на нежилое здание (магазин) общей площадью 277 кв. м и нежилое здание (ангар) общей площадью 392,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Барнаульская, д. 16, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.09.2007, что подтверждается свидетельствами о государственнойц регистрации права от 24.09.2007 серии 74 АА N 313318, 313319.

Истцы, полагая, что с момента приобретения объектов недвижимости общество "ЧелИндЛизинг-плюс" является арендатором по договору аренды земли от 26.02.1997 N 001632-Д-96 и до момента выкупа земельного участка обязано было вносить арендную плату за пользование землей, обратились в суд с рассматриваемым иском о взыскании задолженности и пени по указанному договору за период с 10.09.2007 по 25.03.2011.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В рассматриваемом случае исковые требования основаны на договоре аренды земли от 26.02.1997 N 001632-Д-96.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Суды, оценив положения указанного договора аренды с учетом требований, установленных в ст. 432, 433, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии оснований считать данный договор незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае, суды с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 27.10.2009 N 8611/09, обоснованно указали, что с момента государственной регистрации права собственности общества "ЧелИндЛизинг-плюс" на объекты недвижимости (10.09.2007) договор аренды земли от 26.02.1997 N 001632-Д-96 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к ответчику по договору аренды, влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего собственника, включая обязанность по уплате пени, в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

При этом сам договор аренды в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) считает возобновленным на тех же условиях на тот же срок (п. 2 ст. 610, п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что общество "ЧелИндЛизинг-плюс" является надлежащим ответчиком по настоящему делу по иску, заявленному на основании договора аренды земли от 26.02.1997 N 001632-Д-96.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судами установлено, что при заключении договора аренды земли от 26.02.1997 N 001632-Д-96 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за спорный земельный участок по формуле: ставка арендной платы, умноженная на площадь земельного участка и умноженная на коэффициент к ставке арендной платы, которая стала условием договора о размере арендной платы, поэтому изменение данной формулы возможно только в порядке, предусмотренном в п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что представленный Комитетом расчет суммы задолженности по арендной плате выполнен с применением методики расчета арендной платы установленной договором аренды, ставок арендной платы и коэффициентов, установленных в спорный период публичным собственником земельного участка, что в соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11, не является нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы, суды правомерно признали данный расчет верным.

При этом при отсутствии доказательств внесения в спорный период арендной платы за пользование земельным участком, а также, принимая во внимание заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности (ст. 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации), суды обоснованно взыскали задолженность за период с 01.04.2008 по 25.03.2011 и пени.

Размер пени снижен судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в семь раз с учетом конкретных обстоятельств дела. Оснований для освобождения ответчика от договорной ответственности судами не установлено.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в данном случае задолженность подлежит расчету исходя из последнего согласованного сторонами расчета N 3 к договору аренды от 26.02.1997 N 001632-Д-96, согласно которому размер арендной платы составляет 6647 руб. в год, что установлено, в том числе вступившим в законную силу судебным актом по делу N А76-9087/05-1-633, отклоняется судом кассационной инстанции, так как в указанном судебном акте суд принял согласованный расчет N 3 за основу ввиду отсутствия какого-либо иного допустимого расчета задолженности, отклонив представленный истцом расчет как доказательство.

Кроме того, ответчик, оспаривая расчет, выполненный истцом по согласованной формуле с применением установленных ставок и коэффициентов, не приводит иного контррасчета, равно как и доказательств необходимости применения иных ставок либо коэффициентов.

Иные доводы заявителя, в том числе о чрезмерном размере неустойки, о том, что само по себе наличие у него титула собственника объекта недвижимости с учетом его основного вида деятельности - лизинговая деятельность, не является достаточным основанием для взыскания с него арендной платы за пользование землей, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.10.2011 по делу N А76-11109/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЧелИндЛизинг-плюс" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

В.А. Купреенков А.Г. Кузнецов