Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 мая 2012 г. N Ф09-2999/12 по делу N А76-11050/2011

Екатеринбург

14 мая 2012 г.

Дело N А76-11050/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Смирнова А.Ю., Столяров А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Повельевой Светланы Васильевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2011 по делу N А76-11050/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя Павельевой С.В. - Павлов Ю.Н. (нотариальная доверенность от 30.09.2011 N 74АА 0686593 зарегистрирована в реестре за N 3Д-1022);

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) - Чепур Я.Х. (доверенность от 20.07.2011 N 14387).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю Повельевой С.В. о взыскании 168 482 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 10.10.2011 по договору аренды от 07.02.2008 N 12-7825, 40 223 руб. 84 коп. неустойки за период с 01.01.2008 по 04.08.2011, 21 427 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 05.08.2009 по 10.10.2011, а также выселении ответчика из нежилого помещения площадью 67 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Первой Пятилетки, д. 33 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2011 (судья Кирьянова Г.И.) исковые требования удовлетворены частично: с предпринимателя Повельевой С.В. в пользу комитета взыскано 161 132 руб. 17 коп. неосновательного обогащения и 19 728 руб. 09 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2012 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда изменено, исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Повельевой С.В. в пользу комитета взыскано 161 434 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате за период с 22.06.2008 по 10.10.2011 по договору аренды от 07.02.2008 N 12-7825, 31 958 руб. 42 коп. договорной неустойки, начисленной за период с 22.06.2008 по 04.08.2009, 20 134 руб. 80 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.08.2009 по 10.10.2011. Предприниматель Повельева С.В. выселена из нежилого помещения N 6 общей площадью 62,9 кв. м (этаж: подвал), расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Первой Пятилетки, д. 33. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.

В кассационной жалобе ответчик просит названные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение апелляционным судом ст. 420, 422, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2, 8, 9, 10, 15, 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает ошибочным вывод апелляционного суда о заключенности спорного договора аренды, указывая на отсутствие достоверных данных, идентифицирующих предмет договора (расположение, размер и назначение нежилого помещения). По мнению ответчика, является неправомерным и утверждение суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания платы за фактическое пользование, так как в материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие использование предпринимателем спорного помещения в заявленный период. Кроме того, как указывает заявитель, суд первой инстанции, взыскивая с него неосновательное обогащение, самостоятельно изменил предмет и основания исковых требований.

В отзыве на кассационную жалобу комитет, ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Повельевой С.В. (арендатор) 07.02.2008 заключен договор N 12-7825 аренды нежилых помещений площадью 67 кв. м, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Первой Пятилетки, д. 33 (этаж - подвал, назначение - английская школа для детей), сроком с 01.01.2008 по 30.12.2008. Неотъемлемым приложением к договору аренды является приложение N 2 - индивидуализация помещения.

Согласно п. 4.2.3 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату и плату по обязательным договорам (договоры со специализированными предприятиями коммунально-технического обслуживания, энерго- и водоснабжения, договор на обслуживание и содержание общего имущества многоквартирных жилых домов), а также расходы, связанные с перечислением платежей.

В соответствии с п. 4.2.12 договора в случае прекращения (расторжения) договора арендатор обязан сдать помещения по акту приема-передачи с исправно работающими сетями и сантехническим оборудованием, письменно уведомив комитет о дате и времени.

В пункте 5.1 договора стороны согласовали, что за указанные в п. 1.1 договора помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска) авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы согласно приложенному расчету.

В расчете арендной платы к договору от 07.02.2008 N 12-7825 за период с 01.01.2008 по 30.12.2008 (т. 1, л. д. 14, оборот) базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв. м установлена 255 руб., арендная плата в месяц указана в размере 4247 руб. 12 коп.

Перерасчет величины арендной платы осуществляется комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением общего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города (п. 5.2 договора).

Пунктами 6.1, 6.2, 6.3 договора определено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока. После окончания срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права на перезаключение договора на новый срок. Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Комитет вправе до истечения срока договора отказаться от исполнения договора полностью или частично, письменно уведомив арендатора, в случае нарушения арендатором условий данного договора и (или) в случае возникновения возможности более рационального использования помещения для удовлетворения экономических, социальных, либо иных муниципальных нужд. Договор аренды считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента отправки комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.

Согласно пункту 6.4 договора при прекращении действия договора независимо от оснований (окончание срока или досрочное расторжение) арендатор обязан в трехдневный срок после прекращения договора оплатить (в случае наличия) долг по арендной плате, неустойки и сдать помещение по акту приема-передачи комитету.

В соответствии с пунктом 6.6 договора в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, комитет имеет право требовать пеню в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В случае продления договора на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) комитет вправе в любое время отказаться от договора письменно, предупредив об этом арендатора.

Договор аренды считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента отправки комитетом арендатору уведомления об отказе от договора (п. 6.8 договора).

Нежилое помещение общей площадью 67 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Первой Пятилетки, д. 33, передано арендатору по акту сдачи приемки от 01.01.2008. В акте указано, что помещение передается в том состоянии, в котором оно находится на день передачи. Это состояние арендатору известно.

В приложении N 2 к договору обозначено, что арендатору передаются помещение N 1 площадью 30,2 кв. м, помещение N 2 площадью 4,9 кв. м, помещение N 3 площадью 1,7 кв. м, помещение N 4 площадью 5,5 кв. м, помещение N 5 площадью 19,4 кв. м, помещение N 6 площадью 5,3 кв. м.

Судами также установлено, что постановлением главы администрации г. Челябинска от 22.03.1994 N 299 приняты в муниципальную собственность города Челябинска основные и оборотные средства социальной сферы акционерного общества "Уралтрак", в том числе жилой фонд общей площадью 1 436 269,6 кв. м.

Приказом от 25.07.1995 N 858 в реестр муниципальной собственности города Челябинска включен, в частности, жилой дом, расположенный по ул. Первой Пятилетки, д. 33.

На основании постановления главы города Челябинска от 22.03.1994 N 299 01.12.2009 зарегистрировано право собственности муниципального образования "Город Челябинск" на нежилое помещение N 6, назначение -нежилое, общая площадь 62,9 кв. м, этаж - подвал, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Первой Пятилетки, д. 33, кадастровый или условный номер 74-74-01/980/2009-219, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.12.2009 серии 74 АВ N 550231.

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта следует, что площадь помещения N 6 (литера А), расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Первой Пятилетки, д. 33, по состоянию на 13.10.2009 составляет 62,9 кв. м.

Согласно справке от 13.10.2009, выданной областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области, по данным первичной инвентаризации по состоянию на 23.01.1961 нежилое помещение N 6 общей площадью 62,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Первой Пятилетки, д. 33, использовалось как жилое. К моменту передачи в муниципальную собственность по состоянию на 25.08.1987 оно входило в состав помещения N 2 (РСУ-1) общей площадью 196,4 кв. м, сформированного как самостоятельный объект недвижимости, и в общую площадь нежилых помещений - 836,2 кв. м. В данных границах впервые сформировано при проведении технической инвентаризации 24.08.2009. Данное помещение не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

После окончания срока аренды (31.12.2008) предприниматель Повельева С.В. продолжала пользоваться арендуемыми помещениями при отсутствии возражений со стороны комитета, в связи с чем договор от 07.02.2008 N 12-7825 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Письмом от 20.07.2009 N 8146 комитет сообщил предпринимателю Повельевой С.В. об отказе от договора аренды от 07.02.2008 N 12-7825 в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.8 договора. Кроме того, комитет указал на необходимость освободить занимаемое помещение в пятнадцатидневный срок с момента отправки настоящего уведомления и передать его по акту приема-передачи, а также, в случае наличия, оплатить задолженность по арендной плате и неустойку.

Указанное уведомление об отказе от договора получено ответчиком 24.07.2009, что подтверждается почтовым уведомлением.

Комитет, ссылаясь на неисполнение ответчиком указанных выше требований, изложенных в уведомлении, и наличие задолженности по арендной плате, обратился в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 07.02.2008 N 12-7825 является незаключенным ввиду несогласованности сторонами идентифицирующих признаков объекта аренды. При этом, установив факт пользования ответчиком помещением площадью 62,9 кв. м, принадлежащим истцу, пришел к выводу о возникновении на стороне предпринимателя неосновательного обогащения. Размер неосновательного обогащения исчислен судом исходя из площади помещения 62,9 кв. м за период с января 2008 года по 10 октября 2011 года, с учетом указанных в расчете истца и контррасчете ответчика сумм поступления арендной платы. Кроме того, в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации судом удовлетворено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из суммы задолженности 161 132 руб. 17 коп., периода просрочки с 05.08.2009 по 03.10.2011, ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8,25 %. Установив, что истцом не представлено доказательств наличия прав на помещение площадью 67 кв. м, суд пришел к выводу, что требование о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 67 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Первой Пятилетки, д. 33, не может быть удовлетворено.

Изменяя решение суда, апелляционный суд обоснованно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, проанализировав условия договора аренды, суд апелляционной инстанции установил, что сторонами определены индивидуализирующие признаки объекта аренды, а именно: адрес, местоположение, площадь помещения; названное в договоре имущество передано арендатору и принято последним без замечаний по акту приема-передачи; расхождение в площадях, указанных в договоре аренды (67 кв. м), кадастровом паспорте помещения (62,9 кв. м), свидетельстве о государственной регистрации права (62,9 кв. м) носит технический характер и связано с исключением из общей площади нежилого помещения лестничной клетки, признанной общедомовым имуществом; в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о наличии во взаимоотношениях сторон неопределенности относительно существенных условий договора аренды в процессе его исполнения.

С учетом этого судом сделан правильный вывод об отсутствии оснований считать указанный договор незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 данного Кодекса).

Пунктом 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае судом установлено, что по истечении срока действия договора (30.12.2008) стороны не выразили своих возражений относительно продления договорных отношений; факт пользования ответчиком имуществом по истечении срока действия договора подтверждается, в том числе отсутствием в деле доказательств возврата имущества арендатором.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о том, что договор аренды от 07.02.2008 N 12-7825 является возобновленным на неопределенный срок.

При этом, учитывая, что комитет письмом от 20.07.2009 N 8146 уведомил ответчика об отказе от договора аренды в одностороннем порядке, данное уведомление получено арендатором 24.07.2009, апелляционный суд обоснованно указал на прекращение действия договора аренды в связи с его расторжением на основании абз. 2 п. 2 ст. 610, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего правомерно удовлетворил требования истца о выселении предпринимателя Повельевой С.В. из спорного помещения ввиду отсутствия у последней правовых оснований для нахождения в нем.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая, что ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы по спорному договору либо доказательств, свидетельствующих об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы в заявленный период, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования комитета о взыскании задолженности по арендной плате за пользование помещением площадью 62,9 кв. м за период с 22.06.2008 по 10.10.2011 и пени, начисленной за период с 22.06.2008 по 04.08.2009, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 05.08.2009 по 10.10.2011, отказав в удовлетворении требований за период с 01.01.2008 по 21.06.2008 на основании ст. 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности.

Доводы заявителя кассационной жалобы, в том числе о незаключенности договора аренды от 07.02.2008 N 12-7825, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку доказательств и установленных судом обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебного акта в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2012 по делу N А76-11050/2011 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Повельевой Светланы Васильевны - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

А.Ю. Смирнов А.А. Столяров